淺談房地產(chǎn)合作開(kāi)發(fā)的財(cái)稅要點(diǎn)

譚勝男

本文分析房地產(chǎn)合作開(kāi)發(fā)的動(dòng)因，介紹了房地產(chǎn)合作項(xiàng)目常見(jiàn)的四種運(yùn)營(yíng)模式、是否選擇操作、是否選擇報(bào)表三個(gè)方面進(jìn)行分析，從合作項(xiàng)目需重點(diǎn)關(guān)注的合并報(bào)表管理、注冊(cè)資本金、股東借款利息、項(xiàng)目融資、項(xiàng)目資金管理的使用要點(diǎn)五個(gè)方面對(duì)房地產(chǎn)合作開(kāi)發(fā)項(xiàng)目協(xié)議談判及執(zhí)行的財(cái)稅要點(diǎn)進(jìn)行分析，為房地產(chǎn)合作開(kāi)發(fā)財(cái)務(wù)人員提供參考。

在當(dāng)前宏觀經(jīng)濟(jì)調(diào)控手段下，房地產(chǎn)企業(yè)面臨競(jìng)爭(zhēng)力下降、盈利水平下降，和日漸增加的土地獲取成本現(xiàn)狀。房地產(chǎn)企業(yè)大多會(huì)選擇合作開(kāi)發(fā)的模式，通過(guò)合作的方式解決政策、土地價(jià)格、資金鏈、競(jìng)爭(zhēng)壓力等方面的問(wèn)題。

一、房地產(chǎn)合作開(kāi)發(fā)的動(dòng)因分析

（一）優(yōu)勢(shì)互補(bǔ)，降低風(fēng)險(xiǎn)，提高競(jìng)爭(zhēng)力

國(guó)家利用長(zhǎng)效調(diào)整機(jī)制下達(dá)限售、限購(gòu)、限價(jià)，對(duì)銀行等金融機(jī)構(gòu)進(jìn)行了限制，對(duì)房地產(chǎn)企業(yè)貸款的審核更加嚴(yán)格，依靠企業(yè)自身的經(jīng)濟(jì)實(shí)力需要承受的風(fēng)險(xiǎn)比較大，可能沒(méi)有足夠的利潤(rùn)抵御風(fēng)險(xiǎn)和壓力。房地產(chǎn)企業(yè)才尋求合作，多方合作降低拿地資金占用，利用其他企業(yè)的優(yōu)勢(shì)與自身完成互補(bǔ)，降低了融資方面的風(fēng)險(xiǎn)，提高自身的風(fēng)險(xiǎn)抵抗能力。房地產(chǎn)合作合法模式出現(xiàn)后，企業(yè)必須抓住機(jī)會(huì)提高自身的競(jìng)爭(zhēng)力，利用其它企業(yè)的優(yōu)勢(shì)降低土地項(xiàng)目開(kāi)發(fā)成本，房地產(chǎn)企業(yè)負(fù)責(zé)土地項(xiàng)目的建設(shè)開(kāi)發(fā)，合作企業(yè)負(fù)責(zé)土地的獲取，這樣即可極大地提高市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)力。

（二）提高盈利水平

房地產(chǎn)企業(yè)利用合作開(kāi)發(fā)的方式提高獲取更多土地開(kāi)發(fā)項(xiàng)目運(yùn)營(yíng)的資格，即可開(kāi)發(fā)出更多的樓盤(pán)，最后即可通過(guò)銷售住房回收開(kāi)發(fā)成本。當(dāng)前房地產(chǎn)企業(yè)銷售金額能夠占到總資金的50%以上，而且銷售金額所占比例還會(huì)進(jìn)一步提高，因此通過(guò)增加銷售金額的方式即可得到提高盈利水平的目的，合作開(kāi)發(fā)可以通過(guò)合作利用雙方的資源降低土地獲取和開(kāi)發(fā)的成本，最后可以使用相同的資金完成更多土地項(xiàng)目的開(kāi)發(fā)，這樣就能夠通過(guò)合作開(kāi)發(fā)提高盈利水平。合作開(kāi)發(fā)模式可以實(shí)現(xiàn)房地產(chǎn)企業(yè)的快速擴(kuò)張和發(fā)展，相比單獨(dú)開(kāi)發(fā)速度更快、效率更高、成本更低、收益更大。

二、房地產(chǎn)合作項(xiàng)目運(yùn)營(yíng)管理常見(jiàn)模式分析

房企合作項(xiàng)目管理類型按公司的參與程度可用是否操盤(pán)來(lái)判定，通常操盤(pán)企業(yè)來(lái)控制項(xiàng)目公司的經(jīng)營(yíng)管理制度和管理體制。甲乙雙方共擔(dān)風(fēng)險(xiǎn)、共享利益，該模式下甲乙雙方都具有操盤(pán)權(quán)，甲乙雙方都可以選擇操盤(pán)，哪方選擇操盤(pán)即可派出總經(jīng)理、各部門(mén)工作人員，而另一方派出財(cái)務(wù)部門(mén)等其他人員;甲方不承擔(dān)風(fēng)險(xiǎn)，按照銷售收入比例或固定利潤(rùn)分配，該模式下甲方不參與項(xiàng)目的管理和運(yùn)營(yíng)，只享受分紅權(quán)益，此時(shí)只有乙方具有操盤(pán)權(quán)，乙方需要指派總經(jīng)理、財(cái)務(wù)部門(mén)、董事部和其他部門(mén)工作人員。

選擇并表權(quán)的一方可以將合并項(xiàng)目公司的財(cái)務(wù)報(bào)表與其母公司的財(cái)務(wù)報(bào)表進(jìn)行合并，這樣既可以客觀地反映出母公司和子公司的整體經(jīng)營(yíng)情況，還可以增加母公司的業(yè)績(jī)規(guī)模，同時(shí)還不會(huì)影響項(xiàng)目公司的債務(wù)和稅務(wù)情況。母公司合并財(cái)務(wù)報(bào)表的過(guò)程中可以將投資、內(nèi)部購(gòu)銷、債權(quán)債務(wù)進(jìn)行抵消，從而降低公司的整體稅費(fèi)，提高公司的經(jīng)營(yíng)利潤(rùn)。而母公司的業(yè)績(jī)規(guī)模擴(kuò)大，有利于更好地融資，因?yàn)閿?shù)據(jù)是企業(yè)融資的根本，而房地產(chǎn)行業(yè)恰恰是最需要融資的行業(yè)之一。在合并報(bào)表層面，只有一方股東可將項(xiàng)目公司主體納入其合并報(bào)表，即并表權(quán)。甲乙雙方都參與實(shí)際管理和運(yùn)營(yíng)時(shí)，則需要對(duì)并表權(quán)的歸屬進(jìn)行協(xié)商。

基于對(duì)房地產(chǎn)項(xiàng)目操盤(pán)和并表的組合，房地產(chǎn)合作項(xiàng)目常見(jiàn)的運(yùn)營(yíng)模式分為：操盤(pán)并表、操盤(pán)不并表、不操盤(pán)并表和不操盤(pán)不并表。至于選擇的管理模式，需綜合考慮：當(dāng)企業(yè)實(shí)力較強(qiáng)而其他合作方為財(cái)務(wù)投資人的身份入股，宜選擇操盤(pán)并表;當(dāng)各方股權(quán)相當(dāng)，我方管理能力較強(qiáng)但對(duì)方有強(qiáng)烈并表需求的，宜選擇操盤(pán)不并表;當(dāng)各方股權(quán)相當(dāng)，我方綜合實(shí)力低于其他合作方，僅負(fù)責(zé)其中一部分業(yè)務(wù)條線時(shí)宜選擇不操盤(pán)并表;當(dāng)我方股權(quán)占比較低或股權(quán)較為分散，且綜合實(shí)力不如其他方時(shí)，宜選擇不操盤(pán)不并表。

三、房地產(chǎn)合作開(kāi)發(fā)項(xiàng)目的財(cái)稅要點(diǎn)分析

（一）合并報(bào)表管理

合并報(bào)表的合并范圍應(yīng)以控制為基礎(chǔ)加以確定。母公司直接或通過(guò)子公司間接擁有被投資單位半數(shù)以上的表決權(quán)，表明母公司能夠控制被投資單位，納入合并報(bào)表范圍。母公司擁有被投資單位半數(shù)或以下的表決權(quán)，滿足以下條件之一的，視為母公司能夠控制被投資單位，應(yīng)當(dāng)將該被投資單位認(rèn)定為子公司，納入合并報(bào)表的范圍：（1）通過(guò)與被投資單位其他投資者之間的協(xié)議，擁有被投資單位半數(shù)以上的表決權(quán);（2）根據(jù)公司章程或協(xié)議，有權(quán)決定被投資單位的財(cái)務(wù)和經(jīng)營(yíng)政策;（3）有權(quán)任免被投資單位的董事會(huì)或類似機(jī)構(gòu)的多數(shù)成員;（4）在被投資單位的董事會(huì)或類似機(jī)構(gòu)占多數(shù)表決權(quán)。我國(guó)會(huì)計(jì)準(zhǔn)則側(cè)重“實(shí)體理論”編制合并報(bào)表，及少數(shù)股東享有的收入、利潤(rùn)、權(quán)益等份額都納入合并報(bào)表。

合并報(bào)表要綜合考慮經(jīng)營(yíng)業(yè)績(jī)和資本結(jié)構(gòu)。從經(jīng)營(yíng)業(yè)績(jī)方面來(lái)看，合并報(bào)表可以增加企業(yè)的業(yè)績(jī)規(guī)模，從而提高母公司的融資能力。為改善各股東方的經(jīng)營(yíng)業(yè)績(jī)，股東借款可適當(dāng)收取利息，項(xiàng)目公司一般對(duì)該利息采取資本化，短期可以提升各股東經(jīng)營(yíng)業(yè)績(jī)。上市地產(chǎn)公司資本結(jié)構(gòu)的指標(biāo)主要是資產(chǎn)負(fù)債率和凈負(fù)債率。結(jié)轉(zhuǎn)利潤(rùn)前，如果合作項(xiàng)目公司資產(chǎn)負(fù)債率低于合并資產(chǎn)負(fù)債率，這時(shí)候并入會(huì)降低資產(chǎn)負(fù)債率。在項(xiàng)目公司盈利時(shí)，可提升并表主體的收入、利潤(rùn)規(guī)模，項(xiàng)目虧損時(shí)會(huì)降低經(jīng)營(yíng)業(yè)績(jī);項(xiàng)目公司通常在結(jié)轉(zhuǎn)收入利潤(rùn)前為虧損狀態(tài)，此時(shí)不建議納入合并范圍，對(duì)改善公司經(jīng)營(yíng)成果并無(wú)好處，這時(shí)候可以約定公司經(jīng)營(yíng)和財(cái)務(wù)事項(xiàng)必須各方一致同意方可執(zhí)行，否認(rèn)大股東的控制權(quán)，待公司結(jié)轉(zhuǎn)利潤(rùn)年度，再簽訂補(bǔ)充協(xié)議，實(shí)現(xiàn)大股東并表的目的。

（二）注冊(cè)資本金

注冊(cè)資本是全體股東認(rèn)繳出資的綜合，注冊(cè)資本在各股東方實(shí)際繳納后，在財(cái)務(wù)報(bào)表上體現(xiàn)為實(shí)收資本。房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)屬于資金密集型行業(yè)，一般注冊(cè)資本會(huì)實(shí)額繳納，故本文假定注冊(cè)資本等同于實(shí)收資本。

注冊(cè)資本金要綜合考慮開(kāi)發(fā)資質(zhì)、項(xiàng)目融資、稅務(wù)合規(guī)性、資本結(jié)構(gòu)等因素，注冊(cè)資本金應(yīng)做適當(dāng)權(quán)衡，過(guò)低可能會(huì)影響開(kāi)發(fā)資質(zhì)，反之過(guò)高不利于企業(yè)融資。如房地產(chǎn)二級(jí)開(kāi)發(fā)資質(zhì)要求企業(yè)注冊(cè)資本不低于2000萬(wàn)，項(xiàng)目融資要求不低于自由資金不低于總投資額的30%;稅務(wù)要求股東的債權(quán)性投資與權(quán)益性融資比例不超過(guò)2：1的情況下，準(zhǔn)予扣除，超過(guò)部分不得在發(fā)生當(dāng)期和以后年度扣除。