地產股是下跌中繼，還是觸底反彈？

@董師傅

地產股，似乎重新有了盼頭。

近期，跌跌不休的地產股難得強勢，有的股票漲幅甚至超過25%，在大盤低迷的情況下顯得尤為扎眼。

那么，這波地產股的集體上揚，是下跌中繼還是觸底反彈？

被拋棄的地產股

2020年8月頒布的“三道紅線”成為一道分水嶺，之后地產股就一蹶不振了。

所謂“三道紅線”，指的是房企的三條融資標準，即剔除預收款的資產負債率不得大于70%、紅線二是凈負債率不得大于100%、紅線三是現金短債比不得小于1倍。

這意味著房地產行業踩了“急剎車”。

此背景下，房地產行業發展步伐慢了下來，盈利能力也隨之下降，還是不是一門好生意成為輿論爭議的焦點。

據國信證券的數據顯示，房地產板塊2020年總營業收入為2.75萬億元，同比增速為11.2%，較2019年下降了9個百分點;2020年歸母凈利潤總額為1900億元，同比增速為-13.5%，較2019年下降了22個百分點，是房地產行業近5年來首次歸母凈利潤負增長。

而據國家統計局的數據顯示，2021年7月我國70個大中城市商品住宅銷售價格漲幅延續回落態勢;1～7月，商品房銷售面積兩年平均增長7%，比上半年回落1.1個百分點;房地產開發投資兩年平均增長8%，回落0.2個百分點。

“下階段來看，各地區各部門堅持‘房住不炒，持續穩地價、穩房價、穩預期，繼續完善‘多主體供應、多渠道保障、購租并舉的住房制度，房地產市場有望保持平穩發展。”國家統計局新聞發言人稱。

此背景下，一些高杠桿、難以獲得融資的房企出現了經營困難，甚至華夏幸福、泰禾集團、藍光地產等出現債務違約。

這么一來，地產股就成為燙手山芋，其投資邏輯發生了根本性改變，從而逐漸淡出主流機構的視野。

據公開數據顯示，2021年第二季度公募基金持有地產股的市值減少了221.27億元，期末持股市值僅為312.09億元，是2006年以來的新低，其中萬科A、保利地產與金科股份成為減持的重災區，分別減持了2.63億股、1.14億股與1.03億股。

而房地產ETF在2020年創下1.114元高點，2021年最低跌至0.698元，慘不忍睹。

不過，近期也出現了一絲轉機。

自然資源部對部分集中供地城市作出新的部署，其中包括“單宗地溢價率不得超過15%”“達到上限后不得以競配建等方式增加實際地價”等。

這意味著，房企的內卷將減少，盈利能力會有一定的回升。

對此，中銀證券認為：“隨著‘三道紅線、房貸集中管理、土拍‘兩集中等政策落地，行業逐漸落實了從融資端到投資端的透明化管理，整體發展在經歷調整后將更趨良性，向‘管理運營驅動轉化。”

兩種觀點相持不下

盡管地產股有了盼頭，但資本市場的分歧并未消失。

一種觀點認為地產股這不過是超跌反彈，反彈結束之后會繼續探底，因而這波行情只不過是下跌中繼。

譬如，集思錄的網友多持上述觀點，“想啥呢，壓地價可不是為了保地產公司的利潤，沒見限地價的同時也限了房價？”“地產行業是否反轉，歸根結底要看融資條件是否放寬，在三條緊箍咒沒松綁的情況下，談房地產行業反轉也為時尚早。”“三條紅線決定了地產的利潤率，惡性競爭少了是利于大地產商的，不過目前的土儲情況和房地產市場決定了大房企要跑出來還得很多年。”

一言以蔽之，集思錄的網友認為地產股沒有安全邊際，這波上漲或許是估值陷阱。

另外一種觀點認為地產股的投資價值已顯露，是時候進行適當的配置。

譬如，泊通投資董事長盧洋表示：“誰是時間真正的朋友？我的感受是事情正在發生變化，也許本周房地產、互聯網、周期股等低估值板塊的異動，不是偶然的接力，而是風格切換真的來了。”

兩種觀點，目前還無法分出勝負，唯一可以確定的是房地產行業短時間內規模不會巨變，且向頭部集中的趨勢也不會改變。

據海通證券的數據顯示，2021年第一季度TOP10房企的銷售額市場占有率為29.46%，在復雜環境下龍頭公司的品牌和運營管理能力更加凸顯，未來行業集中度將繼續提升。

那么，地產龍頭就值得留意。

保利地產

據克而瑞銷售排行榜顯示，保利地產2021年前7月全口徑銷售額規模維持行業第5，增速在TOP 40房企中位于中下游。

不過，保利地產大股東保利集團已于8月4日在二級市場增持了50萬股股票，未來一年內增持不超過2%;保利地產高管也計劃增持，合計增持金額不低于800萬元、不超過1500萬元，增持價格不超過每股15.06元。

復盤來看，歷史上保利地產官方增持后不久，股價都會有一定的起色，甚至上演過周線行情，相當長一段時間表現得較為強勢。

金地集團

相比保利地產，金地集團的彈性更好，當下的業績數據也更好，據CRIC數據顯示，金地集團2021年前7月全口徑銷售金額在行業中排名第8名，較去年全年提升了5個名次，銷售增速在TOP 40房企中排名第7位，目前已完成全年目標的 67.3%，隨著下半年推貨量增加，全年有望實現2800億元的目標。