試論當前房地產開發企業稅收籌劃思路及技巧

楊華軍

近年來，我國房地產開發如火如荼的進行著，尤其在大城市里，房價過高導致商品房擠壓。稅費是導致商品房價格過高的重要原因之一，因此，如何做好房地產開發企業稅收籌劃，降低稅收負擔及房價是當前社會廣泛關注的問題。本文先闡述房地產開發企業所涉及的主要稅種及稅收籌劃思路，然后重點探討房地產開發企業在企業營業稅、企業所得稅、土地增值稅節的稅收籌劃，以望對后期的房地產開發企業稅收籌劃提供參考借鑒。

本質上講，社會主義市場經濟是市場經濟，而市場經濟的特征是競爭。我國在建立社會主義市場經濟體制的同時，也使得各類經濟主體面臨著優勝劣汰的激烈競爭。房地產開發企業作為獨立的經濟利益主體，在自我發展中，需努力實現自身收益的最大化。只有這樣，才能夠最大限度實現自身收益，在市場競爭中獲得一席之地。但要想實現利益最大化，應盡可能的獲取最多收入同時，還能夠減少成本。作為房地產開發企業，要想縮小成本費用，經應實現稅額的最小化。本文現將房地產開發企業稅收籌劃的思路及技巧分析如下：

一、房地產開發企業所涉及的主要稅種及稅收籌劃思路

（一）主要稅種

實體稅法是當前稅法體系的基本組成部分，包括消費稅、增值稅、營業稅、企業所得稅、資源稅、個人所得稅、土地增值稅、房產稅、城鎮土地使用稅等22種稅種。作為房地產開發企業，涉及有增值稅、耕地占用稅、城鎮土地使用稅、土地增值稅、企業所得稅等9種稅收。一般而言，房地產開發企業中與稅收直接相關的是建設階段及銷售階段。建設階段所涉及的稅收有增值稅、耕地占用稅、城市建設維護稅。銷售階段涉及到的稅收有土地增值稅、契稅、印花稅、增值稅、企業所得稅。

（二）籌劃思路

隨著城市住宅建設的發展，商品房的推行，城市土地制度改革的深化，我國房地產開發企業已從建筑業分離。實踐表明：稅收籌劃要想取得成功，應遵循一定原則。包括輔助性與服務性原則、合法性與符合性原則、成本性與經濟原則。所謂輔助性與服務性原則，指房地產開發企業在經營過程中，或者在營銷過程中，都應有自己規律性的東西。對于企業而言，稅收籌劃的目的是合理合法的節稅，即少納稅。通過少納稅創造更好的經濟效益，且服從及服務于企業長遠需求。合法性與符合性原則指稅收籌劃需符合當前國家法律、法規及政策規定，在規定允許的前提下，進行稅務方面的安排。只有在合法的條件下，才能夠對稅務籌劃進行合理安排。成本性與經濟性原則需綜合考慮，充分考慮成本及代價。成本包括顯性成本與隱性成本，無論哪一種成本，都需遵循企業理財學，符合企業整體財務管理目標。

房地產開發企業的稅收籌劃思路如下：（1）利用拆分法。為了減輕稅負，我們可將收取的資金拆分開，將收取的租金一分為二，一部分作為租金收入，另一部分作為物業管理收入。在出租者的賬本上分成2類，一類作為物業管理費，一類作為房租。從籌劃角度而言，若成立獨立的物業管理公司，在稽查時需充分查詢理由。通過此種方法達到節稅目的。（2）利用降價。通過降價，可減少營業額。在特定的條件下，通過特定的意識降低價格，減少交易額，相應的減少了稅收。分析稅收籌劃時，需合理掌握價格。使用降價法時，應注意降價可能減少現金流，且減少現金流入量。（3）利用替代法。企業稅收是通過現金后才產生的。采用實物替代現金，在多數情況下起到節稅效果。若企業將沒有銷售出去的房子給他住，可減輕稅負。替代方法是權利，企業可善用一些權利來謀取現金交易。當員工在職學習時，需由企業來負擔費用，利用一部分權利來取代現金交易。當前，房地產開發企業搞度假村、俱樂部等，讓內部員工去休假，不給員工現金，這種福利計劃在很大程度上可起到節稅效果。

（4）利用臨界法。臨界法是房地產開發企業稅收中最為簡單的。如：土地增值稅的增值額一旦大于扣除項目的20%，也就無法享受土地增值稅的優惠，而這個20%則是臨界點。

二、房地產開發企業各個稅收的稅收籌劃

（一）企業所得稅

企業所得稅稅率實行從低從簡設計，采用比例稅率。企業所得稅應納稅額的公式：應納稅額=應納稅所得額×稅率。相對于西方國家，我國的企業所得稅制特點則是體現在應納稅所得額確定上，體現沒有設立不予計列項目的相關概念。企業是依法所設立的以營利為目的，從事生產經營活動的獨立核算經濟組織。根據不同的法律地位，企業分為法人企業與非法人企業。前者指公司指企業與非公司制法人企業，后者則指合伙企業。當前，國家對公司企業與個人獨資企業有著不同的納稅規定。如：從事房地產開發的納稅人小紅，一年盈利20萬元。按照合作人繳納個人所得稅，需繳納63250元，稅后利潤為136750元。按照公司繳納企業所得稅，其稅率為33%。若全部作為股息分配，納稅人小紅需繳納個人所得稅40160元。稅后利潤有93452元。相對于前者，多負擔的所得稅為42351元。由此表明公司稅負重于合伙企業稅負，納稅人小紅不組織公司，但合伙企業可節稅43100元。稅負是我們需考慮的一方面，企業規模也是我們應考慮的因素。對于規模龐大，管理水平要求較高的房地產開發企業，應采用股份有效公司。不僅僅是因為規模較大的企業籌資難度大，此類企業管理相對較困難，有著較大的經營風險。若采用合伙企業組織形式，則難以正常健康運轉。

（二）土地增值稅

土地是一種社會資源，其價值由于土地自身具有的稀缺性與國家投資改善土地使用功能、環境因素導致上漲。土地增值稅是對轉讓國有土地所有權、地上建筑物及附著物所取得收入的單位及個人。土地增值體現為土地使用權價格的變化，指轉讓土地時取得總價格收入超出土地取得時支出成本，在轉讓前的各項投資總和。開征土地增值稅，是國家運用稅收杠杠引導房地產經營方向，從而規范房地產市場的交易秩序，從而合理調節土地增值收益分配，有效維護國家權益，最終促進房地產開發的發展。房地產企業若建造普通標準住宅，又要從事其他房地產開發，在分開核算下，籌劃的關鍵則是將普通標準住宅的增值率控制在20%以內，從而獲得免稅待遇。