物業(yè)化管理提升社區(qū)消防安全之淺見

孫焰

摘要：在城市化進(jìn)程中，由于房地產(chǎn)所有權(quán)的多元化，社區(qū)被重新獲得了其社會意義，城市綜合管理是社會的基本單位。如何提高社區(qū)安全對消防工作同樣重要。社區(qū)作為社會管理的基本單位，是許多活動的基礎(chǔ)。社區(qū)有其獨特的政治、經(jīng)濟(jì)和社會文化特點，如何更好地認(rèn)識社區(qū)，調(diào)動資源，改進(jìn)社區(qū)消防工作，具有十分重要的意義。

關(guān)鍵詞：社區(qū) 消防工作 物業(yè)管理

一、社區(qū)基本類型

40年來，我國一直致力于建設(shè)社會主義市場經(jīng)濟(jì)，主要是通過建立以公有制為基礎(chǔ)的市場經(jīng)濟(jì)體制。根據(jù)社會經(jīng)濟(jì)特點，社區(qū)分為三類：

（一）單位制社區(qū)

一是計劃經(jīng)濟(jì)時代成立的社區(qū)，由政府機關(guān)、社區(qū)組織、國有企業(yè)控制，曾經(jīng)屬于國有建筑，有權(quán)根據(jù)人口個性分配住房，然后，改革實施時，基本上改為私有制，其次是社區(qū)所有制，在政策允許的范圍內(nèi)，由政府機關(guān)和國有企業(yè)按照往年自建或商業(yè)發(fā)展模式建立，社區(qū)土地權(quán)屬于單位，或者社區(qū)完全屬于業(yè)主，但其居民仍然是物業(yè)單位。這種社區(qū)管理形式較為復(fù)雜，主要有三種情況，是由于房屋的破產(chǎn)、重組或變更社區(qū)對其單位負(fù)有完全責(zé)任，在物質(zhì)、管理和資金方面有堅實的基礎(chǔ);一些社區(qū)完全商業(yè)化。一旦建立，它們將在市場上全面運作，這相當(dāng)于商品房。

（二）“村改居”社區(qū)

“村改居”社區(qū)常被稱為聯(lián)合居住社區(qū)，主要是在城市化進(jìn)程中，它地處城市附近，通過收購國有土地進(jìn)行商業(yè)開發(fā)，這時農(nóng)民基本成為城市居民，然而，村民委員會變成了居民委員會，有些村民即使保留住所也沒有土地，實際上是“城市戶口”。國家征用土地時，通常會劃撥一定數(shù)量的土地給農(nóng)民建設(shè)集體住房，農(nóng)民自建或合并房屋，建立人居環(huán)境，改變以往分散居住的方式，這些建筑大多是違法建設(shè)的，往往被用作改造公共建筑的“私房”。這種社區(qū)管理比較困難，因為在公共事務(wù)管理上，有村委會或居民委員會，然而，由于公益性事業(yè)單位經(jīng)費不足，公共事務(wù)管理往往比較混亂。

（三）商品房社區(qū)

主要是由房地產(chǎn)開發(fā)商建設(shè)的住宅區(qū)。具有一定規(guī)模，為城市居民提供了相對發(fā)達(dá)的綜合設(shè)施，其形成和發(fā)展極大地促進(jìn)了城市生活的進(jìn)步和改善。一般來說，這種一般的社區(qū)管理標(biāo)準(zhǔn)規(guī)定業(yè)主委員會的自治，包括通過物業(yè)管理公司等方式來保障公共健康。從資金來源管理的角度看，綜合體的維護(hù)可以通過維修資金實現(xiàn)，日常管理可以依法向業(yè)主收取物業(yè)管理費。

二、社區(qū)消防安全現(xiàn)狀

（一）社區(qū)消防現(xiàn)狀及火災(zāi)危險

新社區(qū)布局的規(guī)模和復(fù)雜性增加了火災(zāi)風(fēng)險，增加了火災(zāi)管理的難度。目前，城市社區(qū)建設(shè)的規(guī)模越來越大，社區(qū)的結(jié)構(gòu)和功能也越來越復(fù)雜，其面積達(dá)數(shù)萬平方米，此外，為滿足群眾需求，開發(fā)商提供多功能服務(wù)建設(shè)了商場、市場、學(xué)校、幼兒園、酒店、醫(yī)院、文化娛樂中心、網(wǎng)吧、燃?xì)饪刂普镜榷喙δ芊?wù)，使消防安全管理更加困難。二是消防設(shè)施不完善，管理混亂，撲滅火災(zāi)難度較大。部分社區(qū)，特別是老社區(qū)，由于歷史原因缺乏消防器材，沒有室外消防管網(wǎng)，消火栓數(shù)量不足，消防吊車布置不合理，水管少，低壓和長時間的維護(hù)通常會導(dǎo)致消防栓被泵入和堵塞。一些社區(qū)采用“封閉式”控制系統(tǒng)，許多消防通道被取消、堵塞或設(shè)置路障，消防車無法快速到達(dá)火災(zāi)現(xiàn)場。影響極其嚴(yán)重，主要是防火、抗火水平低，防火距離不夠，消防通道不暢，加劇了滅火救援的難度。缺乏消防控制。目前，消防部門等重點單位重點監(jiān)管火災(zāi)隱患。此外，雖然在《消防檢查條例》和《機關(guān)、團(tuán)體消防安全條例》中，企事業(yè)單位對公安派出所和管理單位開展社區(qū)消防監(jiān)督作出了明確規(guī)定，由于基層派出所和物資管理單位工作量大，社區(qū)消防管理存在一些不足，消防活動難以控制。

（二）防火對策及建議

要嚴(yán)格規(guī)劃、檢查、驗收，認(rèn)真貫徹“預(yù)防為主、預(yù)防結(jié)合防火”的原則。在社區(qū)方面，城市規(guī)劃建設(shè)部根據(jù)相關(guān)消防安全規(guī)定，會同消防局、消防用水、消防通信、消防通道等部門，以及規(guī)劃和具體建設(shè)規(guī)劃，如電力、供暖、民用燃?xì)獾龋⒓{入城市建設(shè)總體規(guī)劃;設(shè)計單位應(yīng)考慮不同建筑的消防性能，遵守《消防安全規(guī)范》消防建設(shè)消防工程方案，與城市規(guī)劃建設(shè)、建設(shè)、設(shè)計等部門密切配合，在工程設(shè)計中，采用先進(jìn)的消防技術(shù)，積極預(yù)防火災(zāi)的發(fā)生和蔓延，嚴(yán)格控制施工，滿足消防安全設(shè)計要求，檢查并采取消防措施實施施工項目，不批準(zhǔn)、接受不符合消防安全技術(shù)要求的項目，做到“防危不可避免”極大地改善消防設(shè)施和管理。政府應(yīng)將社區(qū)消防納入社區(qū)綜合管理過程，加大對社區(qū)消防設(shè)施特別是老年社區(qū)消防設(shè)施的投入，改善社區(qū)消防設(shè)施的運行。，在居民區(qū)、應(yīng)急照明、消防安全標(biāo)志等消防手段上，安裝消防設(shè)備箱、滅火器、水管、消防斧、救生索，并實行專項管理，定期檢查和維護(hù)，確保安全高效。加強派出所、社區(qū)物業(yè)管理局的監(jiān)督作用。公安部門要加強派出所建設(shè)，加強派出所消防培訓(xùn)。根據(jù)《消防檢查條例》的要求，派出所要加強對社區(qū)消防安全的日常檢查和對社區(qū)消防人員的專業(yè)指導(dǎo)。各區(qū)辦、要將社區(qū)消防管理融入社區(qū)綜合管理。

三、物業(yè)化管理是實現(xiàn)社區(qū)消防安全可持續(xù)發(fā)展可能之路

（一）物業(yè)管理企業(yè)具有專業(yè)化特征

物業(yè)管理公司在提供社區(qū)消防安全服務(wù)時，最大的優(yōu)勢是管理人員的專業(yè)化。物業(yè)管理公司是依法設(shè)立的法人企業(yè)，只有在下列情況下才能取得資格：符合一定的財務(wù)和人力標(biāo)準(zhǔn)。當(dāng)然，一些物業(yè)管理公司沒有充分發(fā)揮社區(qū)消防安全潛力

（二）健全機制促進(jìn)物業(yè)消防管理良性發(fā)展

主要方向是實現(xiàn)物業(yè)管理企業(yè)提供消防安全服務(wù)的明晰化，消防是物業(yè)管理企業(yè)進(jìn)入市場和評級的基本條件，提高消防人員的專業(yè)素質(zhì)和數(shù)量，明確物業(yè)服務(wù)企業(yè)在物業(yè)管理中的責(zé)任，確定消防設(shè)備維修費用的來源，確定物業(yè)維修資金作為消防設(shè)備維修資金的來源，嚴(yán)格審批使用順序，并明確將日常消防管理費用納入物業(yè)管理費用;為物業(yè)管理公司提供消防安全服務(wù)，創(chuàng)造良好的外部環(huán)境。

結(jié)束語：

綜上所述，提高物業(yè)部門的經(jīng)濟(jì)效益、社會效益和生態(tài)效益，為居民創(chuàng)造安全舒適的工作條件，物業(yè)服務(wù)企業(yè)要加強消防安全管理，逐步建立專業(yè)化、社會化、綜合化的管理體系、管理規(guī)范和法律制度。

參考文獻(xiàn)

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浦東新區(qū)消防救援支隊外高橋大隊 上海201206