房地產調控政策分析

鄧婧

摘要：自我國開始實施城鎮化以來，一大批鄉村人口不斷向城市涌進，使得房地產市場獲得了充分的發展。但近年來房價不斷地快速上漲，也給許多家庭帶來了沉重的負擔。基于這些情況，我國出臺了一系列房地產的調控政策。本文將從房地產的相關問題入手，對我國房地產調控政策進行簡單的分析。

關鍵詞：房地產;調控政策;分析

1、房地產的定義

房地產是指土地、建筑物和固著于土地、建筑物上不可分割的部分所共同形成的固定資產。包括物質實體和依托于實體上的權益。房地產是人民生活的必需品，滿足人民對物質的需求，同時，房地產的健康發展也能促使國民經濟的穩定上升。在我國，房地產往往在人民財產中占很大一部分，房地產不僅僅可以滿足人民對居住生活的需求，還可以用來投資。在我國人民有多余的資金情況下，房地產往往會成為一個比較好的投資對象。政府對于我國房地產行業的調整和控制相對嚴格，具有壟斷性。

2、房地產的政策調控

2.1部分政策“一日游”頻繁上演

受到2020年新冠疫情的影響，許多地方出臺了一系列政策，開啟了項目綠色通道，保證房地產市場平穩發展。但是部分政策大多數是屬于臨時性的措施，部分的條款與當前的思路不一致，這也導致了很多政策出現“一日游”的情況。中央政府多次強調了“房住不炒”的定位，對樓市也加強了一定的控制，因此，不太符合相關規定的政策被“下架”也并不意外。在疫情的沖擊下，各個地方房地產的壓力倍增，情況也不容樂觀。不僅如此，我國政府對于房地產產業的稅收也是逐年增高，就2019年來講，土地財政收入占地方財政收入較2018年上升了1.9個百分點。從被撤回的政策來看，不難發現中央的調控思路有以下幾個特點：首先，只對需求端進行直接刺激。其次，不能與“三穩”目標相悖。最后，政府對于撤回信息都是公開發布的，消除了輿論的影響，能夠平穩市場的預期。

2.2督導次數增加，新政出臺提速

自2021年以來，全國各個地方的房地產都出現了冷熱不均的情況，尤其是在經濟發達的珠三角等地區房地產升溫現象尤為明顯。中央政府采取更加頻繁的督導和約談措施，保證這些熱點城市執行嚴格控制措施。中央約談、督導多個城市，要求夯實政府主體責任，提高政治站位，要求必要情況下采取針對性的調控政策措施，確保實現穩地價、穩房價、穩預期的目標。截至2021年五月底，全國已經有13個城市被住建部不同程度地約談，但采取的形式還是有所不同。

2.3堅持“房住不炒”基調

由于全國疫情仍在持續的演變，外部的環境逐漸趨于復雜，國內的經濟恢復仍然還不穩定、不均衡。中共中央政治局仍然堅持房子是用來住的，不是用來炒的定位，穩地價、穩房價、穩預期，促進房地產市場平穩健康地發展。目前房地產仍然堅持“房住不炒”，落實“三穩”的基調，但對未來的形勢和當前政府對租賃住房政策的支持來看，未來的租賃市場可能會加速地發展。目前已經有很多國家層面的文件頻繁提到大力發展租賃住房，在政府進一步重視租賃行業的情況下，租賃事業將會迎來一個發展的最好時代，未來的租賃市場也會加速地發展。

2.4發布二手房指導價

自2021年上半年以來，許多城市都出臺了關于二手房指導價的調控政策。二手房市場已經逐漸成為房地產市場的主戰場，不少城市二手房的交易量甚至已經超過了新房的交易量。雖然官方提供的二手房價格不一定和真實的交易價格一致，但是對于市場的合理交易等都具有十分重大的意義。公開二手房交易價格可以有效地避免很多城市二手房小區業主抱團漲價，抬高二手房價格，能夠降低金融風險。公開二手房價格還可以引導商業銀行合理發放二手房住房貸款，防止利用信貸資金炒作房價的行為。隨著未來的發展，二手房市場應該會逐漸占據主流位置，預計未來二手房成交參考價發布機制也會被越來越多的城市廣泛地應用，相關的政策也會不斷地完善。對于二手房價格的規范，表現了我國房地產市場調控政策也逐漸走向成熟。二手房指導價格政策出臺之后，在市場范圍的效果較為明顯，估計在不久之后，全國各地城市都會相繼出臺有關二手房指導價格的政策，或者做出針對二手房的其他調控措施。

2.5嚴打學區房炒作

在我國，學區房一直是全國市場的炒作熱點。由于我國對教育的重視逐漸加強，導致很多居民對于學區房的需求逐漸提高，大城市學區房漲幅尤為明顯。學區房價格往往比普通房價高出很多，甚至出現逐年上升的趨勢。為了防止學區房出現溢價的情況，全國各地都先后頒布了相關政策，抑制學區房價格的畸形上漲。對于學區房問題的解決措施，主要有以下兩個：一是進行大學區招生。學校采取劃區域進行招生，面對同一片區域進行招生，把強校和弱校搭配進行招生。取消學校自主招生環節，不再進行成績選拔進校。二是加強教師交流制度。學校學生成績的好壞，往往是跟師資力量息息相關的，因此，應該加強各個學校教師之間的交流和學習。可以通過專業能力強、工作經驗豐富的老師以講授公開課的方式供其他學校相對缺少經驗的老師進行交流學習。雖然學區房是住房問題，但是其本質是教育資源分配不均勻，因此，國家對于教育這方面也應該重視。雖然現在學區房價格大幅度上漲的情況并不是很多，但是全國范圍內還是有很多學區房價格相對其他普通住房來講偏高，因此，國家對于打擊學區房炒作的熱度不能下降，打擊學區房炒作的政策也會在未來相繼出臺。

3、結語

從可持續發展的角度來看，政府應該建立長期的房地產調控機制，房地產調控政策能夠對房地產市場產生直接的影響。房地產調整政策應該根據房地產的情況及時做到修改，并且房地產企業還應該對未來的房地產調整政策做出預判，積極地調控下一步的戰略。房地產調控政策與房價的波動是密不可分的，因此，對于房地產調控政策的研究與分析也是不可忽視的。研究房地產調整政策對我國房地產市場的影響，并從中提出基于我國國情的房地產調整政策是有著重要的現實意義的。

參考文獻：

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