未來十年如何做好家庭資產配置

楊德龍

對于家庭資產配置來說，過去十年，是我國房地產市場發展的黃金十年，在房地產做投資的投資者都賺得盆滿缽滿。過去十年家庭資產配置、人與人之間的差距，就看你有沒有投資房產，投資了多少房產，以及在哪里投資的房產。未來十年，投資的方法以及配置的方向有哪些變化呢？

往回看 樓市的黃金時代已去

房地產調控從2016年到現在已經有四年的時間了'這四年來限購限貸的政策一直沒有放松，但是同時我們看到二手房成交量大幅下降，但是一手房的銷售因為有限價的機制，所以并沒有出現冷清的狀況，反而是非常火爆，甚至出現打新的現象。像深圳最近開盤的一些樓盤，一些身價上千萬的富翁，排了一晚上隊去打新，中簽率只有5%，就因為一手房、二手房的差價比較大。這有利于房地產企業銷售新的樓盤、加速清庫存，三道紅線之后，有80%的房地產企業可能都踩線了，要么是踩了三道線、兩道線、一道線，完全不踩線的房企不多。這就意味著未來房地產融資增速必然會大幅下降，最高的融資增速是15%，有些房企觸碰三道紅線就無法再新增有息負債，所以未來房地產投資增速會進一步下降，這對于房地產開發來說確實是沖擊比較大的。特別是一些杠桿率特別高的房企，當前面臨著現金流不足的問題，一些房企開始打折售房、去杠桿，這是當前一個大的宏觀形勢。

在這種情況下，對于房產的投資已經不能像過去一樣可以閉著眼睛買房。我把未來十年房地產的投資時代叫做白銀時代，未來還有很多好的房產可以投資，也會給大家帶來好的投資回報，但是一定要去選地段，一二線城市核心區域的房產，因為這些區域有剛需、有GDP持續增長，房價還會比較堅挺，有比較好的投資回報。但是一些炒房客比較多，特別是沒有剛需人口凈流出去的房產還可能會出現下跌，這種分化已經產生。

投資方向就要改變

對于家庭投資來說，主要可以投資的幾大資產，最大的是房產，其次是股票、基金、黃金以及一些低風險的銀行理財或者貨幣基金。對于家庭來說，未來十年的投資方向就要有一定的改變。我們可以看一下，根據統計，由于過去十年房地產投資的賺錢效應特別強，投資房產的投資者都賺了很多收益，所以大家對房產的配置比例目前來看還是全世界最高的，中國居民70%的資產是在房產上，投資于股票和基金的比例不到10%，這點和發達國家剛好是顛倒過來。比如美國居民財富大概60%是配置在股票和基金上，配置于房產的比例是比較低的，只有27%。

當然，中美之間居民儲蓄差異比較大，以及中美不同的社會保障機制，使得兩個國家居民在資產配置方面差距比較大。這有一定的存在合理性。比如中國人對房產的擁有強烈程度是遠遠超過美國人的，可能美國有的人一生都是在租房，但是中國的租房市場并不完善，前段時間還曝出來一些長租公寓出現一些問題等等，中國的租房市場并不是很完善。中國人對房產擁有的渴望可以說是全世界最高的。有一句話叫做，你可以不買房，除非你能搞定丈母娘。對于房產的這種需求，我覺得中國應該是比全球都高的。

所以即使將來居民資產配置的比例有所調整，比如對房地產的配置從70%下降到60%，下降到50%，但是也不可能降到歐美發達國家的水平，對房產的配置還是家庭資產最重要的一塊。

2020年在房地產調控加上疫情的推動之下，居民儲蓄出現了搬家的現象，導致基金的銷售特別火爆。2020年雖然不是大牛市，但是新基金，我說的是公募基金發行量是早早就賣到2.4萬億，遠遠超過2015年大牛市，當時全年賣了1.5萬億。大量的居民儲蓄現在無法進入到二手房市場，就會找新的投資機會，通過買基金來配置股市成為2020年一個很重要的現象。

2020年1月3日銀保監會發出通知，要求銀行、保險公司要多渠道引導居民儲蓄做價值投資、長期投資，這是一個很重要的政策信號。從數據上已經支持了這點，以前央行一放水，基本上大量的居民儲蓄就會進入到樓市，房價就會出現大漲。為了應對疫情，央行采取了寬松的政策，雖然不能說是大量放水，但是2020年整體流動性比較寬松，2020年資金主要流向基金和股票市場，這是新的變化。這種變化可能會是持續未來很多年的時間，而不只是一年的特征，這是大家應該注意的。

532的配置比例

既然房地產投資未來進入到白銀時代，并且分化得比較嚴重，對于房地產投資的比例應該怎么去配，我提出一個觀點，就是532的配置比例。就是對于一股的家庭來說，50%的可投資資金可以投資于房產，30%可以配置于股票或者是基金，20%配置于銀行理財或者貨幣基金、余額寶等等低風險的產品，這個配置比例對大多數人來說是合適的。

當然，不同的家庭資產的總的金額不一樣，配置比例也會有變化。比如說有的家庭資金比較少，買完一套房之后，這邊也沒有更多的錢進行投資了，可能房產的占比達到70%甚至80%。這種情況之下，因為房子是屬于剛需，對于第一套房或者是第二套房的剛需投資者，家庭資產如果說買了房子之后，剩的錢不多了，這樣就可以突破50%，達到70%或者80%也是正常的。但是如果說家庭資產比較多，買了房之后還剩不少的資金，這時候就要增加對于一些優質的股票或者優質的基金的配置比例。

在中國做投資，我們經常會說的一句話叫做“你可以跑不贏劉翔，但是一定要跑贏CPI”，其實這個說法是非常片面的，因為CPI并不能完全反映國內物價上漲的幅度。這幾年CPI都是2%左右，去年最高是5%，但是你相信一年的物{era漲只有2%到5%嗎？實際上國內生活用品的物價上漲速度達到了8%到10%左右，因此我們不僅要看CPI，還要看貨幣發行量，就是M2的增速。因為M2是代表央行發行的貨幣量，M2越高，說明發行的新增貨幣越多，而物價在一定程度上是貨幣現象，物價上漲速度大概跟M2是相當的。

2020年為了應對疫情，M2超過10%，這就意味著如果說你的家庭資產投資的回報率不超過10%的話，實際上你的資產就是在縮水的。假如未來十年，M2繼續保持在8%左右，這就意味著你未來十年每年的投資回報都要超過8%，只有這樣的復利增長，才能保證你的資產不貶值，超過8%以上才能是增值的。

這樣未來十年大家可以重點配置的核心資產還是兩大類，一類是核心區域的房產，仍然具有保值增值的功能，至少跑贏M2問題不大。另外，可以配置一些優質股票或者是基金，因為優質股票和基金本身就有抗通脹的能力，比如說好多公司的產品本身的價格上漲就是抗通脹的，加上好的上市公司的股權具有稀缺性，所以未來十年的復合增長率也是會超過人民幣購買力下降的，你的保值增值不至于在未來十年出現縮水的狀況。

大家目前對于家庭資產的配置，重點就是給大家強調，可以按照參考532的配置比例，不同家庭的資產狀況不—樣，可能稍微有一些差別，但是大致比例應該是這樣的。

中央提出房住不炒的調控政策，其實就給大家指明了一個投資的方向，就是房子是用來住的，不是用來炒的。你投資的房產一定是有剛需的，有居住需求或者改善性住房的需求的。

賣房炒股可取嗎

有人說既然未來十年股票和基金有比較好的投資收益，那是不是可以賣房炒股？我是一直反對賣房炒股的，因為投資房產和買股票、買基金是完全不一樣的投資方法，你房子可以拿五年、十年，但是你問這些炒股票和基金的人，有多少人是能拿五年、十年，很多人都是把房子賣掉去炒股，最后在股市上虧光。這是兩個不一樣的市場，我建議大家一定要均衡配置，對于剛需的房子一定要有，沒有房產的話確實跟不上物價上漲速度的，買了房產之后，還剩了一些錢，這時候可以去做股票投資或者基金投資，而不是把房子賣掉或者抵押掉，去做投資，那樣風險就更大了。

其實我國除了房地產市場、房地產企業在去杠桿之外，國家也是在去杠桿。之前各個部門杠桿率都大幅上升，包括居民杠桿，這時候我們要做的就是盡量去杠桿，降低一些杠桿性投資，逐步轉向以自有資金投資，這樣才能賺到滿滿的收益。否則將來經濟增速進一步出現下降，特別是受到疫情沖擊一次性的影響，很多人收入出現實質性下降的時候，對于家庭來說，負債率高，也有可能會出現償債危機，甚至出現斷供的風險。所以建議大家參考532的配置比例，去配置好的房產或者好的股票，或者是基金。

未來十年是我國經濟轉型的十年，傳統的很多行業可能都會在競爭中占比不斷下降，不僅包括過去作為支柱行業的房地產，像有色金屬、煤炭、化工、鋼鐵等等這些傳統的工業企業，他們在經濟中的占比也在下降。而現在崛起的新興產業，比如BATJ（百度、阿里、騰訊、京東），美團，拼多多，字節跳動等企業，他們漸漸發展起來了，這是經濟正在發生著一些巨大的變化。我們在做投資的時候，要正確的去看待這種經濟的轉型，要積極地擁抱這些新的經濟，通過持有核心的區域的房產，以及優質的股票和基金，來跟上經濟轉型的步伐，這樣才能讓我們的財富保值增值，而不是在物價上漲的情況下財富出現縮水，生活水平出現下降，甚至出現債務危機。

中央去杠桿的決心非常大，將來在各個部門都會有序的去杠桿，而不是無序的去杠桿，用最小的代價讓經濟增長走上正軌。