安居客赴港IPO但招股書已失效

金全　雷玄

近日，據港交所官網披露，58同城旗下房產業務平臺安居客此前遞交的IPO招股書已呈“失效”狀態，相關申請資料已不支持閱覽或下載。

按照相關規則，當擬發行人遞交IPO資料，在6個月內未通過港交所聆訊或被駁回，該資料將會顯示為失效。

這也意味著，在近一年的時間中，58 系旗下反復折騰設想分拆上市的眾多企業，沒有一家順利上市。對姚勁波資本野心來說，這不可謂不是一個大的打擊。

沖刺IPO再遭變故

安居客是 58 同城完成私有化后最早啟動 IPO 的公司。在最新一輪估值中，安居客的估值為 82.7 億美元，這是姚勁波旗下最好的一塊資產。

資料顯示，安居客創立于2007年，是國內領先的房產信息服務平臺，目前實控人為58同城CEO姚勁波。

2013年，安居客計劃于2014年實現上市，估值一度高達15億美元。

但在上市前夕，安居客單方面上調端口流量費用，遭到了多家中介的聯合抵制，我愛我家、鏈家、中原、21世紀不動產等紛紛撤下在安居客上架的所有房源，使得安居客業績和估值大幅下挫，上市計劃無奈擱置。第二年，58同城以2.67億美元的價格將安居客收入囊中，

2013年，58同城曾登陸美國紐交所，但在2020年9月以87億美金的估值完成私有化退市。退市幾個月后，姚勁波開始分拆58同城旗下房產業務安居客、58房產、愛房、巧房，打包以“安居客集團”的名義沖擊港交所。

然而，這一次的港股上市申請卻未在時效內通過。為圓上市夢，安居客或將二次遞表。

業內人士認為，招股書失效的現象比較常見，企業所面臨的問題可能是財務報表的審計報告更新不夠快，抑或是沒回答完港交所問題等。不少企業都經歷過“申請-失效-再申請”的循環。安居客方面也回應稱，公司上市進程仍在有序推進中，詳情以港交所網站公示為準。

按照目前進展，安居客或將補足掛牌前6個月內財報的相關審計數據，或者針對港交所提出的質疑更新財務數據后，重新遞交招股書。

遭貝殼多方面碾壓

根據安居客招股書，向房產經紀品牌、經紀人及開發商提供的在線營銷服務，是安居客第一大收入，2018 年-2020 年收入占比分別為 98.9%、96.3%、96.9%。其他收入低于 4%。

而交易服務作為安居客的第二大收入來源，在過去三年營收占比僅為1%、3.5%、2.8%。其中2020年，安居客交易服務收入為2.28億元，2.01億元由愛房產生。

對比貝殼 2020 年年報，貝殼存量房交易 GTV 為 1.94 萬億元，占比 55%，同比增長 49.5%;新房交易 GTV 為 1.38 萬億元，占比 39%，同比增長 85.0%;新興及其他服務 GTV 為 1761 億元，同比增長 113.0%。

可以發現，貝殼已處于多線業務發展模式，在存量房交易、新房交易以及新興的其他服務上占比均勻，但安居客目前的業務較為單一，難逃流量平臺的詬病。

根據招股書，2018年、2019年、2020年，安居客總營收分別為62.163億元、75.791億元、80.524億元;毛利分別為57.48億元、67.6億元、72.89億元;利潤分別為19.07億元、23.063億元、19.547億元。雖然營收近3年來持續增長，但安居客2020年的凈利潤下降近4億元，凈利率也下滑了6個百分點，在這背后，不能不說是安居客發展模式的困境。

而且從業績方面來看，安居客營利也已經完完全全被貝殼碾壓，明顯落后于對手，2018—2020年，貝殼實現營收分別為286億元、460億元、379 億元，約為安居客同期營收的3至4倍，凈利潤增速也在安居客之上。

假房源讓人難“安心”

如果說業務模式單一仍有改進空間，那么“虛假房源”就是安居客迫在眉睫需要解決的問題。

安居客在招股書自稱是“最大的新房及二手房在線營銷平臺”，但實際上本身是個流量平臺，只管收流量費不管成交，由網站向用戶免費提供中介方發布的房源，再按照約定收取中介方的費用。

因為安居客在平臺上只給經紀人提供了發布信息的渠道，不能對房源真實性進行監控，難以保證房源的真實性和經紀人的信用，所以使得安居客的用戶體驗不佳。因此，當下安居客 “假房源”問題時常受到消費者詬病。今年8月14日，就因虛假房源被央視點名批評。

今年8月，央視網甚至發布了《租房平臺假房源泛濫，安居客和58同城是虛假房源重災區》一文，直指安居客等租房平臺充斥著大量虛假房源，租房者深受其害。而其中房源照片是假的，價格也是假的，這一切都只為了把租客騙去看房。

具體而言，央視記者通過在上海、杭州等地的調查發現，安居客上的房源往往具有“高性價比”，不僅價格遠低于市場，裝修看起來也十分精致。但當記者實地看房時，卻會被中介告知房子已經被租出去了，緊接著，中介就會轉而推薦房價更高、條件更差的房源。

事實上，安居客“假房源”問題由來已久。2018年公司曾因此連續被北京市住建委約談;2019年12月，58同城、安居客等因違規發布房源信息被三亞住建局通報;2020年7月2日，北京市住建委開展互聯網平臺新建商品房項目房源展示專項執法檢查，聚焦證照不全、違規展示等突出問題，58集團旗下58同城、安居客2家網站尚未完成整改，被通報批評。

而在“黑貓投訴”平臺，以“安居客”為關鍵字進行搜索，共出來1547條結果，投訴集中在中介跑路、虛假房源騙取信息費，信息泄露等問題上，還有用戶表示，在平臺上發布了真實的房源，但卻顯示違規無法申訴，且無法退回保證金。

消費者的口碑無疑對公司的營收有很大影響，若想長久的發展，安居客必須找回消費者的信任，解決虛假房源泛濫的頑疾。

總體來看，面對對手碾壓、虛假房源頑瘴痼疾，安居客的上市之路難言順利。安居客上市之路究竟走向何方，只有等待時間給出答案。