發展共有產權住房，讓杭州居民更安居

虞曉芬

日前，杭州市住房保障和房產管理局發布了《杭州市共有產權保障住房管理辦法（征求意見稿）》，明確提出了共有產權保障住房（以下稱共有產權住房）申請條件、定價機制和權屬，明確了建設、供應、使用、退出及監督管理等要求，為下一步推進共有產權住房作制度準備。筆者認為杭州推行共有產權住房，健全了以公租房、保障性租賃住房和共有產權住房為主體的“租購并舉”住房保障制度，具有理論正當性、需求廣泛性，是滿足人民群眾對美好生活向往、爭當浙江高質量發展建設共同富裕示范區城市范例的重要舉措，非常必要、非常及時，深值點贊。

住房制度改革以來，杭州住房保障經歷了以售為主（經濟適用房）全面向以租（公租房）為主的轉變，向市場買房幾乎成為擁有住房所有權的唯一選擇。近年來隨著商品住房價格的不斷攀升，不僅中低收入家庭被排擠出了商品住房市場，而且也增加了中產階層通過自身力量擁有商品住房的難度，加劇了住房保障的壓力，形成了新的夾心階層，這些群體對擁有住房產權的呼聲尤為強烈。這次杭州市推出共有產權住房試點，既是對民生需求的積極響應，也推動了住房供給體系的進一步完善，尤其是對杭州爭當高質量發展建設共同富裕示范區的城市范例具有重大意義。

在邁向共同富裕的進程中，向住房困難群體提供產權型住房保障，降低購房門檻，滿足居民對自有住房的需求，具有特殊的社會和經濟意義。住房作為民生之要，被賦予多種功能，是家庭生活穩定的重要保障和家庭財產的主要體現。研究已證實商品房價格的上升，加重了居民財富分配的不平等，住房產權導致的財富差距已成為擴大家庭財富兩極分化的加速器。共有產權住房的推出，給了有一定經濟能力但又一時買不起市場商品住房的家庭一個分期購買住房產權的機會，賦予他們根據自己的財力先買50%-80%的產權，積累幾年后，再增購政府持有的產權份額，直至擁有完全產權，也可以選擇中途退出共有產權住房購買商品住房，或繼續與政府共享產權的選擇期權，推動了夾心階層通過努力“階梯式”實現住房夢，這對增強居民獲得感、社會安全感和歸屬感，增強夾心階層財產保障能力，壯大中產階層隊伍、縮小社會貧富差距具有重要意義，也是社會主義共同富裕理論的具體實踐與要求。

以共有產權方式向保障對象提供產權型保障房，是對住房保障體系、住房制度的重大完善。停止銷售經濟適用房以后，杭州一直以租賃型保障房（公租房）為主來解決保障對象的住房困難，造成的結果是，居民解決住房問題要么選擇租賃型保障房（公租房為主），要么選擇商品住房。而共有產權住房的推出，豐富了住房保障方式，實現了住房保障領域的租售并舉。共有產權住房是一種介于0%私人產權的公租房和100%產權的商品住房之間的中間產品，可實現保障性住房與商品住房之間的轉換，最終促使部分保障對象脫離住房保障體系、實現住房自立。并從根本上消除了保障房與商品住房之間的二元分立，并與公租房、保障性租賃住房、商品住房一起構建起合理銜接的、覆蓋住房需求的連續梯級供給譜系，形成更完整的住房供給體系，實現對全體居民的全覆蓋（見圖1）。

——低收入住房困難群體，由政府兜底，通過公租房解決住房困難。

——新市民青年人，通過保障性租賃住房解決階段性住房困難。

——有一定經濟能力但又買不起商品住房的戶籍家庭或穩定在杭州就業的家庭，通過共有產權住房解決住有安居。

——有經濟能力的家庭，通過銷售型或租賃型商品住房滿足住有安居。

共有產權住房是一種收益與風險共擔型的制度設計，優于經濟適用房制度。經濟適用房不僅僅價格遠低于市場價格，更是退出時要按增值收益與政府分成，若無增值收益則無需上交給政府，這種無風險且有潛在收益的機制設計對購房需求者有極大的吸引力，由此出現的大量尋租行為是促使政府停止開發的重要原因。而共有產權住房是按份共擔收益及風險的政策設計，價格下跌時，購房者也要按份承擔損失，價格上漲時，按份分享收益，解決了經濟適用房政策設計中存在的無風險套利、尋租需求大等弊端，清晰了產權關系，尊重了“誰投資、誰收益、誰承擔風險”的市場經濟規則，能更好地落實習近平總書記提出的“房子是用來住的，不是用來炒的”戰略定位。與經濟適用房有限產權相比，按份共有，規則明確，合情、合理、合法，能夠較好地體現社會公平。與公租房相比，政府的投入資金少，財政壓力輕，而且退出容易，效率高。

發展共有產權住房，有利于促進杭州城市的可持續發展。杭州經濟呈現良好發展勢頭，大量人才、勞動力涌入杭州，也刺激了商品住房價格快速上漲，2021年上半年市區成交的新建商品住房均價達到30271元/㎡，其中，主城區商品住房成交均價40789元/㎡，按上半年城鎮人均可支配收入41976元、人均住房消費面積35平方米計算，市區房價收入比達到12.6倍，主城區高達17.0倍，遠高于國際上通行的3-6倍標準，也高于房貸開支不超過家庭收入50%這一極限值計算出的房價收入比應低于11倍的標準，其結果是把許多家庭都排斥出商品住房市場。而共有產權住房是在尊重市場規律、不打破現行價格體系情況下，提供與居民經濟可承受能力相匹配的住房，滿足居民擁有一套屬于自己住房的需要，有利于提高人們對杭州這座城市的歸屬感，留得住為城市發展作出貢獻的人們，有利于增強城市競爭力。而且共有產權住房僅是政府“讓利”或是延緩政府“收益”，改變了土地和商品住房一次性出售、地方政府即期消費帶來的過度透支財政收入、威脅未來財政收支平衡的問題，政府持有部分的產權實質上是給未來政府留下了一筆資產，有利于城市的可持續發展。

杭州共有產權住房方案既落實“房住不炒”的定位，又體現“以人為本”。全國準備或已經發展共有產權住房的城市共有21個，這些城市中共有產權住房政策面向的對象、銷售定價和戶型面積、個人產權比例以及政府產權管理等方面均有所不同。相比之下，杭州的共有產權住房方案設計更合理，允許購房家庭可根據支付能力在50%至80%間選擇產權份額比例，并按銷售基準價對應的不同比例支付房款，充分考慮了不同家庭的承受能力;允許取得不動產證滿5年的，可向代持機構提出一次性增購政府份額的申請，增購后住房性質轉為商品住房;共有產權保障住房購房家庭取得不動產證滿10年的，可將其共有產權保障住房份額上市交易，這充分考慮到家庭經濟條件和人口的變化帶來住房需求的變化，賦予資產流動和價值實現機會，以小換大，滿足更舒適生活需求，體現社會主義共同富裕理論的要求。

總之，在城市化加速推進、居住需求大幅增加、房價高企背景下，中低收入包括部分中等收入夾心層群體無力通過市場購房的困難不斷凸顯，適時推出共有產權住房制度，其在當前的政策意義除了保障基本居住，推進以人為本城鎮化，還有基于推進高質量發展共同富裕和實現現代化的戰略考慮。實施共有產權住房制度是構建和諧社會、壯大中產階層隊伍、縮小貧富差距、保持社會穩定的重要舉措，是改善創業環境、提高城市競爭力的需要，更是深化住房供給側結構性改革，建立“保基本、分層次、廣覆蓋”的住房供應體系，規范和引導住房市場持續健康發展的重要方式。因此，筆者認為杭州應加快實施共有產權住房，并持續推進，盡最大努力讓在杭州穩定就業的居民實現“住房夢”。

作者系浙江工業大學副校長、浙江工業大學中國住房和房地產研究院院長