順豐賣樓

李惠琳

這次，王衛沒有食言。

三個月前，因第一季度業績虧損，順豐控股董事長王衛親自道歉，承諾虧損“不會出現第二次”。

順豐最近發布業績預告，2021年1-6月，歸母凈利潤為6.4億至8.3億元。

業績翻盤，靠的并非常見的快遞業務，而是多虧了一項物業資產轉讓收益。

今年5月，順豐控股將位于佛山、蕪湖、香港的3項物業資產的權益，轉讓至關聯的“順豐房托”，轉讓完成后，稅前收益高達8.5億元。

這筆交易，也折射了王衛改造順豐的一個信號：要把公司變輕。當然，他也能再多掙一道錢。

順豐控股出讓的三處物業營收情況

左手到右手

順豐房托，全稱為順豐房地產投資信托基金，是由順豐控股發起的一個投資計劃，以單位信托基金形式存在，初步入手的就是順豐出讓的3處物業，均為配有自動分揀及供應鏈支持設施的分撥中心。

截至2021年3月底，3處物業可出租總面積約為30.8萬平方米，評估價值為61億港元，物業平均出租率約為95%。

房托基金收益多來自租金和物業升值，通過證券化方式將資產轉化為金融產品，向投資者提供分紅。

2018年至2020年，順豐房托的收入分別為2.56億、2.69億、2.79億港元。

其中，最值錢的是位于香港的順豐大廈，估值高達52.86億港元，約合44億元人民幣，按照公布的可租面積、租金水平及出租率計，其年租金可達1.57億元人民幣。

受益于電商、冷鏈物流的快速增長，順豐房托上市，本趕上一個好時機。

這次跨界，王衛非常重視，親任董事會主席，并找來翟迪強擔任行政總裁。翟迪強在房地產及金融行業浸潤超過30年，曾任亞洲最大房托基金“領展房產基金”財務總監。

今年5月，房托基金在香港掛牌上市當天，50歲的王衛親自站臺，信心滿滿，投資者卻潑了冷水。上市首日，開盤即破發，跌幅高達16%。

原因之一，在于順豐房托從自身資產包組合到客戶來源，均對母公司順豐控股依賴過大。

截至2020年9月低，物業合共有32名租戶，其中3名關聯租戶貢獻了總租金收入的82%。

今年第一季度，順豐虧損近10億元，母公司業績狀況不佳，順豐房托的收益也受影響。

另外，核心資產香港項目受疫情反復影響，導致資產收益受損，93.6%的租用率，也是3處資產最低的。

盤活200億

房托基金開局不利，不會打亂王衛的計劃。

他的算盤是，將物流資產證券化，借此盤活存量資產、增加融資渠道。

順豐控股建有大量物流設施，截至2020年底，其在國內50個城市擁有物流地產項目，這些都是典型的重資產，前期投入大，回報周期長，流動性差。

據最新的年報披露，王衛已攢下22.19億元的可投資性房地產、68.65億元的房屋和建筑物、53.8億元的在建工程（多數以各地電商產業園和物流中轉設施相關）。此外，順豐還持有55.2億的土地使用權。

截至2020年底，這些房產相關資產，總計高達200億元，均只以賬面價值入賬。

順豐控股向順豐房托提供了5年的優先購買權。翟迪強提到，順豐房托的一個重要發展動力，是從順豐控股收購新的物流資產項目，5月3處物業的騰挪，只是開始。

對順豐和王衛來說，由房托平臺募集資金，從母公司收購成熟的地產項目置入，可緩解現金流的壓力，且能釋放這些資產的價值。

快遞物流專家趙小敏認為，順豐房托的存在，可加速順豐關聯資產的資本化，更好地聚焦公司日常運營。

現在來看，還能隨時調節順豐控股的財務報表。

抱有同樣想法的不止王衛。

蘇寧易購、菜鳥、京東等均在國內探索物流資產證券化產品。

以京東為例，其與新加坡主權財富基金GIC成立物流地產基金，向基金出售現代物流設施，資產規模達到109億元人民幣。

物流行業專家楊達卿告訴《21CBR》記者，房托基金融資可反哺物流產業鏈，資金流疏通了地產與物流產業鏈的協同。

除了房托基金，順豐已多次試水物流地產證券化項目。2020年，與中信資本設21億元物流地產基金，用于投資物流產業匱乏城市項目。

快遞業競爭走向下半場，順豐母體轉向輕資產運營模式，集中資源夯實主業，或許是王衛騰挪游戲的關鍵。