宅基地為何是“沉睡”的資本

賀雪峰

宅基地是農民免費獲得無償使用的一塊用于自建住房的土地，農民進城以后一般就退出來，種樹種大豆，條件好的改造為耕地種糧食。現在， 宅基地為什么會引發廣泛社會關注，并突然之間就成為“沉睡”的資本呢？

宅基地具有兩個重要屬性：一是區位，即每塊宅基地都處在一個特定區位上，這是宅基地的自然屬性，二是政策屬性，即宅基地是用于農民建房居住的農村建設用地。建設用地就是非耕地。在保持18億畝耕地紅線以及最嚴格耕地保護的背景下，城鄉建設用地增減掛鉤政策出臺，通過復墾宅基地為耕地，減少農村建設用地，增加了農村耕地，也就可以為城市增加相應的建設用地指標。

從政策屬性來看，宅基地復墾為什么可以換取新增城市建設用地指標，且獲得比較高的交易指標收益呢？這是因為增減掛鉤政策，國家試圖將本應免費下達給地方政府的新增城市建設用地指標減少，而讓地方政府通過增減掛鉤來獲得部分新增城市建設用地指標，從而以宅基地為媒介向農村轉移部分財富。

宅基地復墾為耕地，耕地種糧食，一畝糧食每年產值不會超過2000元，按5%的財務成本，耕地價值最高不超過4萬元/畝，而實際上全國耕地流轉地租很少有超過1000元的。將宅基地復墾為耕地要付出很高的復墾成本，而且宅基地大部分都是不便于耕種的荒地，宅基地復墾出來的耕地質量不好，基礎設施不配套也是肯定的。如此情況下，宅基地復墾形成的新增城市建設用地指標動輒卻有幾十萬元。

從區位屬性來看，位于沿海城市經濟帶內、城中村、城市郊區以及風景名勝地區農村，其宅基地區位便利，宅基地上的房產就有相當于城市房產的價值。大量外來人口流入，城市土地住房稀缺，高昂的城市房價、活躍的租房市場和較高的房租，使得這些地區宅基地及宅基地上的住房具有了相當強的財產性質。