基于合肥市數據驗證的國內二線城市房價區域特征分析

段鵬程

作為一類特殊的商品，房子附加了現代人生活、教育等資源分配的屬性，并且一套房子往往需要掏空幾代人的積蓄。因此，在滿足自身需求的前提下，如何選擇升值空間較大的優質住宅是現代人資產配置的重要一課。在二線城市人口大量涌入的大背景下，房地產主戰場開始由超大城市向二線城市轉移，而二線城市的房地產開始逐步展現出區域性的差異化發展。本文分析并以合肥市為例驗證了房價區域分化背后的主要因素，對住房及投資具有一定的參考意義。

一、引言

房子對于中國人而言有著不同于其他商品的特殊意義，自古以來安居就在樂業之前，房子不僅是不部分家庭中最大價格的資產，也承載了其他商品所無法賦予的各類屬性和情感。購房對于中國家庭來說可以說是人生中最重要的投資之一，尤其在改革開放之后，伴隨著社會經濟情況的不斷變化，房地產市場發生了翻天覆地的變化，房子已經成為國人固定資產和投資方式中不可回避的重要組成部分。

從歷史時間軸上進行梳理，國內房地產市場大致可分為四個階段，1.“計劃”經濟（1987-1997），房子以單位分配為主，市場上存在少量的商品房，人們對商品房投資和購買的意識還較弱;2.房產變革（1998-2008），自國務院頒發《國務院關于進一步深化城鎮住房制度改革加快住房建設的通知》后，房地產市場經過幾年的沉寂后開啟了野蠻生長，人們也開始接受房子這一特殊的大額商品;3.全面復蘇（2009-2020），大量資本涌入房地產市場，國內房地產市場一片欣欣向榮，雖然部分城市房價仍存在橫盤現象或者有小幅回調，但房地產市場整體生長迅速，伴隨著房地產市場的急劇擴張，也帶個了一大批人因房致富的機會。4.兩級分化（2020年-），自2016年中央提出“房住不炒”后，2021年住建部發文表示將在三年內完成房地產市場秩序明顯好轉，中央對房地產市場整治的態度異常堅決。通過2020年的統計數據也可以看出國內房市開始進入區域性分化階段，中國的房地產儼然進入了一個全新的時代，房地產市場已經跨過了急劇擴張的階段，變得更加理性。

在新的大背景下，如何分析房子價格背后的影響因素，在滿足自住等生活需求的基礎上實現財產保值成為了大多數人生活中最關心的話題。本文通過分析現階段房價分化特性，為自住性或者投資性買房做出了一定的參考，也為政府在城市均衡發展策略制訂時提供一些借鑒意義。

二、國內二線城市房價主要影響因素分析

（一）房地產下一個主戰場

亞當·斯密認為供求關系決定住房價格，當市場上需求較為旺盛時房價自然而然就會進行上漲，供大于求時房價自然就會下降。從市場需求角度講，房地產市場的需求主要受人口流向的影響，在一線城市面臨飽和的大背景下政府在持續控制超大城市的規模和人口，導致這類城市的人口總數增速逐漸放緩。與此同時發改委表示要放寬除個別超大城市外的其他城市落戶限制，加之2018來幾乎各地都在搞“強省會”背景下的強“市”擴張，大量人口流入這類地區。

2019年4月發改委發布文件《2019年新型城鎮化建設重點任務》，明確了中心城市和城市群是未來發展的重點方向。意味著平均主義逐漸被摒棄，更多資源將進一步向大型城市傾斜，伴隨著“強省會”的虹吸效應，二線城市和三四線城市無論從人口還是經濟實力方面的差距都將會進一步拉大。尤其是部分人口擴張迅速的“強省會”城市已經逐漸成長為房地產市場下一個主戰場。而伴隨著城市內部經濟水平和人口的不均衡增長，二線城市的房地產市場在供求關系的不斷變化下必然面臨著區域性的房價差異性變化。二線城市的常住人口面臨著固定資產配置的選擇問題，而這類城市的政府部門也面臨著調節市場的政策制定問題。基于此背景，本文重點闡述二線城市的房地產區域分化特征。

（二）房價影響因素分析

區別于普通商品，房子作為大價值的不動產，其承擔的價值往往和其價格并不總是適配。對房價產生影響的因素繁多且多受人們主觀印象和政策影響，目前很難有一個完全匹配模型去量化其變化趨勢，因此本文認為定性的分析房價影響因素及其強弱關系是更為便捷并有效的。房子自身作為商品而言，影響房子價格的因素主要包括：房子質量、周邊生活配套等;從房子附屬的額外屬性而言，影響房子價格的因素主要為配套學區的優劣;從市場流通角度考慮，主要影響因素為房子的去化周期，即商品在市場上的流通性。此外，政府近些年為穩定房市出臺的各項政策也是影響房價的主要因素之一，消費者心中對區域以及具體開發商主觀的印象也會在一定程度上對房價產生影響。下面進行具體分析與介紹。

1.房子的自身因素

房子質量對房價的影響毋庸置疑，質量和口碑好的小區更受消費者喜歡，因此相對其他小區價格會高，但房子承載屬性過多決定了這一因素對價格的影響能力有限。

周邊配套可分為基礎設施和公共設施，其中基礎設施指水電氣、通訊、綠化等，這些是房子作為商品所必備的功能，建設壟斷在開發商手中且差異不會太大，因此這一因素對價格的影響有限。而公共設施指商場、公園等為消費者喜歡的公共建筑，當然還包含加油站、機場等對價格產生負面影響的公共配套，這些配套設施受規劃限制會對不同區域的社會資源配置產生較大的影響。因此本文將商場、公園作為分析影響房價的重要影響因素。

2.房子的附屬屬性

除了居住以外，現階段的房子還具有金融或者其他重要的附屬屬性。隨著中國經濟的騰飛，人們生活水平不斷提升，對于子女的教育逐漸擺在了家庭的首位。因此房子對應的學區好壞也成為了近些年房價上漲幅度的重要因素。

3.房子的流通性

從市場交易的角度看，成交周期是房子作為商品的一個重要指標，理論上成交周期越短說明其需求關系越旺盛，對應房子的價格也會有一定程度的提升。

4.政府調控等其他因素

出于穩定房價或者其他考慮，政府會根據市場情況進行一定的政策調整，政府政策對房價的影響毋庸置疑，當限購、限貸等政策較嚴時，降低了市場活力從而拉低房價上漲速度甚至橫盤或者小幅下調。當出現降息或者降準等政策時，大量熱錢將會涌入房市從而拉高房價。