做好房屋網簽備案 提升服務效能

摘要：房屋網簽備案是房屋交易管理的基礎性工作，既是交易當事人的法定義務，也是政府獲取成交價格的具體手段并為房地產宏觀決策提供數據支撐。從梳理房屋網簽備案的法規政策規定著手，總結了房屋網簽備案的要求，提出了房產管理部門從基礎端、業務端、管理端、目標端等四個方面，全面提升房屋網簽備案服務效能的12條具體實施路徑。

關鍵詞：網簽備案;提升服務;要求及路徑

中圖分類號：F293 文獻標識碼：A

文章編號：1001-9138-（2021）02-0033-37 收稿日期：2021-01-12

房屋網簽備案是房屋交易合同網上簽約備案的簡稱。房屋網簽備案實施以來，在保護交易安全、減輕群眾負擔、提高服務效能、支撐政府決策等方面都發揮了積極作用，并為群眾所接受、認可，政府相關部門借鑒、學習，取得了良好的社會效果。為進一步做好房屋網簽備案工作，住房和城鄉建設等部門相繼下發文件，要求進一步提升房屋網簽備案服務水平，提升服務效率，為國家宏觀決策提供準確、及時、全覆蓋的數據支撐。

1 房屋網簽備案的政策集合

1.1 法律法規層面

在法律層面，1995年1月1日起施行的《城市房地產管理法》確定了交易的范圍、備案的依據、操作的路徑。該法第2條第4款規定，房地產交易包括轉讓、抵押和租賃;第35條確定了國家實行成交價格申報制度，房屋網簽備案是落實該制度的具體舉措。此外，該法第45條、第54條還對預售商品房、房屋租賃合同備案做出了具體操作行規定。在行政法規層面：1998年7月20日起施行的《城市房地產開發經營管理條例》第26條規定了商品房預售合同辦理備案的法定時間。

1.2 國務院文件層面

在國務院文件規定層面，2010年1月7日，《國務院辦公廳關于促進房地產市場健康發展的通知（國辦發〔2010〕4號）第2條第7項要求，進一步建立健全新建商品房、存量房交易合同網上備案制度。2016年5月17日，《國務院辦公廳關于加快培育和發展住房租賃市場的若干意見》（國辦發〔2016〕39號）要求，推行住房租賃合同示范文本和合同網上簽約，落實住房租賃合同登記備案制度。2019年6月25日，《國務院辦公廳秘書局關于進一步推進政務服務“一網通辦”有關工作的通知》（國辦秘函〔2019〕30號）要求，建立全國一體化在線政務服務平臺，大力推動政務服務“一網通辦”，并將房屋網簽備案列為第一批轄區內通辦事項參考清單。

1.3 主管部門文件層面

在住房和城鄉建設部文件層面，2015年9月29日，住房城鄉建設部辦公廳印發的《房屋交易與產權管理工作導則》（建辦房〔2015〕45號）要求，實行商品房預售合同、存量房轉讓合同網簽備案，積極探索建立房屋抵押合同、房屋租賃合同網簽備案。同時要求建立規則完善、職能明確、流程清晰、規范有序的房屋交易與產權管理制度。2018年12月26日，經國務院同意，住房和城鄉建設部印發的《住房城鄉建設部關于進一步規范和加強房屋網簽備案工作的指導意見》（建房〔2018〕128號）要求，在全國城市規劃區國有土地范圍內全面實行房屋網簽備案制度。2019年12月13日，《住房和城鄉建設部 國家發展改革委 公安部 市場監管總局 銀保監會 國家網信辦關于整頓規范住房租賃市場秩序的意見》（建房規

〔2019〕10號）要求，經由房地產經紀機構、住房租賃企業成交的住房租賃合同，應當即時辦理網簽備案。住房和城鄉建設部門應當提供住房租賃管理服務平臺數據接口，推進與相關企業業務系統聯網，實現住房租賃合同即時網簽備案。2020年3月26日，《住房和城鄉建設部關于提升房屋網簽備案服務效能的意見》（建房規〔2020〕4號）進一步要求，優化房屋網簽備案程序、規范網簽備案操作，提升服務效能。 2020 年7月2日，《住房和城鄉建設部 最高人民法院、公安部 中國人民銀行 國家稅務總局 中國銀行保險監督管理委員會印發的關于加強房屋網簽備案信息共享提升公共服務水平的通知》（建房〔2020〕61號）要求，充分運用房屋網簽數據，加強部門間信息共享，減少群眾重復提交材料，加快建立部門間常態化的溝通協調機制。

2 房屋網簽備案的要求

2.1 房屋網簽備案的范圍

在全國城市規劃區國有土地范圍內簽署的房屋轉讓、抵押、租賃合同，均實行房屋網簽備案制度。

2.2 房屋網簽備案的原則

及時、準確、全覆蓋，即要實現房屋交易合同簽約即完成備案;要實現房屋網簽備案信息與房屋交易的信息一致;要實現房屋網簽備案覆蓋新建商品房、存量房，覆蓋轉讓、抵押、租賃三種交易形式。

2.3 房屋網簽備案的目標

不斷優化房屋網簽備案程序、規范網簽備案操作，強化網簽備案信息共享，提升服務水平，保障交易安全，實現房屋網簽備案系統全國聯網，建立起跨地區、跨部門、跨層級的全國房地產市場數據庫，為宏觀調控提供決策依據。

3 提升房屋網簽備案服務效能的實施路徑

3.1 在基礎端，打牢一個基礎、補齊一個短板、構建一個平臺

一是打牢樓盤表這個房屋管理的基礎。樓盤表即房屋信息基礎數據庫，是記載各類房屋基礎信息和應用信息的數據庫，包括房屋網簽備案等各項房屋管理活動信息都需要通過樓盤表記載。各項房屋管理活動產生的信息也都基于樓盤表進行關聯。樓盤表是房屋管理的信息源、信息庫也是信息鏈?？梢哉f，樓盤表建設是房屋管理的最前端、最基礎的工作，也是工作成果的最終成果。樓盤表建設的質量直接關系到房屋管理的質量。需要強調的是：第一，樓盤表建設的主體是市、縣住房和城鄉建設部門。建設樓盤表的責任在市、縣住房和城鄉建設部門。第二，要大膽推動共樓盤表共建活動。市、縣住房和城鄉建設部門應當大膽、積極調動各類機構、單位參與樓盤表建設，尤其是存量房樓盤表補建工作。如發揮房地產經紀機構、物業服務企業、房屋數據信息服務機構、住房租賃機構等機構作用。第三，樓盤表不是不動產登記簿，兩者有著本質性區別，不能相互替代。第四，要讓樓盤表更好地為社會發展服務。

二是補齊房屋面積管理的短板?！稖y繪法》賦予住房城鄉建設部門對本部門的測繪管理職責和標準制定職責。《測繪法》第4條規定：國務院測繪地理信息主管部門負責全國測繪工作的統一監督管理。國務院其他有關部門按照國務院規定的職責分工，負責本部門有關的測繪工作。第23條規定：城鄉建設領域的工程測量活動，與房屋產權、產籍相關的房屋面積的測量，應當執行由國務院住房城鄉建設主管部門、國務院測繪地理信息主管部門組織編制的測量技術規范。此外，根據住房和城鄉建設部的“三定”方案，住房和城鄉建設部負責承擔建立科學規范的工程建設標準體系的責任和房屋面積管理。市、縣住房和城鄉建設部門應認真履行法定職責，做好房屋面積管理工作，要依據《房產測繪管理辦法》（建設部、國家測繪局令第 83 號），按照房屋面積測量標準，做好房屋面積測量成果的審核工作。

三是構建房屋管理平臺。根據住房和城鄉建設部職責分工，在房屋管理方面，負責監督管理房地產市場、制定房地產開發、房屋權屬管理、房屋租賃、房屋面積管理、房地產估價與經紀管理、物業管理、房屋征收拆遷的規章制度并監督執行。各地住房和城鄉建設管理部門要根據自身的職責分工，整合房屋管理的全部職能，樓盤表為基礎，按照統一的業務流程規范和數據規范進行數據采集、核驗、存儲、傳輸，建立業務數據共享、互通機制，建立統一的房屋管理臺。房屋管理平臺主要功能應包括：客體管理即新建商品房、存量房、租賃房、保障房等各類房屋的管理。主體管理即房地產開發、評估、中介、物業等企業和人員許可、從業管理、信用管理等。業務管理即房屋面積管理，房屋預（現）售、房屋網簽備案、交易資金監管、估價經紀管理、物業管理、房屋征收管理，住房專項維修資金監管等各類房屋管理活動。

3.2 在業務端，改變一個觀念、實現兩個自動、做好多個延伸

一是改變網簽+備案是兩個環節觀念，逐步實現網簽備案一步完成。有相當一部分人認為，網簽和備案是兩個行為，即網簽是當事人之間的民事行為、網簽是提供的一種技術服務，而備案是行政管理部門實施的行政行為，是兩個環節。需要注意的是，隨著信息技術的發展，特別是2019年4月23日，全國人大常委會通過了對《電子簽名法》的修改，電子簽名可依法在房屋交易活動中使用。《電子簽名法》的修改為房屋交易合同真正全面實現網上簽約提供了法律支撐;人臉識別、人工智能為網簽備案提供了技術支撐;住房城鄉建設與公安、民政、稅務等政府部門間信息共享機制建立和完善為網簽備案提供了數據支撐。網簽備案由傳統上的網簽+備案，要逐步實現網簽即備案的“一鍵操作”，網簽備案可在簽約的同時一并完成，實現網簽即備案。

二是實現房屋交易主體和客體兩個自動核驗。近年來，部分城市房屋網簽備案系統在自動核驗房屋交易主體信息、房源信息取得了良好的效果，主要體現在：與市場監管、稅務、住房保障、不動產登記等系統聯網，自動核驗交易主體、客體是否屬于按政策要求。在此基礎上，還要積極與公安、民政、稅務、人力資源社會保障、法院等部門通過信息共享等方式，自動核驗交易主體的身份、婚姻狀況、稅收、社會保障、市場主體登記、失信被執行人等信息，逐步實現當事人憑身份證件即可完成交易主體核驗。

三是房屋網簽備案服務端口向多處延伸。延伸端口就近辦是貫徹落實黨中央、國務院關于加快推進“互聯網+政務服務”工作、推廣移動政務服務決策部署的重大舉措，是踐行以人民為中心的發展思想、方便企業和群眾辦事創業的重要載體。要主動將房屋網簽備案的服務端口延伸到房屋交易行為、合同簽約的實際發生處，如房地產開發企業售樓處、房地產經紀機構門店、住房租賃企業服務點、社區服務站等，第一時間、最短距離服務交易當事人。同時，也要尊重一些房屋交易當事人的交易習慣，繼續做好房屋網簽備案“窗口服務”，要按照國務院、住房和城鄉建設部的要求，在政務大廳、房產交易大廳等設立綜合服務窗口，實行“一窗受理”，實現房屋交易、繳稅和登記集中辦理、一次辦結。

3.3 在管理端，明確一個責任、形成工作合力、實現多個應用

一是明確房屋網簽備案是城市主體責任。城市是落實宏觀調控的責任主體，而房屋網簽備案是及時獲取房地產交易信息手段，是落實調控政策的重要抓手。2010年《國務院辦公廳關于促進房地產市場平穩健康發展的通知》（國辦發

〔2010〕4號）要求，地方人民政府要繼續加強房地產市場統計、分析和監測，有關部門要及時發布市場調控和相關統計信息，穩定市場預期?！蹲》砍青l建設部關于進一步規范和加強房屋網簽備案工作的指導意見》（建房〔2018〕128號）要求，房屋網簽備案價格作為房地產市場統計監測的數據來源，應確保真實準確。因此，房屋網簽備案的具體工作由住房城鄉建設部門承擔，但落實這項工作的責任在地方城市。

二是形成房屋監管合力、政務合力。房屋管理從房地產開發項目設立到房屋被征收拆除，涉及房屋全生命周期。要整合從房地產開發項目、預測繪、商品房預（實）銷售、房屋面積管理，到交易資金管理、中介行業管理、維修資金管理、物業管理、房屋征收管理，實行生命周期管理，形成監管合力。同時，要按照《優化營商環境條例》和《國務院辦公廳秘書局關于進一步推進政務服務“一網通辦”有關工作的通知》（國辦秘函〔2019〕30號）要求，積極將房屋網簽備案建設納入全國一體化在線政務服務平臺，推動“一網通辦”。

三是擴大房屋網簽備案信息應用共享范圍。擴大房屋網簽備案信息應用共享范圍是社會發展的需要，是社會進步的體現。任何一個政府部門需要的信息都難以實現自給自足，且房屋網簽備案信息其應用范圍非常廣泛。住房和城鄉建設部先后與國家發展改革委、公安部、國家稅務總局、國家網信辦、國家市場監管總局、中國銀行保險監督管理委員會等部門聯合印發通知要求，加強新建商品房和二手房交易信息與涉稅信息共享，稅務部門可直接調用共享信息進行稅源信息采集;加強與金融監管部門有關住房租賃合同網簽備案、住房租金貸款的信息共享;積極推進房屋網簽備案系統與相關信息系統數據對接，通過網絡專線、國家數據共享交換平臺、全國一體化在線政務服務平臺、延伸房屋網簽備案系統操作端口等方式共享房屋網簽備案數據，為相關單位和個人辦理抵押貸款、納稅申報、住房公積金提取或者貸款、反洗錢、居住證和流動人口管理、司法案件執行等業務提供便捷服務。擴大房屋網簽備案信息應用共享范圍也是優化提升交易管理服務的需要。通過政府部門間信息共享，可減輕群眾負擔，讓數據多跑路，讓群眾少跑腿，甚至不跑腿。

3.4 在目標端，準確及時全覆蓋、建成一張網絡、形成數據支持

一是實現房屋網簽備案及時準確全覆蓋。要求房屋網簽備案做到及時、準確、全覆蓋是房屋網簽備案的目的所決定的。房屋網簽備案最重要的目的就是通過房屋交易合同備案及時掌握市場情況、分析市場、研判市場，檢驗政策效果，為房地產市場調控，宏觀調控提供決策依據。虛假的信息就會造成決策失誤;滯后的信息就會延誤時機，甚至錯失良機;片面的信息就會造成決策誤判。因此，要通過房屋網簽備案要做到第一時間、真實客觀、全面有效地掌握市場情況，為宏觀調控提供數據支持。

二是要建立國家、省、市一張網。房屋網簽備案是全國一體化在線政務服務的重要組成部分，要努力推進全國聯網工作，建立健全國家、省、市“一張網”服務體系，做到數據一個標準，業務一套規則、信息一張網絡，實現業務貫通、數據貫通、信息貫通，推動監管事項全覆蓋、監管過程全記錄，提升事中事后監管規范化、精準化、智能化水平。

三是形成跨區域、部門、層級的全國房地產市場數據庫。房地產市場涉及重大群眾利益，打造房地產市場大數據集，有助于政府依法治理、系統治理和智慧治理目標的實現。要通過建立跨地區、跨部門、跨層級的全國房地產市場數據庫，匯聚重點監管數據，強化大數據分析利用，實現房地產市場監管數據可共享、可分析和風險可預警，為推動政府治理體系和治理能力現代化提供有力支撐。

作者簡介：趙鑫明，中國房地產估價師與房地產經紀人學會副會長兼秘書長、中國房地產業協會房地產產權交易和測量研究會秘書長。