房產測繪技術與測繪質量控制分析

張利國

【摘要】我國的城市化進程發展較快，但房地產測繪工作質量相比于城市化發展的速度仍顯得較為滯后。隨著我國國土資源管理部門針對房地產土地資源進行的一系列改革，尤其是在房價飛漲的當下，消費者對房地產權的關注度日益上升，越來越多的消費者開始關注房屋面積。由于面積測繪直接關乎消費者的合法權益是否受損，因此，房地產測繪中面積測繪的質量不容忽視。

【關鍵詞】房產;測繪技術;質量控制

【DOI】10.12334/j.issn.1002-8536.2021.25.105

1、當前應用的房地產測繪技術概況

1.1 GIS技術的應用

GIS技術即地理信息系統，通過地理信息系統平臺可以進行數據采集和數據管理，而且在該平臺可通過方式查詢數據，還可繪制圖形。在房地產測繪實踐活動中，需要采集海量數據并進行錄入。當前應用廣泛的GIS技術主要分為以下三個系統：（1）房地產測繪系統，主要針對房地產權屬工作進行測繪，該工作所采集的數據是地理信息系統中最基礎的數據，為今后的數據調閱提供統計和查詢等相關功能。（2）項目測繪及基礎測繪系統，是利用技術分析數據得到建筑屬性信息，并將房屋最終呈現的平面圖提供給用戶或入檔。（3）房地產測繪子系統，主要是通過分析和處理數據來獲得所需的結果。

1.2 GPS技術的應用

GPS（全球定位系統）是當前應用最廣泛、最成熟的技術手段。在房地產測繪中，GPS技術不僅能對建筑物的周圍環境進行全面、有效的測量，而且能科學、準確地獲取相關數據。在房地產開發作業前，對項目標的周圍環境進行初步了解，才能更加精確地進行房地產測繪。因為在應用GPS技術時，應先對房地產周圍各個地方進行定位，再對房屋進行實體測量，這樣所獲得的數據和信息才能更加精準，也能使后續施工更加便捷。

1.3 攝影測量技術

隨著科學技術的不斷發展，房地產測繪技術得到了有力推進。以攝影測量技術的應用為代表，高質量、高精度的優點使得該技術得到了廣泛應用。尤其是攝影測量儀與計算機網絡相結合的技術，能夠實時提供精準的三維技術，不僅減輕了測量工作人員的工作強度和工作難度，而且有效提升了測量工作的效率。

1.4 全站儀的應用

全站儀是一種新型的數據采集儀，其主要功能是進行測角、集微處理、測距，能夠自動完成測量并能進行計算。此外，能夠完成電子簿的自動記錄、輸出和存儲。當前行業中應用的全站儀均具有極高的精密度，并且支持遠距離遙控操作和自動操作。

2、影響房產測繪過程質量的原因

2.1房屋測繪人員技術水平不高

當前來看，房地產面積測繪工作越來越受到各級政府的重視，相關研究測繪人員的素質要求也在逐步提高。處理或收集現場數據時，細微的差異將影響最終房地產調查和測繪結果的準確性。因此，房地產檢查員和房屋測繪人員的工作能力和素質必須符合相關職位的要求才能勝任。但在實際工作中，仍然有很多調查人員和房屋測繪人員缺乏專業技術技能，無法完全解決調查測繪問題，不僅降低了房地產調查和制圖的質量，還影響了權屬調查和房屋測繪的準確性。

2.2測繪市場秩序混亂

房屋測繪涉及共用建筑面積均攤與計算，就是指相關的產權人對建筑面積進行共同的占有和使用，其分為兩部分，即應分攤的共有建筑面積和不應分攤的共有建筑面積，具體包含樓梯間、設備間、過道、變電室以及公共門廳、管道井、電梯井以及值班警衛室等，不僅如此，還有維護結構的水箱以及參與公共面積之間的分隔墻等。建筑物的建筑面積減去各套套內建筑面積之和就是建筑物公用建筑面積，與此同時，還要將作為獨立使用的車棚、地下室、車庫等建筑面積全部扣除，其數據的匯總計算相對復雜，對測繪單位的技術水平要求較高。

在現階段，房地產面積測繪和平面圖繪制標準仍處于起步階段，導致房地產交易市場中混合了不合格的測繪制圖單位，其測繪結果與實際情況之間存在較大差距，不僅破壞了公平競爭的市場秩序，而且極大拉低了房地產面積測繪的核算水準。

2.3 測繪標準不夠完善

為了規范房地產調查和制圖的行為，國家政府實施了《房地產調查條例》和各種地方“實施規則”。雖然這些標準和規范的基本原理是一致的，但是在某些問題上還是存在一些不一致之處。隨著當今建筑行業的快速發展，部分規則和條例不再能夠適應特定級別的建筑模式和類型的變化，各種新的結構和形狀的出現使得在房地產調查和房產測繪中很難定位。觀點各異、結構不完整的規范之間的差異導致房地產調查與測繪工作者在如何正確定義問題方面遇到難題。

3、房產測繪質量控制

3.1提升房產測繪人員的質量意識

房產測繪手段多種多樣，甚至有全自動的測繪儀器，但還需要測繪人員對其中的一系列工作進行質量把控，但是很多的房產測繪人員過度依賴高科技，對測繪過程并不用心，這很有可能造成儀器故障或者儀器使用不當等，使測繪結果出現偏差，這要求相關管理人員提升房產測繪人員的質量意識。

加強對房產測繪人員質量意識的提升工作，首先，要從測繪工作的全體流程入手，保證測繪人員對測繪工作全過程都能夠精準把握，合理應對測繪工作中出現的問題與缺陷，做到及時發現與快速處理;其次，可以加強測繪人員的培訓工作，定期進行專業性的考試，分為書面考試與實操，每月一小考，半年一大考，嚴格執行考試流程，一旦不過關，給予罰款警告，三次不過關取消其測繪資格，以這種形式來刺激測繪人員主動提升自己的測繪技能，加強房產測繪質量控制;再次，可以成立相關的監察部門，對測繪過程進行全面的監察工作，一旦發現房產測繪人員懈怠與不專業行為，要對相關責任人進行處罰，并責令其整改;最后，完善舉報措施，在測繪過程中，各方都可對房產測繪人員在測繪過程中的不當行為進行舉報，以此來規范測繪人員的行為，間接提升其質量意識。

3.2加強房產測繪的內部質量控制

除了房產測繪的外部質量控制，還可以從內部著手提升房產測繪的質量控制，主要分為兩點：其一，明確房產測繪要點，在房產測繪過程中，有很多的關鍵點直接關系房產測繪的質量，測繪系統人員要對這些關鍵點進行細致的說明與標注，給測繪人員以可靠的理論依據指導，讓測繪人員對關鍵點進行精準把握，減少誤差的生成;其二，規范測繪流程，要求測繪人員嚴格按照測繪流程進行相關的測繪工作，由于房屋地形、房屋面積等千差萬別，測繪人員可根據實際情況進行相應的調整，但必須報與相關管理人員知曉，記錄在案，以此來提升測繪人員的工作質量。

3.3 加強房產測繪儀器的管理工作

房產測繪儀器是相對高精尖的儀器，對于管理存放的要求比較嚴格，一旦出現隨意擺放、不加管理的現象，很容易導致其精密度出現問題，致使測繪出現偏差，無法保證測繪質量。因此要對房產測繪儀器進行合理的管理，不同型號的測繪儀器要分組管理，記錄其使用年限;定期保養維護;專人負責看管打理;測繪人員在使用時要進行報備，記錄其使用次數，以此明確其磨損程度。

結語：

隨著我國房地產市場日趨活躍，全國各地房地產高溫不下，使得房價一直處于高水平狀態。雖然國家不斷頒布調控政策，但房價仍處于高位階段。房屋作為當前市場中重要的商品，房屋價格的計量中，建筑面積是買賣雙方最為敏感的問題，如何精確、公平、公正、合理地測繪房地產面積，是各方最為核心的訴求。在這一背景下，提升房地產測繪質量管理工作具有積極意義。根據當前測繪行業發展的實際情況及未來城市規劃的發展需要，制定出科學合理的優化改革措施，讓測繪行業在良性的市場競爭中得到發展，是進一步推動測繪市場穩定發展的重要舉措。

參考文獻：

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