美國樓市“高燒”難退

/郭力群

圖/《巴倫周刊》

受利率處于歷史低位、新冠肺炎疫情期間新需求激增和供應鏈瓶頸導致的供應不足等因素的共同推動，2021年美國樓市異常火爆，甚至出現購房者排隊“搶房”的現象。7月美國房地產市場上只有3.4萬套已完工新房，而自1973年以來，每年7月已完工新房的數量平均為8.73萬套。

大量未被滿足的購房需求推動美國房價節節攀升。美國聯邦住房金融局（FHFA）8月31日發布的一份報告顯示，截至6月的12個月里，美國房價指數創紀錄地上漲了18.8%。

《巴倫周刊》認為，推動美國房價一路走高的一些因素依然存在，接下來價格還會繼續上漲。不過，一些人擔心的崩盤發生的可能性并不大，因為這一次的樓市繁榮和本世紀初那次有不同之處。對于投資者來說，在房價繼續漲的預期下，房地產股領域有不少投資機會。

美國房價和租金齊飛

2020年疫情期間，“居家令”等封鎖措施催生了一些人希望改善居住環境的想法，大量人群從城市遷往郊區，還有一部分人因為居家辦公、孩子學校停課等原因從小房換到了大房。與此同時，美聯儲為緩解經濟受到的沖擊加大了貨幣寬松力度，住房抵押貸款利率處于歷史低位，房地美（Freddie Mac）9月9日公布的數據顯示，截至9月2日當周，30年期房地產抵押貸款利率為2.88%，處于50年來最低水平。這些因素都刺激了美國樓市的需求。

疫情也帶來了更多更靈活的工作方式，在美國出現“返工潮”之際，一些企業允許員工遠程辦公。房產信息網站Realtor.com近期針對購房者進行的調查顯示，近一半的受訪者表示，一旦疫情消退，他們的雇主會讓他們遠程工作。該調查還發現，超過一半的受訪者表示他們更愿意遠程工作，并有16%的受訪者表示不介意花更長時間通勤，年輕的購房者對此接受度更高，22%的千禧一代受訪者表示，如果有必要，他們愿意延長通勤時間。

Moodys Analytics經濟學家馬克·贊迪（Mark Zandi）稱，這些都說明疫情加快了人們從住房成本昂貴的城市中心搬到住房成本更可承受的地區這一趨勢，這股新的“移民潮”也進一步擴大了美國房價漲勢的范圍。

9月16日，美國互聯網房產中介商Redfin發布報告稱，8月美國房價中值已達到38萬美元，比2020年同期上漲了16%。這是美國房價中值連續第13個月漲幅超過10%。

在房價不斷上漲之際，一些負擔不起高房價的潛在購房者被迫轉向租房市場，導致租房價格也是水漲船高。Realtor.com的數據顯示，美國各地的房租都在迅速上漲，8月全美各類房屋租金中值為1607美元，較上年同期上漲11.5%。在全美50個最大的城市中，有28個城市的租金漲幅達到了兩位數。

Realtor.com首席經濟學家丹尼爾·黑爾（Danielle Hale）稱，一部分人發現過于火爆的住房市場已變得難以負擔，但他們中的許多人仍有改變居住環境的需求，為了實現這一目標，如果買不了房，他們愿意付高價租房。未來幾個月租金可能也會因此進一步上漲。

供需失衡令樓市“高燒”難退

面對火熱的需求，美國的房屋供應卻遠跟不上。疫情導致的供應鏈中斷和波及美國各行各業的勞動力短缺導致房屋建筑工期拉長，影響了房屋供應。目前美國待售房屋數量依然遠低于正常水平，尤其是低價房屋。Redfin的數據顯示，2021年8月待售房屋數量為867032套，同比驟減26.1%;新掛牌待售房屋數量為691688套，同比減少3.7%。

前幾個月新屋開工數因建材供應短缺導致建筑成本上升而減少，一度令美國住房市場供需進一步失衡。雖然近期有跡象顯示新屋開工數有所反彈，但供應鏈瓶頸和勞動力短缺問題仍未顯著緩解，如何滿足市場上的大量需求仍是一個問題。

美國人口普查局9月21日公布的數據顯示，經季節因素調整后，8月份新屋開工總數增至162萬套，高于7月份的155萬套，增加3.9%，但這主要是多戶型新屋新開工增長20.6%推動的，而對購房者來說更能負擔得起的單戶型新屋開工數，降至四個月最低水平。Bleakley Advisory Group首席投資官彼得·布克瓦（Peter Boockvar）說：“這不是因為需求不足，而是因為供應跟不上。”

全美住房建筑商協會（NAHB）首席經濟學家羅伯特·迪茨（Robert Dietz）也指出，8月獲得建筑許可但尚未開工的單戶型房屋數量從7月的24.2萬套增至25.1萬套，而且比去年同期高出50%，“這是供應鏈問題持續存在的明顯跡象”。

但迪茨還認為，未來幾個月供應瓶頸會進一步緩解，美國樓市應該會恢復到一個更正常的狀態。舉例來說，2021年早些時候大幅上漲的木材價格已經回吐了所有漲幅。NAHB預計，2021年全年新屋銷量將達到80.9萬套，比2020年下降2.3%，但仍比2019年增長18.4%;預計2022年和2023年的新屋銷量將繼續增長，分別比2019年增長21%和22%。

隨著更多新建房屋進入市場，“搶房大戰”可能會降溫，不過美國樓市仍需要增加供應來滿足需求，尤其是低價房。8月美國房地產經紀人協會（NAR）首席經濟學家lawrence Yun指出：“大部分新屋銷量的增長仍是在高端市場，中低端市場增長并不大，因為這些市場的新屋數量仍然太少。”

牛津經濟研究院（Oxford Economics）經濟學家南希·范登·豪滕（Nancy Vanden Houten）稱，不斷上漲的房價令越來越多的買家望而卻步，但即便房屋銷量放緩，需求強勁和供給不足仍然會給房價帶來支撐。她表示：“房屋庫存增加對于緩解嚴重的供應短缺而言微不足道，尤其對低價房來說。”