德必上市：輕資產運營商的春天來了嗎

綦書環

摘要：上半年，德必集團成功登陸創業板。輕資產運營商登上了開往春天的地鐵。產業園區作為承載中國產業發展的重要載體在資本市場上一直不乏身影，但是作為產業園區專業運營商登陸資本市場的并不多。德必集團的盈利能力主要來自早期獲得的部分優質物業項目，因為承租時間早，租金成本較低;在對城市老舊廠區建筑物進行改造“修舊如舊”的過程中，德必積累了知識和經驗，獲得了先發優勢。

關鍵詞：承租運營;參股運營;受托運營

中圖分類號：F293 文獻標識碼：B

文章編號：1001-9138-（2021）08-0046-47 收稿日期：2021-07-02

中國房地產市場已經進入了存量市場唱主角的市場。重資產轉不動了，自然就要轉向輕便靈活的輕資產。資產更輕，賺錢更穩定，更輕松，大概是所有資產運營商的夢想。

德必集團的經營模式包括“承租運營”“參股運營”和“受托運營”。截至2020年6月30日，德必集團承租運營園區共40個，參股運營園區3個，受托運營園區4個。

承租運營指的是德必先把具有改造價值的老舊物業租下來，通過重新設計、改造、裝修再分租出去，也就是俗稱的“二房東”。

德必集團承租運營的40個園區有30個位于上海市，地域屬性比較明顯。文化創意類企業大多集中在核心一線城市，尤其是以“小資”著稱的上海。在文化創意園區辦公不僅性價比比較好，而且也符合很多上海年輕人的審美。

“科學咖啡館”位于彭江路602號大寧德必易園內，這里曾是上海電氣集團的老廠房，老廠房搖身一變成為綠意盎然、自然和諧的情調世界。

長寧德必易園毗鄰中山公園，前身為上海航天局第八〇九研究所。經過改造重建，這棟老建筑轉身成為中心城區集聚文創企業的產業園區，聚集了上百家國內外知名多媒體公司。

目前出租單價最高的項目是德必東湖WE項目，出租單價達到9.98元，其次是德必衡山WE項目，出租單價達到9.71元，其他項目出租單價大多介于2元至10元之間。

2020年1-9月，德必集團營業收入為6.12億元，扣非后歸屬母公司股東的凈利潤為5000萬元。在營業成本中租金和改造攤銷成本占大頭，占公司總成本70%以上。

德必集團前五大客戶分別為樂居、錦江酒店、泰洋川禾、美團點評和魔方公寓，這五家公司合計貢獻3400多萬元營業收入。此外，德必集團的客戶還包括滴滴打車、虎撲體育、言幾又書店、東方福利網、返利網、WeWork等知名新經濟公司。

在保護和傳承城市歷史文脈的同時，既提升舊建筑的使用價值和商業價值，創造時尚舒適的辦公環境，又實現產業集聚，促進社區、街區持續繁榮。德必和錦和的上市昭示著資本市場的新喜好，預計將來還會有同類企業上市。

輕資產運營產生于上世紀80年代，由國際著名管理顧問公司麥肯錫提出，此后受到全球企業追捧。

除了德必這樣的產業園輕資產運營商，物業公司也屬于典型的輕資產公司，并且得到了資本市場真金白銀的認可。從市盈率角度看，物業企業市盈率多超過20倍，擁有較高估值。

對城市居民而言，房子是最重要的家庭資產，讓房子保值增值這個服務本身就具有很大價值。據估算，2030年全國物業管理面積將達到318億平方米，對應收入規模約2萬億元。

物業企業收入穩定，商業模式簡單清晰，抗風險能力強。在2020年疫情最嚴峻的幾個月，多家上市物業公司表現搶眼，逆勢上揚。如此良好的市場表現，自然使其成為當下最受追捧的行業之一。