TOD模式下的城市多元化發展探析

劉寬

（上海市佩里·克拉克·佩里建筑事務所）

1 TOD模式釋義

第二次世界大戰后，嬰兒潮促使美國住房需求的急劇增長，人們為了逃避城市中心惡劣的生活環境，大規模地搬遷到郊區居住。從城市發展的角度稱之為“城市蔓延”現象。即指郊區城市化過程中，人口大幅向城市外緣擴張，侵占周邊的鄉郊地區，出行對汽車高度依賴，所形成的低密度、功能單一、住宅與商業遠離現有公共服務和基礎設施的模式。這種未經控制的城市蔓延導致了許多環境、經濟和社會問題。基于對這些問題的反思，新傳統主義規劃運動在美國流行起來，后來逐漸演變為新都市主義。其城市規劃及設計理論主張建立社區意識和生態實踐，建設緊湊型城市，改善環境，倡導以人為本，強調步行性、連通性、多樣性。新都市主義順應可持續發展理念，得到了社會廣泛關注，實踐也頗為成功，成為近年來美國城市設計領域的主流思想。

彼得·卡爾索普（Peter Calthorpe）作為著名建筑師和城市規劃師，以及新都市主義發起人之一，一直致力于可持續性城市發展模式的研究與探索。他指出城市蔓延現象帶來一系列新問題：

①建筑千篇一律，削弱社區歸屬感；

②郊區公園、農田、動物棲息地和自然空間被占用，煙塵、污水和廢物破壞生態環境；

③城市擴張造成通勤距離和時間大幅增加，交通擁堵嚴重；

④城市與郊區發展失衡，城市稅源減少，財政入不敷出，繼而產生經濟衰退、犯罪率上升、種族隔離等社會問題。

彼得·卡爾索普在其著作中提出：用“公共交通導向型城市發展”理念來替代城市蔓延的發展模式。這一理念普遍定義為以交通站點為中心的10min步行范圍或者800m半徑內的土地開發(見圖1)，它還包括沿公交車站、BRT系統以及水上交通的開發，綜合辦公、商業、酒店、住宅、市政服務、基礎設施配套等多功能、多用途混合的發展模式[1]

。

2 應用TOD發展模式

彼得·卡爾普索認為，大都市、郊區和自然環境之間是相互關聯的，必須以宏觀視角，從區域層面制定整體性的發展策略，整合公共交通與土地使用模式的關系，才能解決城市和環境問題。“小街區，密路網”基于土地集約原則，強調高效、功能多樣和適宜步行的街區，最終實現以步行、自行車與公交系統為中心的城市。這將會改變傳統的城市設計理念，關注社會影響、經濟可持續性、政治影響和環境限制等一系列實際問題中，形成新的場所美學。

TOD（Transit-Oriented Development）公共交通導向型發展與常規發展模式不同，避免了城市蔓延帶來的各種問題，其有利影響可以延伸到環境、生活和經濟等各方面。通過減少汽車的使用量來改善空氣環境、提高公民的健康狀況、提升生活質量。TOD模式使雇主愿意將辦公室選址在公共交通樞紐附近，在周邊創造更多的就業機會。開發商圍繞公共交通站點，規劃設計多樣的住宅公寓和經濟適用房方案，以及相應配套設施，為市民置業提供更多的價位梯段選擇。高密度的TOD項目鼓勵精心設計的建筑和公共空間，為該區域賦予個性和活力。

TOD公共交通導向型發展既是一個成功的理念，又是一個巨大的挑戰。根據國內外眾多項目案例經驗，減緩和阻礙TOD項目發展的因素往往不是缺乏市場需求，而是缺少合理的全過程規劃設計。成功的TOD項目講求的是從區域規劃到單體建筑設計的整體過程，以實現可持續性和宜居性。在項目前期需要建立包含當地政府、運輸機構、公共機構、開發團隊和社區組織在內的規劃團隊。不同部門之間開展密切有效的協作，形成共同的社會愿景。項目研究期間考慮增加建筑密度、多用途混合、不同的住房類型與市場定位，明確TOD模式如何在物質、經濟、社會和文化上融入社區。同時，還需要提高公眾的參與度，來反映TOD模式在塑造未來社區中的作用。

3 以美國舊金山環灣新區為例

美國舊金山的環灣新區再開發計劃是一項極具啟發性和前瞻性的TOD公共交通導向型發展項目，也是促進交通、環境和經濟發展的綜合投資。該項目從設計到建成歷時十一年，通過在充滿活力的新金融區建造一座多式聯運樞紐中心和地標建筑，有機串聯區域交通系統。為環灣新區創造出更高的地產價值，擴大經濟輸出，提供更多就業機會和更好的生活質量，重塑舊金山市區的形象。

最初的舊金山環灣客運中心于1939年開放，但伴隨著戰后汽油配給制度解禁和美國汽車工業的興起，軌道交通服務因為虧損而終止，之后又因結構不滿足抗震要求而廢棄。客運中心破舊的狀況根本無法滿足這座大城市的發展需要。新世紀的舊金山迫切需要通過創建世界一流的新型智能多式聯運輸系統，為未來的城市競爭力、可持續性和生活質量奠定基礎[2]。

新的舊金山環灣綜合交通樞紐中心于2018年向公眾開放使用(見圖2)，目標是打造成為西部的中央車站。乘客通過這座重量級的城市交通樞紐，可以在加州范圍內無縫暢行，并連接到全美交通出行網絡。佩里·克拉克·佩里建筑事務所作為設計單位，還在樞紐中心的屋頂為舊金山打造了一個面積為2.2hm2的空中城市花園，以及一座326m的地標塔樓。該項目已成為了舊金山新的城市名片，象征著走向世界的創新力，體現并加強環灣新區在全球經濟中的地位。

圖2 環灣綜合交通樞紐中心

舊金山環灣新區再開發計劃既帶來城市面貌的更新，又在刺激經濟發展上起到重要作用。圍繞交通樞紐將刺激超過90億美元的新項目開發，包含超過56萬m2的辦公建筑、1萬m2的商業用地、6400套公寓、1000間酒店客房等，從區域規劃到建筑單體整體構建未來都市生活（見圖3）。經濟研究表明，公共開放空間的創造使附近物業增值3%～15%不等[3]。由于綜合交通樞紐高效便捷的特點，大量知識服務領域的公司入駐環灣新區，租用鄰近的辦公樓來幫助節省通勤開銷和時間成本，并且允許員工不一定是坐在傳統辦公室里上班，而是選擇在效率最高的場所工作。高密度集約的城市環境有助于推動各行業交互協作、共享信息、促進商業創新和提高競爭力。環灣新區的集聚效應也使得消費者愿意投資在城市公園和開放空間周邊的房產，最大化利用城市公共資源提升生活質量，為舊金山市區房地產提供長期穩定的經濟效益。

圖3 環灣新區周邊開發

作為以公共交通為導向的TOD發展模式，環灣新區再開發計劃旨在建立行人友好的市中心社區，提倡公民綠色出行。該計劃不僅在提升空氣質量、降低能源利用和促進健康生活方式方面有推進作用，還在社會認同感與社會平等性方面影響著人們生活。通過鼓勵不同階級、不同年齡段、不同種族的人使用公共交通，能減少社會層面的割裂。社會的包容性將會促進城市的多元發展與進化。

舊金山環灣新區現已成為世界上最具有吸引力和影響力的城市社區之一，不僅在基礎設施、人文經濟和生活方式影響著城市，還能針對社會問題做潛移默化的改變，充分展示了TOD發展模式與多元化可持續宜居城市的和諧統一。

4 TOD模式對中國城市多元化發展的啟示

中國目前城市化速度非常快，各地都在持續地開發建設、發展經濟，政府也針對公共交通系統的發展升級采取了積極措施。很多城市都有向舊金山、紐約、東京等世界級大都市的建設學習，立足城市交通網，連接多個區域板塊，構建站點生活中心，營造集約、高效、綠色的生活空間。希望利用TOD發展模式為中國城市建設帶來變革。從城市發展規律角度看，這無疑是先進的規劃策略。開發商也經常將TOD發展模式和低碳宜居社區理念相結合作為推廣，但如果過度宣揚和照搬國外的開發模式，反而無法達到預期效果。因此，TOD項目在執行時應該深入研究中國本土城市化所遇到的問題，因地制宜，做出靈活變通的調整。實踐中平衡政府、企業、公眾之間的關系，大膽暢享，共贏互利，發揮TOD發展模式在城市進化中的巨大作用。

TOD模式強調區域的全過程規劃統籌發展，以點帶面，整體打造。然而現在不少所謂的TOD的項目僅停留在建筑如何與交通系統相連接的單一問題上，缺乏以宏觀的角度看待公共交通為導向型的項目開發對整體社區發展的影響，忽視了交通沿線和相鄰土地的價值。另外，不少項目因團隊缺乏商業開發和運營經驗，難以將TOD項目作為核心，帶動周邊形成優質宜居的區域環境。TOD項目實際上是一套完整的系統，它要求項目團隊具備綜合開發多種業態的能力，同時還需優化產業布局，依托交通樞紐的位置，整合和平衡有利資源，打破現有的格局，進一步提升區域經濟影響力。

發展以公共交通為導向型的項目也離不開政府戰略層面的推動。一些國外的成功案例都有專門針對TOD項目的規劃導則和政策扶持。盡管中國現在有很多設計師對城市規劃發展有著前瞻性的思考和想法，但由于TOD項目開發普遍體量大、周期長、涉及面廣，容易受到現有的體制框架不靈活、職能機構分散、管理層更迭不連續的限制。為了處理好項目設計中的各種挑戰，當地政府應該為TOD項目提供保障機制，設立包容和透明的監管機構，甚至可以通過專項條例，從始至終參與并確保項目開發的執行力。

在規劃設計TOD項目的時候，還要考慮到當下科技發展趨勢與未來城市空間的組織模式。依托信息技術的發展，大數據、物聯網、智慧城市的廣泛應用，集約的城市環境與數字化相結合，使社會資源的配置變得更智能化，多元的業態會產生強大協同效應。公共交通站點、寫字樓、購物中心、城市花園、住宅等城市生活的要素將以新的空間秩序呈現，改變區域功能結構布局，提倡城市空間與建筑空間交叉疊合。

隨著基礎建設的高速推進，中國城市化的進程中充滿機遇和挑戰，如何有效的在城市規劃設計上落實TOD發展模式，并為城市創造可持續價值是不可回避的問題。政府、開發商、設計師應該更多地學習和掌握TOD發展模式的理論思想。從理念、技術、決策上做突破，大膽探索和嘗試符合中國國情的實踐方式，完善TOD項目投資融資、規劃設計、管理運營的體系，利用交通網絡和城市生活的聯動關系，創造從水平到垂直的立體城市生活空間。不同角度、不同層面對TOD發展模式的實踐探究，不僅能提升人居城市生活品質，還是對當今城市地域性、人性化、前瞻性發展的思考，承載著人們對未來城市的期望。