利用信用評價實現房產中介管理新突破

丁偉 牟偉 于磊

摘要：房地產中介服務業貫穿房地產經濟運行全過程，為生產、流通和消費提供多元化的中介服務，是房地產業的重要組成部分。部分城市房地產管理部門認為，房產中介行業難以管理，對房產中介企業和經紀人員的管理感覺無從下手，結合對日照市房產中介市場的調研，簡要分析如何從信用評價角度，多措并舉開展行業管理。

關鍵詞：信用評價;房產中介;管理

中圖分類號：F293 文獻標識碼：B

文章編號：1001-9138-（2021）02-0057-59 收稿日期：2021-01-05

1 日照市房地產中介市場情況

作為新興沿海城市，日照建市晚，所轄區域面積小，房地產中介服務業起步晚、發展緩慢，市場監管幾乎處于空白狀態，市場亂象叢生，甚至出現過房地產中介攜款潛逃的事件。2015年以來，日照市不斷加強房地產中介管理，規范中介服務行為，完善行業管理制度，房地產中介管理迅速起勢發展。

一是加強中介市場管理。2015年8月，出臺《日照市存量房網上交易和資金監管辦法》，為交易資金安全提供了平臺。2016年，依據《房地產經紀管理辦法》要求，印發《日照市房地產經紀機構登記備案管理暫行辦法》，對房地產中介行業進行備案管理。實施中發現，如果嚴格落實《房地產經紀管理辦法》，全市將出現有執業資格的中介人員不超過10人的情況。房管部門隨即聯系省房協對從業人員進行專業技能培訓，并發放培訓合格證，同時明確培訓合格證并非真正的資格證，只是一種過渡措施。2018年，主管部門指導市房協專門設立房產經紀專業委員會，采用行業自律的模式對行業進行規范。2018年9月，出臺《日照市房地產中介機構信用評價管理辦法（試行）》，開始對房地產中介機構采用信用評價管理模式。

二是提升從業人員素質。針對從業人員專業能力素質參差不齊問題，制定中介從業人員培訓計劃，對房地產中介行業全員集中全員培訓每年不少于2次。

三是加強執法檢查。聚焦未按規定辦理中介備案、發布虛假或不實信息騙取中介費、以欺瞞等方式簽訂霸王條款等市場亂象，有針對性地開展全市整頓規范房地產開發銷售中介行為、房地產市場亂象整治、房地產市場“兩隨機一公開”執法檢查等專項檢查活動，對嚴重違法違規的行為，采用約談或者媒體曝光處理等方式切實抓好整改。兩年來累計曝光各類違法案件11件。

2 房地產中介行業存在問題

2014年，房地產經紀人從準入類資格調整為水平評價類資格，對房產中介行業的管理模式從事前“把關”轉變為事中事后監管，管理難度加大。

一是監管覆蓋率低。目前“無法可依、有法難依”問題成為制約房地產中介服務業規范有序發展的短板。房產中介相關法律法規不多，《城市房地產管理法》涉及房產中介內容較少，《房地產經紀管理辦法》是部門規章，法律地位和法律效力不高，導致監管存在盲區和灰色地帶。

從日照市具體情況來看，房地產中介服務業整體發展水平不高，從業機構和從業人員脫離監管問題較為突出。從省市場監管局獲取數據顯示，日照市目前房產中介從業機構4290家，實際從業人員不低于6000人。但實際在主管部門備案的房產中介機構只有232家，備案人員504人，大量的房地產從業機構和從業人員沒有進行備案，給監管帶來較大困難。以市政府所在的東港區為例，規劃區范圍以外，經營類型中含有房產中介服務的企業是125家，實際從事房產中介經營業務的不到四成，不管是否從事業務，營業執照經營類型先行列入了房產中介。

二是中介機構整體質量不高。由于進入門檻低與退出成本低并存，造成中介機構良莠不齊，大多數房地產中介服務企業小而散，缺少規模經營和品牌效應，不同程度存在無序競爭、惡性競爭等問題，造成行業秩序不規范。一是主體資格不合法，無照經營和未備案擅自從事房地產中介業務的現象常有發生。二是不按照標準收費，收費名目多、隨意性大等問題較為突出。三是部分中介機構管理混亂，有的沒有規章制度、財務賬目，還有的既沒有固定人員，也沒有固定場所、資金，這些“三無”機構嚴重擾亂了市場秩序，敗壞了房地產中介服務業的聲譽和社會形象。例如，“陰陽”合同盛行。房地產中介機構在二手房交易過程中常常以一次交易兩個價格、兩份合同的“陰陽”合同來規避稅費。比如一套房屋實際轉讓成交價格為100萬元，而買賣雙方遞交給房管及稅務部門的成交價只有80萬元，因此剩余20萬元差價所產生的稅費就被輕易避掉。這種行為表面上看是逃避部分稅費，但實際上卻給交易雙方帶來潛在的交易風險。另一方面，從業人員專業能力不足問題較為突出。房地產中介服務工作涉及面廣，是多學科知識的綜合能力的體現。但從業人員資格認證制度不規范。

截至2020年，日照市通過人社部門認可的從業資格的人數只有130人，其中經紀人和經紀人協理各占一半，取得資格證人員大都年齡在35歲以內具備大專以上學歷。其他巨大多數從業人員，都受教育程度不高，加之年齡較大，加上多數中介機構為追求短期利益，很少對從業人員進行職業培訓，造成從業人員整體職業道德和專業素質水平不高。從業人員對《合同法》《房地產管理法》等業內常識性法律法規都不清晰，違規買賣限制轉讓房屋時常發生，導致信訪投訴數量居高不下。

三是龍頭企業少、經營模式單一。國內大城市房產中介專業化程度高、服務能力強，而日照市房產中介規模實力有限，在本地開展業務的幾乎都是日照本土企業，鏈家、麥田等房產中介巨頭暫未涉足日照市房地產中介服務業。從業務范圍來看，日照市房地產中介服務模式單一、服務質量不高的問題較為突出。房地產中介服務主要包括房地產咨詢、房地產估價、房地產經紀等業務。目前，日照市房地產中介機構大多簡單采取加盟店方式，松散式管理，缺乏規范的管理程序和強有力的約束手段，總店吸收加盟也主要是幫忙跑手續、辦貸款等，不能提供更多更具深層價值的優質服務。

四是行業潛在風險較大。對房產經紀人員的監管約束除個人信用方面，還可以依靠存量房網簽和資金監管。從國家層面，存量房網簽是國務院辦公廳批準開展的，但一直未出臺相關法律法規，只是停留在文件層面，另外各地存量房網簽開展也不均衡，資金監管更是市場主體自愿行為，缺乏強制性。2019年日照市存量房交易資金104.95億元，進入監管賬戶交易資金僅有1439萬元，大量交易資金在房產中介機構監管之下，風險極大，如果發生攜款潛逃或者挪用后無法償還，將會造成極大風險隱患。

3 信用評價可以有效規范房地產中介市場

《優化營商環境條例》出臺后，在“放管服”的大環境下，對房產中介行業的管理，必須從事前向事中事后轉移。借信用評價迅猛發展的大勢，聯合金融監管、市場監管等部門，建立房產信用評價系統，打造優勝劣汰的監管環境。

一是強化信用管理。將房地產中介服務業信用管理納入全市信用體系建設，制定出臺房地產經紀從業人員信用管理相關文件，將信用管理從機構延伸到從業人員。建立信息定期發布制度，對經紀機構和經紀人員的業務辦理、遵法守信、獎罰加分情況進行定期發布并及時在各主流媒體對外公布，把選擇權真正交給市民，形成優勝劣汰的競爭環境。

二是強化行業監管。房管、網信、市場監管、稅務等主管部門要強化監督指導，建立多部門聯動機制，強化行業監督檢查。要加強房地產中介行業管理隊伍建設，建立健全日常巡查、投訴受理等制度，對存在違法違規行為的中介機構和從業人員嚴格依法處理，并記入信用檔案。強化行業自律管理，增強行業協會在行業自律、監督、協調、服務等方面的功能，督促房地產中介從業人員遵守職業道德準則，保護消費者權益。

三是強化資金監管。健全交易資金監管制度，進一步明確中介機構及其從業人員不得通過監管賬戶以外的賬戶代收代付交易資金，不得侵占、挪用交易資金。強化宣傳引導，引導市民深化資金監管認識，把中介人員引導購房人選擇政府監管資金納入信用分數。完善日常巡查機制，對中介機構違規監管資金進行嚴格處罰，最大限度降低資金風險。

作者簡介：丁偉、牟偉，日照市住房保障管理服務中心。

于磊，日照市不動產交易登記中心。