城市更新的“江漢樣本”

邵曉

城市更新主要是指對城市建成區（規劃基本實現地區）城市空間形態和城市功能的持續完善和優化調整，是小規模、漸進式、可持續的更新。

2021年兩會，城市更新首次寫入政府工作報告，國家“十四五”規劃綱要更是明確指出，在新型城鎮化建設中要提升城鎮化發展質量，全面提升城市品質，實施城市更新行動，推動城市空間結構優化和品質提升。由此可見，城市更新行動已上升為國家戰略。

城市更新行動的實施有利于在城市形成新的經濟增長點，釋放城市發展潛力，提升城市居民獲得感，已經成為各地城市改革發展的主要抓手。在各地城市更新行動中，江漢區作為武漢市的中心城區經過多年已經發展出較為成熟的產業結構和城市空間，在更新模式的選擇上以有機更新為主導，城市更新的“江漢樣本”進入各界視野。

多元謀劃，完善城市空間結構

作為武漢中心城區面積最小的轄區，江漢區人口密度和經濟密度均居全市首位，空間相對狹窄。如何充分挖掘空間資源，為城市發展提供必需的產業空間是更新過程中要解決的首要問題。江漢區通過一系列集約用地措施，緩解了空間狹窄和產業高速高質發展之間的矛盾。

注重整體規劃，構建合理的城市空間布局體系。江漢區在城市更新中尤其重視整體規劃，積極謀劃構建“一核兩縱五區”城市空間布局體系。“一核”即武漢中央商務區;“兩縱”即長江大道江漢段“輝煌七公里”和新華路垂江發展軸;“五區”即漢口歷史文化風貌區江漢片區、武商高端時尚消費區、武漢金融街、江漢創谷、楊漢湖生態生活區。不同區域的業態布局和建設重點各不相同、互相補充。通過整體謀劃，協調不同區域的產業功能和結構，有效避免無序開發問題。

改造升級，充分提升空間利用效率。江漢區通過推動老舊街區的功能完善和品質升級，實現既有空間內產業高質量發展，提升空間使用效益。如江漢路步行街的升級改造就在保留歷史風貌的前提下，打造出了“文化+”產業聚合的商業模式，在業態上實現從單一到融合的轉型升級，形成了融合多元生活、文旅商功能復合的步行街區。據統計數據，升級后該街平均日客流量達36萬人次，成為武漢市的新地標;該規劃項目還被評為商務部優秀規劃案例面向全國推廣。

鼓勵“住改商”，拓展產業發展空間。為實現土地資源效益最大化，保障金融、商服等產業發展用地，江漢區嚴控“商改住”、鼓勵“住改商”。據該區官網發布信息顯示，太平洋金融廣場、CFD時代財富中心、龍湖天街等有多個項目居住用地調整為商服用地，通過這一舉措全區項目地塊商住比由3：7上升到6：4，金融、商服等產業發展空間大幅度增加。

地上地下一體化開發實現土地集約化利用。武漢中央商務區“向上”打造“百米高樓密集區”，“向下”整體開發多層空間，從高度和深度兩個維度拓展了城市空間。據《長江日報》報道，武漢中央商務區核心區地下空間開發達262萬方，是全球中央商務區之最;整個核心區地下空間總體分四層，各層分別布置商業設施、地下環路、地下街、地鐵、停車場等設施，最大程度地提高了土地使用效率，擴大了城市空間容量。

金融立區，不斷優化營商軟硬環境

復旦大學企業發展與管理創新研究中心副主任劉明宇認為，城市更新是以產業升級為核心驅動力，不斷迭代升級、不斷探索調整的持續性的過程。因而，不斷推進產業升級，保持經濟活力是城市更新所要解決的核心問題。江漢區始終將建設“區域金融中心”核心集聚區作為產業發展的戰略核心。城市區域的發展離不開城市整體發展，只有和城市整體規劃布局保持一致，才能充分整合城市資源，與城市整體發展相互促進。江漢區正是以武漢“五個中心”建設為契機，通過“一街一城”（即武漢金融街和武漢中央商務區）打造了千億級別的金融產業集群，融入了武漢市發展大局。

“定制樓宇”吸引總部金融機構集聚。江漢區近年來一直著力推廣“定制樓宇”，通過提前確定入駐企業，在設計施工階段就可以為其量身定做辦公空間，滿足企業個性化需求。區企業服務中心更是通過派駐“樓宇專員”（“樓小二”）的方式為企業提供全程全方位的服務，打造“一樓一品”“一樓一策”。對重點樓宇周邊環境及配套設施則借助老舊小區改造項目進行提升。通過這些舉措，江漢區有效吸引了金融企業區域總部入駐，實現了金融產業的集聚發展。據《湖北日報》報道，截至3月份，江漢區共有65家金融機構區域總部，占武漢市比重超過38.01%;轄區內的“武漢金融街”，是全省唯一的“省級金融業集聚發展示范園區”，平均每10米就有一家總部金融機構。

抓住數字經濟風口為金融業賦能。數字經濟是一種新型經濟形態，包括數字產業化、產業數字化，對科技和產業革命具有引領作用，突破性發展數字經濟也是武漢產業發展的重要戰略核心。江漢區通過打造“圈外”數字創意產業園、區塊鏈產業創新發展示范區以及借助金融總部樓宇引入一批區塊鏈、大數據產業的行業龍頭企業，通過構筑區塊鏈生態為金融行業提供技術服務，同時金融行業的集聚也為數字經濟提供了資本支持，兩者融合發展能夠形成相互促進的良性態勢。

政務服務和政策供給全方位滿足企業需求。據《長江日報》報道，江漢區在全市率先實行企業開辦“210”標準（2個環節、1天內辦結、零費用）及全城通辦，率先設立通信審批窗口、成立金融審判法庭和區級民營企業矛盾糾紛訴調服務站，創新推出“不見面”審批、網上申領發票、“云現勘”等新模式，“四辦”（馬上辦、網上辦、就近辦、一次辦）考核排名也是位居全市前列。該區還推出總部經濟發展、金融業發展、區塊鏈創新發展、人力資源服務業、創谷建設、科技創新、樓宇經濟等多項支持政策，覆蓋了企業設立、創新、運營的方方面面。

民生為本，切實優化城市人居環境

城市更新本質上是一項長期持久的民生工程，城市更新行動的最終目標是提升人民群眾的獲得感、幸福感和安全感。因而直接關系城市居民生存福祉的老舊小區改造成為城市更新的重要部分，也由于涉及千萬家庭切身利益，不同家庭具體的利益訴求千差萬別，改造方案往往眾口難調，老舊小區改造成為城市更新的難點。江漢區在引導群眾參與、多方共治方面形成了一系列頗具成效的創新舉措。

使用微信小程序創新征詢民意方法。小程序“武漢微鄰里”在疫情防控期間成為武漢居民上報個人健康情況、查詢疫情發展以及購買防疫用品和生活必需品的常用平臺。在此基礎上，江漢區老舊小區改造征詢民意過程中，在平臺中添加了老舊小區改造小程序用以及時發布與改造相關的重要資訊、通過各種方式收集信息，居民可以隨時通過掃描二維碼，進入自己所在社區網格群，與網格員進行一對一的溝通，為小區改造獻計獻策。這一舉措有效地增強了群眾參與感。

發揮基層黨建作用引領改造。在部分片區的改造中，社區黨委通過基層黨建活動，引導居住地報到黨員、退休黨員、施工方骨干黨員參與基層治理，發揮黨員的示范、宣傳作用，對協調群眾關系、推進改造進程起到了積極效果。如在違章建筑的拆除工作中，黨員群眾發揮示范帶頭作用，成為拆違的先鋒隊，形成了強大的輿論聲勢，帶動了整體拆違工作。在社區黨委引導下，“紅色黨員先鋒隊”“志愿服務隊”等黨員工作隊伍積極上門宣講政策、協調關系、解決困難，架起了居民與社區溝通的橋梁，彌補了基層工作力量的不足，為順利推進改造提供了有力的輿論動員和組織保障。

引進專業公司，探索“物業城市”治理模式。2020年7月，江漢區與萬科物業簽署戰略合作協議，嘗試通過引入萬科物業的專業技術和經驗，在老舊社區改造、社區綜合治理、建設物業城市等領域探索“江漢模式”。按照規劃，萬科物業將通過一體化智慧社區解決方案，打造“城市空間整合服務”模式，讓“人、車、事、財、物”的管理更加高效精細精準，提高社區的管理水平和管理效率。

（作者單位：華中科技大學）