我國住房租賃規制制度問題研究

摘要：《中華人民共和國民法典》對居住權作出解釋，以進一步保障居者有其屋，規范住房租賃市場行為。本文基于居住權視角，分析了我國住房租賃規制制度方面存在的問題，并提出解決路徑。

關鍵詞：住房租賃;規制制度;居住權

一、引言

2020年1月17日上午9點30分，互聯網長租公寓運營商“蛋殼公寓”成功登陸美國紐約證券交易所，按照發行價，蛋殼公寓募集資金超過1.49億美元，市值達27.4億美元。2020年11月9日，中國新聞周刊報道，上市不足一年的蛋殼公寓被曝出：北京總部聚集數百人維權，包含租戶、供應商、保潔、維修人員，現場發生肢體沖突。與蛋殼公寓簽約房東拿不到合同約定的租金;租客交了租金卻被房東驅趕，用于租房的“租金貸”還得繼續償還;此外，保潔、維修人員的工資也被拖欠。蛋殼公寓的“爆雷”揭開我國住房租賃現狀的冰山一角。

二、居住權

從法理的角度，大陸法系國家的民法普遍對居住權作出規定，但基于多種原因，在很長一段時間內，除我國澳門地區，東亞地區各部法典均未規定居住權[1]。2020年5月28日，十三屆全國人大三次會議表決通過了《中華人民共和國民法典》，在民法典中，我國根據自身國情和社會需要，參考大陸法系的居住權制度，正式新增居住權的規定。根據民法典第366條的規定：居住權人有權按照合同約定，對他人的住宅享有占有、使用的用益物權，以滿足生活居住的需要。

三、規制制度問題

隨著民法典中居住權定義的出臺，我國住房租賃市場必然進一步規范，居民的居住權必然得到更多保障，然而當前在規制制度方面仍然存在諸多問題。

（一）租售不同權問題

居住權人有合理使用住宅的權利。居住權是為滿足居住權人的生活居住需要而設立的用益物權，因此，居住權人對住宅享有占有、使用的權利[2]。實際上，對于居住權人，不難行使對住宅的基本使用權，然而其他隱性和衍生的使用權，如平等的學區資源使用權等卻難以得到保障。目前租售同權僅在廣州等少數城市局部實施試點，距離全面實施還很遙遠，對于絕大多數尚未實施租售同權的城市，尤其是北京、上海這樣的超大城市，租賃房屋的居住權人子女無法與業主子女獲得同等的入學機會，換而言之，承租人作為居住權人的部分使用權無法實現。

（二）群租房問題

2014年，上海市頒布《上海市人民政府關于修改<上海市居住房屋租賃管理辦法>的決定》，修改后的管理辦法明確：出租居住房屋，每個房間的居住人數不得超過2人（有法定贍養、撫養、扶養義務關系的除外），且居住使用人的人均居住面積不得低于5平方米。以上對群租房進行的行政干預以“人均租住建筑面積”的最低標準來衡量是否是“群租”存在偏頗，威脅低收入群體的居住權。此外，北京、廣州、沈陽等城市在群租房治理過程中被指存在“一刀切”現象，缺乏人性化的對策。

（三）監管缺失問題

近年來，互聯網長期租賃公寓發展迅速：長租公寓的運營主體通常將市場上的閑散房屋進行整合，或是自行建造統一的租賃樓盤，然后與潛在的承租人利用互聯網進行高效匹配;倘若承租人的租賃能力欠缺，長租公寓與貸款平臺合作，幫助承租人申請貸款，由貸款平臺支付所有房租，其后承租人每月向貸款平臺還款直至還清房租。這種運營模式原本大大提高了租房雙方的匹配效率，同時降低了信息的不對稱性。然而，在資本擴張過程中，部分長租公寓采取收租倒掛的模式，即向房東支付的租金高于從租客那里收取的租金，以實現更大的市場占有率。這種運營模式可持續的必要條件是不斷擴張，一旦發展受限，資金鏈斷裂，容易出現前文所述的“爆雷”案例。我國目前還并沒有針對互聯網長租公寓運營商和住房租賃貸款平臺的監管法規，間接導致承租人的居住權無法得到有效保障。

四、解決路徑

（一）針對租售不同權問題

租售不同權根源于現有法律對承租人的居住權保障不足，目前我國在租售同權方面尚未出臺專門的法律法規。雖然全國主要大城市基本已提出關于推進建設住房租賃市場的相關實施細則和意見，但這些政策對租售同權僅僅提供了基礎支撐環境，在修訂過程中應進一步明確承租人享有公共服務的權利。

此外，政府應直視實現租售同權面臨的主要障礙，即公共資源供給不足、分配不均等問題。若不增加社會公共資源供給，即便在政策上強制租售同權，也只是空中樓閣。因此，增加醫療、教育、社會保障等基本公共服務的投入才是根本的解決路徑[3]。

（二）針對群租房問題

近年來，群租房導致安全隱患、鄰里糾紛等一系列社會問題，有必要對其進行適當的行政干預。然而，這些行政干預不應違背《民法典》對居住權人的保障，地方政府制定政策時不應忽視低收入群體的基本權利，避免產生“一刀切”現象。

對于群租房問題，需要的是綜合治理，形成“疏堵”合力。在充分保障承租人居住權的前提下，進一步明確房屋出租人和承租人的權利和義務，設置必要的出租條件和禁止條件;通過稅收等手段對群租房進行市場調控，通過“業主公約”等手段對群租現象進行規范;此外，政府及住建部門應積極作為，在綜合治理群租房的同時，將更多力量投入保障性住房建設，惠及更多低收入人群。

（三）針對監管缺失問題

我國目前缺少針對互聯網長租公寓運營商和住房租賃貸款平臺的監管。對于互聯網長租公寓運營商，應盡早建立和完善準入機制，明確其注冊資金規模，在發生風險時能處于可控狀態。對于住房租賃貸款平臺，應盡早明確監管主體，當承租人在互聯網金融平臺獲得租金貸款時的監管依然不能脫離一行三會發揮職能，監管機構可以設立專門的職能部門，盡快對監管職能進行詳細的劃分與規定。同時也應該積極組織相關的行業協會成立，可以建立相應的行業自律組織與傳統監管主體一同發揮作用[4]。

參考文獻：

[1]汪洋.民法典意定居住權與居住權合同解釋論[J].比較法研究，2020（06）：105-119.

[2]房紹坤.論民法典中的居住權[J].社會科學文摘，2020（09）：69-71.

[3]魏端潔. 戶籍制度改革背景下租售同權問題研究[D].華中師范大學，2020.

[4]劉勃男. 我國住房租賃金融監管法律制度問題研究[D].沈陽師范大學，2020.

作者簡介：

洪陽（1989—），男，江蘇南通人，上海交通大學國際與公共事務學院2019級MPA研究生，研究方向：公共管理。