房地產開發企業成本管控存在的問題及對策研究

李月明

摘要：房地產行業是國民經濟的重要支柱。從近幾年的房地產市場情況來看，房地產非理性需求得到一定控制，正朝向剛需和改善方向發展，回歸居住屬性，市場維持平穩發展態勢，這和國家出臺的一系列宏觀調控政策有很大關系，如限制發達城市購房的數量、加強各地區保障房的建設工作等，正是因為這些舉措，使得房地產行業的利潤空間逐漸下降，行業之間的競爭也愈發激烈，一些具有投機行為的中小型房地產企業存活也愈發困難，逐漸退出了這個行業的競爭;留存下來的房地產企業要想繼續存活下去，就必須修煉企業自身的內功，即重視企業的成本管控工作;本文首先從兩方面闡述了房地產開發企業成本管控的重要性;其次介紹了房地產企業在以下六個方面的成本管控問題（項目決策階段問題、開發階段設計環節問題、合同管理及簽訂的問題、成本概念理解不一致的問題、資金管理方面的問題以及稅務管理問題），最后提出了加強項目立項決策階段的研究、重視設計環節、提高專業人員水平、加強跨部門溝通協作、合理運用網絡信息化技術手段、有效編制資金計劃，以及提高財務部門稅務管理水平等方面的解決對策，希望能夠給房地產開發人員一些實質性的參考。

關鍵詞：房地產企業;成本管控;問題;對策

房地產開發企業具有投資規模大、建造周期長、開發專業性強、技術要求高等方面的特點。伴隨中國經濟不斷地發展，房地產行業的競爭日漸激烈，甚至出現了白熱化的競爭局面，政府部門為了調控市場秩序，確保房地產行業有序的發展，相繼也出臺了一系列政策，相關政策的發布，使房地產行業的利潤空間進一步變窄，房地產企業想要在夾縫中求得生存，就需要具備核心競爭力。只有這樣，才能保證行業的競爭優勢，而良好的核心競爭力除了需要強大的銷售能力外，成本的內部管控也至關重要，房地產企業的內部精細化管理已成為了目前管理者們思考的重要課題。

一、房地產開發企業成本管控的重要性

（一）成本管控有助于使房地產企業自身項目可控制

房地產企業進行成本控制可以有效控制自身項目的投資，對比項目成本與項目獲得的利潤，進而衡量業績，如果投資與獲利比例失衡，可以通過成本控制的方法降低房地產企業在項目投資時的成本，以獲得更高的利潤。通過成本控制，房地產企業可以按照國家財務要求及自身財務要求的目標，壓縮公司項目投資和自身在運營中產生的各項成本，在保證工作效率和工作質量的同時增加利潤，使用這種方式可以比較計劃成本與實際成本，通過數據差額尋找影響成本的因素，然后找到相應的解決方法。通過不斷地對比分析，尋找成本升高的影響因素，可以不斷的完善公司的各項制度，節約公司的成本，使公司更加科學合理地運營。在當前的市場環境下，房地產企業必須做到開源節流，只有這樣才能有更多的資金來提高效益。而開源依賴市場環境，風險系數較高，很難預測結果;而節流是從自身入手，通過科學管理減少成本，有很強的操作性。

（二）成本管控有助于提升競爭優勢，促進房地產行業理性發展

通過成本費用的管理，可以使公司在激烈的競爭中處于成本領先優勢，占領市場份額，有助于塑造房地產企業的核心競爭力，實現公司的盈利目標。其次，通過成本管理使房地產行業內企業共同提升企業運行績效，提高全行業的運行效率，改變當前的以資金投入為主的發展模式，促進行業的健康發展，同時對房屋價格的發展有很大的促進作用，有助于房屋價格的理性回歸。

二、房地產開發企業成本管控存在的問題

（一）項目立項決策階段研究存在不足

決策階段對于投資額的估算，是選擇投資方案的重要依據，是成本控制的最大目標。在項目開發的前期，要做好實地調查，要花一些時間研究開發所在地的政策，并通過一些科學方法分析項目的可行性，最終根據匯總的數據及信息制定一份可行性研究報告，以及項目測算。對于房地產企業來說，可行性的研究事實上是非常重要的，但是由于房地產企業管理層的不專業，許多房地產企業認為可行性研究的投資是十分必要的，往往出于形式主義去做，有的方案甚至是某個領導拍腦門決定的，這些無疑會給房地產企業造成嚴重的后果。

（二）輕視設計環節，專業人員匱乏

規劃設計階段在整個開發項目中占比并不大，但確實是整個房地產開發成本的關鍵階段。選擇一個優秀的外包團隊，會為后續的施工建設階段節省大量的成本和變更談判成本。然而，企業往往輕視這一階段。企業企劃部的員工多為畢業生或非專業設計師，專業能力有待提高。

（三）合約簽訂不規范，成本核算對象及內容比較模糊

在實際工作中，我們常會發現合同簽訂在一個大合約中，例如A房地產企業整體項目中包含有普通商品房、別墅、商業辦公樓等業態，針對于各業態，A房地產企業并沒有單獨簽訂各業態的合同，而是簽訂了一個整體合同。針對這一現象，財務部門在進行成本分配時會遇到困難，在界定這筆支出時就會出現成本核算對象模糊的情況，進而導致各業態項目成本支出存在差異性;其次，對于成本核算內容，財務部門把控能力也是有待提高的，例如某項目造價咨詢費應放入前期工程費還是開發間接費支出進行核算等等，這些問題都會導致各項目最終經營利潤的差異性。

（四）成本概念理解不一致，缺乏成本管控的配套制度和配套工具

各部門對項目總成本的理解存在差異性，財務部門認為項目的總成本為整體項目的開發成本金額，而成本管理部門認為項目總成本為該項目的目標成本，目標成本包含開發成本、三項期間費用及相關稅金等支出，這樣導致在統計相關完成數據時，財務口徑出具的數據與成本管理部門出具的數據存在一定的差異性，針對這一問題，企業沒有出具相關的配套制度和配套工具，輔助相關部門的學習和溝通，最終造成數據不準確，起不到成本管控應有的效果。

（五）資金管理欠缺有效可行的策略

房地產企業的運營管理應以財務管理為核心，而財務管理的關鍵是資金的使用與管理。目前，房地產企業在資金管理上主要面臨以下問題：第一，制定的全面預算與實際執行情況匹配度不高，資金管理落不到實處;第二，在目前的經濟形勢下，房地產企業融資渠道有限，融資手段單一，資金成本較高，有些房地產企業可能會面臨著資金鏈斷裂，項目無法正常運營的情況發生。

（六）稅務管理能力有待提高

與其他行業相比，房地產行業在稅務管理方面的內容，具有涉及稅種多，稅款計算繁雜的特點，它包含增值稅、城建稅金及附加、土地使用稅、房產稅、印花稅、契稅、企業所得稅以及稅務局最重視的土地增值稅等。一般情況下，這些稅費都是由財務部門員工來負責計算及申報管理工作，大部分財務員工在上學期間基本都是學過會計核算專業知識的，但稅務學科相關知識并沒有系統性進行學習，稅務籌劃方面更是無從談起，這就造成財務部門員工對稅務管理內容不專業，對國家出臺的稅收法規不了解，輕視稅務方面會給房地產企業帶來的風險。例如房地產企業未按規定及時繳納稅款，或繳納稅款數據不準確，少繳納和多繳納稅款的情況時有發生，最終造成房地產企業補繳稅款及其產生的滯納金，提高了房地產企業的稅務成本，而且很可能會影響到房地產企業的納稅信用評級，從而對房地產企業帶來極大的稅務風險性。例如A公司存在較大的增值稅留抵金額，由于A公司以前年度存在偷稅漏稅，被稅務機關處罰過，根據相關稅務規定，A公司不符合增值稅留抵退稅條件。隨著稅務局大數據庫的不斷發展，稅務局扮演的角色也隨之轉變，國家稅務人員從關注房地產企業是否繳納稅款的方向，逐漸向稽查房地產企業稅款繳納是否正確，是否有偷稅漏稅嫌疑的方向發展，檢查力度的空前之大，使房地產企業不得不重視稅務管理。

三、房地產開發企業完善成本管控的對策

（一）加強重視項目投資決策階段的成本管控

房地產企業對項目的投入及產出必須要進行詳細的論證，制定一個具體、清晰且可量化的成本計劃，該計劃應由各相關部門進行溝通協作才能完成，而不是簡單的聘請外部機構，或者前期拿地策劃管理部門來完成。房地產企業可將外部機構出具的可行性研究報告作為參考，將土地費用、前期費用、基礎設施費用、建安費用、公共配套費用、銷售費用、管理費用、財務費用及稅費分解到各部門相關人員，由各部門相關人員復核及修改外部機構測算的相關成本費用，結合自身企業的實際情況，最終編制出一套完整的、適合房地產企業的項目工程測算方案，該方案應由經理層辦公會決議通過，才能最終實施。由此一來，該項目投資決策方案才做到由下而上，再由上而下的決策過程，使全體職工對該測算方案有一定的了解和認識，從而樹立起初期的成本管理的意識。

（二）重視設計環節的成本管控，提升設計部門的專業能力

前期規劃設計的好壞，直接影響了項目后期開發建設各階段成本的高低。項目的設計階段工作一旦完成，僅僅依靠后期的建設施工階段來大量節約成本將會很困難，故規劃設計單位的選擇對工程項目影響很大，房地產企業應通過招投標方式選擇有資質、能力強、信譽好的合作單位;其次，房地產企業也應加強自身規劃設計部門員工的整體水平，招聘從事設計專業工作、有房地產開發經驗的優秀管理型人才來組建相應的設計部門，高質量的甲方與高質量的乙方展開合作，必然會給企業帶來更好的設計方案，進而能夠節約后期變更成本，盡可能減少施工階段的變更。

（三）規范合同簽訂管理工作，推進成本核算的精細化

成本合約部門在進行合同簽訂時，盡可能按照房屋建造的業態進行細化簽訂，例如在施的房屋業態有別墅、普通商品房及商業辦公樓，施工合同應按照房屋業態進行簽訂，不能將所有業態房屋簽訂在同一個施工合同中，能細化簽訂的合同一定要細化;其次，為了能夠給開發工程提供可靠準確的計量結果，財務部門應積極地與成本控制部門溝通，在每筆成本付款審批單的附件中，將每筆支出的受益對象和成本類型予以備注說明，這樣有利于雙方部門在核對成本支出時能夠保持相對的一致性，提高核對成本支出的工作效率。

（四）加強跨部門溝通，成立成本控制項目小組，借助信息技術，形成事中有效控制

針對各部門對于成本口徑統計不一致的問題，各部門應提高溝通意識，提升溝通效率，并邀請資深專家進行專業培訓，將企業目前執行的成本管控方法（目標成本法）進行詳細講解，使各部門統計數據的口徑保持一致性，只有按統一口徑進行收集、整理各種成本費用數據，才能使成本核算具有準確性，從而為領導層提供決策支持。

其次，建議房地產企業應成立一個跨部門成本控制項目小組，跨部門項目小組成員要包括工程部人員、成本合約部人員、財務部人員、銷售部人員及管理部人員，即目標成本中涉及各業務部門的相關人員。成本控制項目小組成立后，配套的成本管控制度也應落地，根據成本管控制度有序地推進工作。

最后，人員和制度配備落地后，房地產企業還可以在開發階段將信息技術融入其中，構建智能化、信息化的統一成本管理平臺。利用信息技術，房地產企業能夠建立一個實時更新的動態成本管理系統，從而對成本運行的情況實施全面監控、動態調整。動態成本管理系統的建立，除了信息技術方面的融入，還需要房地產企業在開發階段中成本控制項目小組中各部門人員，通過系統平臺，定期、定時上傳成本數據支出情況，并與預算目標成本進行對比分析，找出節約或超支的原因，改進管理方法。

（五）完善資金管理制度，合理安排資金使用情況

根據各業務部門每周提供的預計支出數據，財務部應于每周編制資金使用計劃，合理安排資金的使用情況，對于資金支出差異化大的業務部門，房地產企業應采取相應的嚴懲措施，確保資金計劃的執行質量，待資金計劃運行成熟后，房地產企業繼續推進月度、年度的資金使用計劃及房地產企業的全面預算工作。

房屋銷售回款是房地產企業最主要的資金來源，加強各種應收款項的管理，特別在房屋的首付款與按揭款回款力度上，房地產企業應與各相關部門（如財務部、銷售部、項目負責人）的業績相掛鉤，將相關工作人員的主觀能動性調動起來，以此來促進應收款項最大限度的回收，這樣不僅能夠使房地產企業盡可能早地償還項目開發貸款，減少融資利息支出，最終增加企業的經營利潤，同時也能夠為工程進度按期保質保量的完成多一份資金保障。

（六）加強稅務知識學習，努力提升稅務管理能力

房地產企業應聘請專業的稅務顧問，指導財務部門員工的稅務工作，定期用稅務局更新的稅收法律法規對財務人員進行培訓，以提高財務人員在稅務方面的專業知識，鼓勵財務人員參加稅務會計考試，并獎勵通過考試的人員，從而鼓勵財務人員學習更多的稅務知識，為房地產企業提供更多的建議和意見，最終提高整體財務部門的稅收管理整體水平。

四、結束語

房地產行業是關系國計民生的行業，受宏觀調整和政策的影響很大，銷售市場存在著很大的不確定性，企業經營風險也較大，這些因素是房地產企業控制不了的，但房地產企業的內部控制因素，即成本管控方面，是企業能夠通過自身實力進行管控的，所以項目的精細化成本管控對于房地產企業至關重要，房地產企業全員應當樹立成本管控的意識，提升自身的專業能力和職業素養，優化設計成本控制的方法，從內部爭效益，最終提升企業的盈利能力和競爭實力。

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