廣州市黃埔區大沙街道城市更新效益分析*

文/廣州新華學院 吳美姍 楊倩楠 姚秀蓉

0 引言

城市發展問題日漸顯現，讓人們意識到城市更新的重要性，同時對城市更新的理解和認識也更為深入。城鎮化進程中，城市建設和地產開發導致過多的資源和空間被占用，中心城市土地逐漸減少、產業發展受限、居住質量下降，嚴重阻礙新型城鎮化推進，城市發展對資源環境造成的壓力也為城市更新賦予更多的時代內涵[1]。國內外眾多成功案例展現了城市更新在提升城市質量的同時，也能夠增強城市發展的活力與競爭力[2]，城市更新成為當前城市發展的重要戰略之一，科學合理評價城市更新效益，明確存在的問題，為日后相關工作的開展提供優化建議尤為重要。

黃埔區作為廣州市中心六區之一，擁有最集中的城市更新項目，如保利魚珠港綜合體、萬科悅城、茅崗村項目等[3]，而大沙街道是黃埔區的核心區域，轄內的橫沙社區更是黃埔區的“門口”，當前該區域的城市更新工作正在不斷推進，其更新效益良好與否對整個黃埔區乃至廣州市具有重要意義。

1 廣州市黃埔區大沙街道城市更新情況

1.1 區域概況

大沙街道位于廣州市黃埔區，鄰近廣州技術開發區、珠江、天河區東圃鎮等區域，氣候類型為亞熱帶季風氣候，地貌以沖積平原為主，總體地勢北高南低，是廣州市老工業區，目前共轄橫沙、姬堂、泰景、大沙東4個社區。隨著廣州市“東進”計劃不斷推進，該區域內相關產業得到一定發展，總體經濟形勢見好，并尋求進一步產業轉型升級；同時，區域內的教育衛生、社會保障等民生事業也得到不斷發展。

1.2 城市更新過程

為適應廣州市城市化發展步伐，黃埔區諸多老工業區域被納入城市更新范圍內，大沙街道地處黃埔區核心區域，轄內的豐樂北路是連接黃埔區南北的主要交通干線（見圖1）。長期以來，豐樂北路沿線的低端廠房、倉庫、堆場等低效用地嚴重影響周邊居民的生產、生活，2010年起該街道被納入城市更新改造計劃中，轄內的橫沙、姬堂兩大社區是重點改造區域。當前，大沙街道的改造已進行了10年，主要經歷以下5個改造階段。

圖1 大沙街道范圍及綠化用地

1）第一階段（2010年） 大沙街道城市更新工作獲得審批。2010年2月，大沙街道橫沙村改造方案獲得廣州市“三舊”改造工作辦公室審批通過，同意其采用自主開發的模式對改造范圍施行全面改造。

2）第二階段（2011—2015年） 大沙街道城市更新工作初顯成效。2015年8月，橫沙城中村改造項目安置區一期圓滿完成，該社區聚集居住、商業、文化三大中心功能。同時，安置區二期住宅、豐樂北橫沙村級工業園升級改造項目、橫沙165畝留用地項目雅居樂創新中心、姬堂舊村改造項目也在陸續籌備中。

3）第三階段（2016—2017年） 大沙街道城市更新工作面臨困境。由于黃埔區是廣州市老工業區，城區面貌差，土地資源緊張，加上群眾對于更新改造工作的疑慮和信心不足，城市更新改造項目開展并不順利。此外，需要回收的地塊由于合同簽訂年份不同，內容有所差異，而且賠償標準不明確，導致回收進度緩慢。

4）第四階段（2018—2019年） 大沙街道城市更新工作重回軌道。為推動區域城市更新改造進程，并使其與現代化產業建設相結合，黃埔區政府制定一系列相關政策，同時發揮黨員干部作用積極宣傳，為群眾解答疑惑，帶頭整治動遷。這一過程中，大沙街道堅持陽光操作，并吸取經驗為拆遷補償制定統一標準，努力推進相關工作，橫沙城中村改造項目安置區二期也于2018年4月順利開工。

5）第五階段（2020年至今） 大沙街道城市更新工作加快推進。2020年，大沙街道仍不斷加快推進城市更新工作。目前姬堂舊村改造、橫沙留用地雅居樂創新中心等項目已陸續動工，地鐵7號線二期北延線也將在大沙街道的豐樂北路沿線設立地鐵姬堂站。

1.3 城市更新現狀

隨著改造計劃順利推進，大沙街道的城市更新成效逐漸凸顯，橫沙城中村改造項目一期落成后，區域內分為安置區和融資區，除原城中村居民外，也不斷吸引新居民和商業入駐，開始呈現商貿文化區的雛形。但改造區域仍存在空間布局規劃不合理、產業轉型緩慢、居民主動性有限等問題。結合區域實際更新改造情況，可從空間、經濟、社會三方面進行具體效益分析。

2 廣州市黃埔區大沙街道城市更新效益分析

2.1 空間效益：基礎設施完善，環境改善，但路網未成系統，公共交通可達性較差

大沙街道改造前為城中村，密集的人口促使大沙街道需要具備相應的基礎設施與公共空間。隨著城市更新工作的開展，區域內低效用地得到再開發利用，并不斷完善教育、醫療、安全等配套基礎設施建設；同時，更新也注重對公園、綠地等社區公共空間的保留和環境改善：①大沙街道擁有黃埔荔枝公園、黃埔兒童公園、姬堂公園等公園綠地和猛虎山、大田山等山地，這些區域在更新中大多被保留，并進一步優化種植植被與休憩空間；②關停一系列“散亂污”企業，如豐樂北路沿線更新改造后，流經大沙街道內三戽涌的污染物減少95%[4]，使原有臟亂差的城中村環境得到較大改善。

大沙街道空間改造已初見成效，但仍存在道路規劃不合理、公共交通覆蓋率低等問題。路網系統方面，現階段大沙街道的主干道系統雖已形成基本格局，但內部道路網系統仍需完善，主要原因：①大沙街道內主干道主要是廣園快速路和豐樂北路，但廣園快速路級別較高，東西橫向穿過街道反而形成南北阻隔；②區域內次干道、支路、斷頭路較多，分布支離破碎，輔助主干道交通分流作用較小，導致路網建設系統性較差。目前橫沙社區已有個別道路進行改造建設，但規劃不合理，往往施工到一半就戛然而止，導致居民抱怨較多。公共交通方面，街道內多數公交路線的可達范圍只局限于區域內，對外公交可選性較少，且部分道路未設置公交站點，覆蓋范圍有限，影響居民出行便捷性。

2.2 經濟效益：產業聚集，土地利用率提升，但低端產業仍較多，質量提升有限

作為老工業區域，大沙街道改造的重點之一是提升經濟效益，更新過程中區域著重吸引產業聚集，提升土地利用效益。如橫沙社區將區域內的低效用地改造為村級工業園，用于建設橫沙創新智造集聚區。姬堂倉庫地塊改造為灣區科創走廊1號，擬建設成匯集多種業態的產城融合示范區，項目已于2019年7月31日動工建設，總面積達9.76萬m2。豐樂北路沿線則回收73宗低效地塊，用于打造粵港澳大灣區創新走廊，改造前豐樂北路沿線的低端物業常被承租人層層轉租，致使村集體經濟收益受損，如以30元/m2的價格租出地塊，卻只用低于十分之一的價格上交經濟聯社，改造后，當前該區域已釋放出1020畝土地空間，成為支撐區域新型產業發展的有力載體。整體來看，重新規劃后區域經濟聯社內新建面積約72萬m2，按每月租金100元/m2計算，年收入可達3.43億元，對比更新前每年約1200萬元的租金增長28.6倍；具體到個人，橫沙社區2018年人均股份分紅同比增長21.38%，姬堂社區同比增長14.94%，經濟效益提升顯著[5]。

大沙街道依托城市更新打造了新興產業集聚區，但區域內低端產業仍占主要地位。

1）姬堂社區中有大量汽車修理廠、汽車改裝、汽車美容等汽車市場，且基本形成完整產業鏈，并有大量物流倉儲公司在此聚集，用地效益低下。

2）橫沙社區內仍有大量閑置的舊房、危房，但這些房屋尚未納入征收范圍內，降低了更新總體效益。

3）區域內現代服務業較少，如橫沙社區建成小區豫章苑周邊仍舊是小商店、汽車修理店和小作坊等，無法吸引更多人群在此購房定居，導致豫章苑房價與黃埔區平均水平仍有一定差距，經濟效益質量提升有限，影響區域后續可持續發展。

2.3 社會效益：政府工作到位，社區活動多樣，但流動人口較多，居民自主參與能力有限

城市更新讓大沙街道迎來環境和集體收益的雙重提升，也使村民熱情空前高漲，對比之前改造難以推進、居民信心不足的困境，此次更新的社會帶動成效較好。主要原因包括：①政府工作到位，充分發揮黨員帶動作用，主動上門宣傳、答疑解惑；②信息公開，陽光化改造過程，統一化補償標準，并開通群眾舉報熱線和信箱，建立監督反饋機制；③社區活動多樣，大沙街道內有社區志愿者協會、業主委員會、社區居民委員會、文化藝術體育團體、社區服務站等多樣化社區組織，通過開展“在職黨員回社區服務”“心安黃埔悅享融合”、垃圾分類知識宣傳、推進城市更新工作現場會、傳統藝術主題大賽等活動，提高社區活力，改善住區環境，助力城市更新。

可持續的城市更新不僅要求空間改善和經濟效益提升，更重要的是社區凝聚力和居民參與能力的提升，當前大沙街道在這2個方面仍有一定欠缺。一是大沙街道為城中村區域，有大量外來人員居住、工作，人口密集且流動性大，給區域管理與教育造成一定難度，影響社區聚集力與向心力形成；二是大沙街道雖然開展諸多社區活動，但居民出于自身知識水平與興趣等原因，參與積極性有限，相關活動并未成為社區居民城市更新意識培育與能力培養的著力點，進而影響居民自主參與更新的積極性與建議提出的專業性、可操作性，加大大沙街道城市更新的社會成本。

3 大沙街道城市更新優化建議

3.1 完善道路與公共交通，提升空間可達性

做好道路與公共交通規劃，為居民提供最便利的出行服務，是城市更新需要考量的重要任務之一。目前大沙街道內只有地鐵5號線大沙東站，隨著廣州市地鐵網絡的完善，地鐵7號線二期北延線將在豐樂北路附近設立姬堂站、加莊站，可在一定程度上提升大沙街道交通的便利性。但隨著城市更新不斷深入，道路及交通的不完善必然會對后續發展產生巨大壓力，區域內部路網需進一步完善。

1）可借鑒香港地區，修建地下通道或空中走廊，改善廣園快速路造成的南北阻隔[6]。

2）打通區域內各支路，避免修建斷頭路，增加路網密度，進而改善分支道路和人行系統。

3）除公交車外，街道可設置村巴電瓶車或專線小巴，并提高發車頻次，有機銜接對內交通與對外交通，增強公共交通覆蓋面和可達性，居民也可根據自身需求作出最適宜的出行選擇。

3.2 產業轉型升級，提升更新質量

低端產業的存在涉及居民衣食住行多個方面，是剛性需求，不能簡單粗暴的淘汰，因此，需對低端產業集聚區進行合理的轉型升級。

1）大沙街道可依托周邊的汽車修理、物流倉儲等原有產業資源，結合城市更新項目定位，引入人工智能科技、密集存儲、自動化立體庫等現代化服務研究企業，對區域內相關產業進行轉型升級，提升土地利用率和土地經濟效益。

2）新興產業的發展離不開人才的引入，大沙街道可根據自身特點和條件，實行相應的人才引進優惠政策，建立針對性的人員培訓機制，努力培養高科技人才和管理隊伍。

3）完善區域綜合規劃，吸引產業的同時繼續優化教育、居住、醫療、餐飲等基礎服務設施，適當增加商業綜合體建設，滿足入駐企業和區域居民的辦公及生活需求，提升更新改造區域的經濟發展質量和吸引力。

3.3 探索多元參與式規劃，提升居民能力

城市更新是涉及區域居民的一項全民性城市復興計劃，更新成效良好與否，除專業規劃外，還要融入社會參與。西方發達國家的城市更新借助政府、企業、社會組織等多元主體，采用“政府領導、企業參與、市場運作”模式，鼓勵企業、個人、慈善機構與志愿者等建立起伙伴關系共同參與城市更新[7]，大沙街道也可借鑒相關成功經驗，提高區域更新的靈活性和發展協調性。

1）發揮社區自治作用管理流動人口 可設立樓長、小區長等，由樓棟、小區內熟悉情況的人員擔任，一方面隨時掌握流動人員租住情況；另一方面及時與流動人員溝通交流，反饋建議。

2）提高社區活動質量 可邀請專業的社區規劃師或社會工作者協助開展寓教于樂的社區文化活動，如房前綠化改造、兒童小公園設計等，在宣傳城市更新與規劃內容的同時，真正讓居民從居住社區出發一點一滴參與區域改造，培養居民參與社區公共事務的能力。

3）打造社區文化中心，培養文化認同感 大沙街道目前已建有黃埔兒童公園、黃埔區圖書館分館等場所，但相關場所缺少特色文化積淀，橫沙社區內的橫沙書香街內有諸多私塾、祠堂，歷史悠久且嶺南特色明顯，可將其納入城市更新的歷史文化街區改造中形成文化中心，打造成大沙街道的文化名片。

4 結語

城市更新是一項持續、動態、貫穿城市發展始終的活動，其中舊街區更新更是激發城市活力極為重要的部分，可通過完善空間規劃、升級產業結構、培養居民能力等途徑形成針對性強、靈活度高的良性更新機制，使城市更新可在保留區域特色的同時，真正提升舊街區發展質量，實現城市可持續發展。