農村宅基地房地一體化確權測繪調查技術研究

李鑫炎 劉海飛

摘 要：隨著農村土地產權制度的改革，農村宅基地地籍調查和房產一體化調查工作逐漸成為農村不動產登記工作的具體表現形式，為了更好的獲取調查結果，確保不動產權登記工作有序進行，需要加強確權測繪調查技術研究，以此把握調查技術路線。但是在實際的調查工作中，卻存在工作量大、時間長、耗費成本高，且指界確權難等問題，嚴重影響調查工作效率和質量，對此可以采用傾斜攝影測量技術和移動地理信息定位技術、農村宅基地調查系統等新技術對其解決，以此確保調查結果科學可靠。

關鍵詞：農村宅基地;房地一體化;確權測繪調查技術

為了更好的為農村產權制度改革提供技術支持，解決我國農村不動產確權問題，確保確權登記工作高效進行，我國各地區自然資源部門加強了農村房地一體化確權調查工作，在此工作過程中存在多種技術難題，因此需要科學應用現代化測繪調查技術方法，保證該工作質量和進度。筆者在湖南省永州市道縣農村宅基地和集體建設用地房地一體項目開展期間，對農村宅基地房地一體化確權測繪調查技術做了研究，本文結合道縣房地一體項目工作經驗探討農村宅基地房地一體化確權測繪調查技術。

一、農村宅基地房地一體化確權測繪調查技術概述

（一）確權內容。確權測繪工作主要對各行政轄區下的所有農村宅基地的權屬狀況、界址、用途、四至等基本情況進行調查，將調查結果制作成為數據、圖表、文件的形式。實地調查還包括宅基地上的建筑物、建筑構造產權情況，比如房屋所有人、權屬性質、結構框架、建設時間、實際用途和規劃用途、規劃面積和具體面積等。在進行地籍測量時也需要對房屋進行測量，以此形成房地一體化調查成果。

（二）調查技術概述。農村宅基地范圍廣、面積大，宗地數量多，如果采用傳統的調查方法，會耗費大量的時間、人力、物力等，因此可以采用航空攝影測量技術和數字化測繪技術在圖件形成的基礎上進行實際調查，該調查過程中需要用到的技術方法如下所示：第一，采用航測法成圖疊加數字正射影像圖來識別行政界線，以此對宅基地使用情況進行調查，以此繪制工作底圖，在調查工作底圖的基礎上進行宗地指界調查。一般需要調查宗地權利人、權屬范圍、界址、土地功能，調查后及時填寫相關文件、圖表。第二，在完成地籍調查后，對宗地上的房屋和建筑物產權進行調查，并測量面積、繪制房屋草圖，對于一些隱蔽區在航拍結束后將其作為新增的宗地，調查后，采用全野外數字測繪方式對房屋周圍設施、界址等進行補測。野外調查結束后，根據調查結果繪制地籍圖、宗地圖、房屋分層圖，以此精確計算宗地面積、房屋面積，最終計算房產面積，填制權籍調查表。第三，利用信息技術，建立權籍數據庫，最終保證權籍調查結果的準確、科學、可行，便于后期開展農村宅基地房地一體化確權登記證發放工作。在以上項目調查過程中，常用的測繪調查技術有：以航空攝影技術為主獲取調查區高分辨率的數碼航空影像;利用地理信息技術進行地籍調查，將其作為權籍調查數據庫的建設依據[1]。

二、農村宅基地房地一體化確權測繪調查技術問題

（一）農村宅基地建設較為分散。當前，我國農村宅基地房屋建設混亂，房檐遮擋物較多，影響航空攝影測量工作，無法采集房屋信息，導致采集數據精確度不達標，需要人工對房檐進行調整、對房屋邊長進行丈量，因此耗費時間和人力較大。由于房檐的遮蓋，航空攝影測量成圖過程中會存在以下問題：房屋圖變形，比如，房屋邊長不符、折線拐角不平整、房屋點位置不科學、房屋多余或者不足、宗地范圍和界址點不準確、房屋植被和地形出現偏差。

（二）農村宅基地權利人身份不明確。當前，農村外出務工比例較大，農戶戶主不在家只有孩子和老年人等情況較為普遍，因此入戶調查、確權指界、簽字蓋章、權屬資料收集、等工作都難以進行，確權調查成果不完善最終影響房地一體化權籍調查工作。

（三）宅基地建設政策的影響。當前，我國農村宅基地建設上實施無償使用宅基地的政策，住戶對宅基地權籍調查工作認識不足，也缺乏宅基地登記權利意識，在實際的工作中，農民配合度不高，影響入戶調查工作的進行。

三、農村宅基地房地一體化確權測繪調查技術問題解決對策

（一）傾斜攝影測量法。考慮到我國大部分農村宅基地房屋建設不齊整、房檐存有遮擋物，需要用到大量人工時，工作人員可以在以上地區采用傾斜攝影測量法，該方法采用的是無人機，在無人機上安裝傾斜攝影機，從多個角度獲取航空影像數據，以此保證房屋數據信息的完整性，可以有效解決以上問題。獲取數據后，需要通過系統進行處理，以此生成正射影像，最終通過攝影測量軟件輸出正射影像，利用三維技術建立三維數據影像模型，以此對宅基地信息進行調查。傾斜攝影測量法可以保證精度和效率，有效解決測量困難的問題[2]。

（二）RTK-全站儀、測距儀測量法。對于一些攝影測量不到位、不精確的宅基地測量問題或者新增房屋，可以采用RTK-全站儀、測距儀測量法進行修補、完善，以此保證測量結果全面、精準。該方法也可以用在無法進行航測需要整改的房檐測量工作中，通過測距儀內的專業技術工具，可以把握房檐條數、變數、轉角等，最終繪制出標注寬度和尺寸的工作底圖。

（三）移動GIS農村地籍調查系統和指紋記錄調查法。在進行農村地籍調查時，工作人員可以采用平板電腦，安裝移動GIS農村地籍房產調查系統和指紋記錄系統、調查工作底圖，依次入戶調查，要求戶主現場填寫地籍調查表、簽字蓋章，上交權屬、房產、地籍等資料。對于戶主長期不在家的，可以邀請村干部或者其他代理人集中簽字確認，或者要求代理人將指界證據資料進行拍照、錄音、錄視頻等，以此上傳到地籍調查數據庫中。

（四）簽字蓋章法。對于以上農民認知不足，不配合的情況，可以采取集中簽字蓋章的方法解決，比如，在宅基地調查確權工作中，遇到戶主不配合情況時，可以邀請村干部作為代理，攜帶宗地圖和權籍調查表等資料后，地方政府和村干部在農村專屬辦公室內集中進行簽字確認、蓋章等，以此保證該工作的順利進行，也可以及時發現錯誤。

（五）完善法律法規制度。我國政府部門和自然資源部門需要不斷完善農村宅地基確權調查工作相關法律法規，以此全面解決調查問題，一方面，需要強化農戶基本的宅基地確權、地籍、房屋產權等概念認知，并對其進行公開標準，制定分戶原則，避免出現一戶多宅的問題。且還需要對多余宅基地進行管理，將其納入農村集體資產中，降低戶主分歧現象的發生。另一方面，需要提高農村宅基地使用率，探索農村宅基地的流轉制度，并優化農村宅基地審批程序和管理機制，以便更有序的開展農村宅基地確權登記工作[3]。

四、結束語

總之，通過以上農村宅基地房地一體化確權測繪調查技術應用發現，傾斜攝影測量法、RTK-全站儀、測距儀測量法、移動GIS農村地籍調查系統和指紋記錄調查法、簽字蓋章法可以有效解決傳統農村地籍房屋調查問題，在保證調查準確性的同時，也可以提高工作效率。以上技術方法的有效應用不僅可以高質量完成農村宅基地房地一體化確權測繪調查工作，也可以有效總結當前農村宅基地現狀問題，為后期完善農村宅基地和房屋管理制度提供依據。

參考文獻：

[1] 楊遠芳， 師俊峰. 農村房地一體化權籍調查方法[J]. 城市建設理論研究（電子版）， 2018， No.257（11）：36-36.

[2] 陳永立， 趙彥榮， 王菁. 農村房地一體確權登記發證有關問題的探討[J]. 測繪與空間地理信息， 2015， 000（012）：213-215.

[3] 陳磊. 房地一體農村建設用地使用權調查方法探討[C]// 云南省測繪地理信息學會2016年學術年會論文集. 2016.