碧桂園“穩”字當頭

李興

2021年，房地產調控繼續升級，“三道紅線”“供地兩集中”“五檔分類”等政策疊加，房企迎來更嚴峻的考驗。作為龍頭企業，碧桂園的業績表現以及管理層對行業變化的解讀，備受關注。

8月24日發布的財報顯示，今年上半年，碧桂園權益銷售金額為3030.9億元，同比增長14%，權益合同銷售面積約3451萬平方米，同比增長8%，居行業領先地位。

碧桂園總裁莫斌在業績會上傳達出信心，行業整體已步入新的發展階段，碧桂園相信好的產品和服務是奠定企業良性發展的基礎，始終堅持口碑至上，堅持長期主義，將繼續踐行“以客戶為中心”的理念，持續提升全周期綜合競爭力，努力打造“為社會創造幸福生活的高科技綜合型的企業”。

最新公告也顯示，今年7月，碧桂園單月實現權益合同銷售金額約542.8億元，已連續7個月實現累計同比增長。

得益于銷售額穩增，碧桂園的多項核心盈利指標也可圈可點，2021年前6個月，碧桂園營業收入同比增長27%至2349.3億元;毛利、凈利、股東應占核心凈利潤分別增至462.8億元、224.2億元、152.2億元。

在信貸收緊和降杠桿的大背景之下，業績持續增長并非易事。這份穩健的成績單，源于碧桂園提前布局，持續運營優化，以及深耕新型城鎮化。

逐步降檔

自2020年“三條紅線”監管政策出臺以來，降低債務水平一直被視為房企的頭等大事。疊加“五檔分類”規范下，房地產資金需求和供給側的監管進一步升級，壓力傳導至房企。

從2018年開始，碧桂園就堅持對負債與借貸成本的改善。截至今年6月30日，碧桂園總借貸余額下降至3242.4億元，一年以內有息負債占比下降至27%，期末融資成本約5.39%，較去年底下降17個基點。

三項指標中，兩項達標：凈借貸比率49.7%，相比去年底下降了5.9%;現金短債比為2.1，短期償債無憂。剔除預售賬款的資產負債率雖尚未翻綠，但持續走低，從去年底的80%下降至現在的77%，處于較為安全的“黃檔”。

相比其他房企為盡快達到三道紅線標準，會采取減少拿地多賣房的縮表方式，而碧桂園希望保持自己的節奏。

“我們是通過資產的運營去逐步降低負債率，靠公司正常的經營自動變為綠檔，而不是通過立刻縮表來做的。”碧桂園首席財務官及副總裁伍碧君表示，按照降檔計劃，有信心在2023年中期之前實現從黃檔到綠檔的調整。

面對行業融資大環境的收緊，伍碧君表示，融資端變得更為謹慎，選擇優質標的投放。在近兩年的計劃中，碧桂園是穩定為主，授信和成本不會有大變化，在融資端所受影響較小。

為了提升抵御風險能力，碧桂園以現金流為核心做回款考核的管理，一邊強化成本把控，一邊狠抓回款，保障現金流。

2021年上半年，碧桂園銷管費用占營收比例為5.9%，同比降低1.4%至139億元，權益物業銷售現金回籠約2727.9億元，權益銷售回款率90%，處于行業高水平。截至6月底，可動用現金余額達1862.4億元，短期償債無憂。

穩步增長

走過土地紅利與金融紅利時代的粗放式管理，房地產行業進入標準化、精細化的管理時代。

為了聚焦深耕各線市場，提升投資的管理精度和效能，去年10月，碧桂園啟動新一輪組織調整，調整后下轄區域增加至106個。

莫斌提到，針對當年獲取當年開盤的項目，區域裂變后經營效率明顯提升，周期凈利率提高1%，年化自有資金回報率超過25%占比提高至97%，平均開盤時間提前36天，年化自有資金回報率提高3%。

而且，碧桂園在投資拿地方面也越來越精準，堅持三個“不動搖”：一是合法合規資金安全的前提下，確保自有資金的回報和利潤的最大化;二是投資標準不動搖;三是投資轉化率和貨值轉化率不動搖。

上半年，碧桂園通過招拍掛和多元化方式積極拿地，共獲取219幅土地，權益總代價約884億元。

在22城首批集中供地中，碧桂園獲取土地14幅，共計權益代價171億元，在重慶、鄭州、武漢等多個城市底價摘牌，總體溢價率僅7%。

截至6月底，碧桂園已獲取的權益可售資源約1.69萬億元，潛在的權益可售資源約4900億元，權益可售資源合計約2.2萬億元，基本可以維持未來3年以上的銷售需求。

從土儲布局上看，碧桂園兼具廣度和深度。截至2021年6月底，公司業務已覆蓋中國內地所有省份的296個地級行政區、1408個縣級行政區，項目總數達3127個。

在市場布局上，碧桂園采取一到五線均衡布局，重點深耕三四線城市的戰略。按金額計算，新獲取的219幅土地中，82%的土儲聚焦五大都市圈，62%分布在三四線城市。

莫斌表示，碧桂園近年來的銷售增長趨勢與城鎮化進程，表現出正相關關系，未來仍有很大空間。

過去數年，碧桂園得益于聚焦三四線城市的戰略布局，業績獲得持續突破，權益合同銷售金額的年復合增長率25%。

2021年，碧桂園連續第三年將“全競提升”作為年度主題，莫斌提出，當前形勢下要持續提升營銷力，保證供貨不脫節，實行以銷定產。同時要保障銷售回款和現金流，實行有序支出。

碧桂園在半年報中提到：世界永遠會為最具競爭力的企業開綠燈。

國際評級機構穆迪指出，碧桂園的Baa3發行人評級，反映了其強大的品牌實力、多元的地域布局、強勁的流動性和穿越周期的具有彈性且穩健的運營記錄。