未成年人獨立實施的民事法律行為在申請登記時如何辦理

某市不動產登記機構員工詢問：我市有一個13歲的兒童，父母已經離婚，孩子由母親撫養。現在這個兒童的外祖父母出資為兒童購買了1套商品房。對于這一起登記業務應當如何辦理，有幾個問題同事間看法不太一致。有人認為：《民法典》已經規定了8周歲以上的未成年人“可以獨立實施純獲利益的民事法律行為”，外祖父母出資買房，對未成年人來說屬于純獲利益，所以可以由這一未成年人自己提出登記申請，不再需要監護人代理。也有人認為：提出不動產登記申請并非民事行為，所以不適用《民法典》的上述條款，不能由未成年人自己提出登記申請。問：提出不動產登記申請是不是民事法律行為？這一起登記是否需要監護人代為申請？如仍然需要，監護人是否必須是父母雙方？由其母親單方申請是否可以？

金紹達：一、《民法典》第19條是說明8周歲以上的未成年人可以從事純獲利益的民事行為，如可以自行接受不附加任何義務的贈與。但是本例中外祖父母出資為兒童購買商品房，一般來說在簽訂購房合同時買房人會直接記載為這一未成年人。在這種情況下，其外祖父母只是實際出資人，而購買房屋是一個有償的民事法律行為，并不是純獲利益的民事行為，不能由未成年人自己直接進行，而應當由其監護人作為代理人簽訂購房合同。如果是以外祖父母的名義購買房屋，在取得所有權后再贈與給未成年人，那么在接受贈與時，未成年人進行的是一項純獲利益的民事行為，因而可以單獨獲得贈與，在贈與合同上簽字。

二、在辦理不動產登記時，登記機構和申請人之間并不是平等的主體，申請人提出不動產登記申請時，應接受登記機構詢問、按規定提交登記材料并承諾對申請材料的真實性負責。登記機構在辦理不動產登記時行使的是行政職能，申請人和登記機構之間的關系并不是以民法來調整，而是用相應的行政法來調整。因此，提出不動產登記申請并不是一項民事法律行為，而是申請人履行《不動產登記暫行條例》所規定的程序性義務，更不存在純獲利益的問題。提出登記申請雖然不是一項民事法律行為，但是不具備完全民事行為能力的人顯然無法勝任。《不動產登記暫行條例實施細則》（以下簡稱《實施細則》）第11條就規定了“無民事行為能力人、限制民事行為能力人申請不動產登記的，應當由其監護人代為申請”。13歲仍然是未成年人，因此，在辦理不動產登記申請時，無論是否是因純獲利益的民事行為取得不動產權利，都應當由監護人代理申請。

三、未成年人的父親或母親都是未成年子女的監護人，因此，只要滿足《實施細則》第11條中“由其監護人代為申請”這一條件就可以，無須由父母雙方同時代理，本例中未成年人的登記申請可以由其母親作為法定監護人代理。