開發商自持型商品房的出路

作者簡介：

趙奉軍，杭州師范大學

阿里巴巴商學院。

從2016年下半年開始，為了遏制不斷上漲的地價，一些地方政府修改了土地拍賣規則。其中北京最先在土地拍賣新規中要求土地報價達到競價上限后，進入競自持商品住宅比例階段，部分地塊自持比例達到100%。其他城市紛紛跟進，以筆者所在地杭州為例，杭州在2017年3月頒布的土地拍賣新規中要求，當溢價率達到70%時，開發商轉而競爭自持比例。兩年后的2019年3月，溢價率調整為30%。根據統計，從2017年3月到2020年11月，杭州市范圍內共誕生了131宗需要自持的涉宅項目，涉自持面積221.56萬平方米，可提供超2萬套租賃房源。

一晃這項政策已經有5個年頭了，直到今天這項關于自持的拍賣規定仍然存在，有必要評價并反思下該政策的市場效果。簡單來說，這項政策的最大好處在于避免了“地王”的出現，減輕了地方政府來自上層的壓力。在現實中，新“地王”往往會導致周邊的二手房價應聲而漲，控制了“地王”也是房地產調控因城施策的一大成就;其次，鑒于機構出租者稀缺，這項政策實際上促進了集中式長租公寓的出現，開發商成為機構出租者比分散式托管租賃要更穩定更規范，政府部門更易于管理。

不幸的是，并不是每一個開發商都有租賃房的運營能力。政府文件中明文規定“自持型商品房不得分割、轉讓和出售”，甚至要求“企業持有年限與土地出讓年限一致”。交易和轉讓權是財產權利的重要形式，人為地限制開發商在70年內都不得轉讓和出售，實際上會使得開發商面臨很大的經營風險。有些開發商比如北京萬科翡翠書院要求10年租金180萬元一次付清，以規避成本壓力。

一些朋友可能不認同我的觀點，認為政府制定規則然后開發商在土拍市場競爭，一個愿打一個愿挨，開發商完全可以不超過溢價率30%報價從而避免自持。其實土地拍賣價格底價的制定是一門學問。市場的神奇之處在于，如果沒有競爭，政府和開發商其實事先都不知道一塊地的真實價格是多少。如果再加上政府有意限制地價和市場預期強烈，突破30%溢價從而競爭自持比例是完全有可能的，這不能怪開放商頭腦發熱一時沖動。

再進一步，即使開放商有運營能力或者希望從開發商轉為運營商，有意持有部分資產并將其作為未來發行REITs的底層資產。在當前的房價租金比下，也是不理性的。開發商希望通過自持型商品房獲得正常的回報幾乎不可能，現實中自持物業往往集中在一些商業地產，自持商品住房幾乎都是被迫的。我們可能認為萬科一次收取10年180萬元租金太貴，但100%自持的翡翠書院周邊商品房價在10萬元左右，2%的市價回報率一點都不高。不過在現實中，那些建立在底價低廉的租賃用地上的自持型商品房，大家不用擔心其出路問題。由于基本上是底價定向出讓給有背景的開發企業，這些自持型租賃房的樓面價只有同類地段商品房樓面價的三分之一，那些在非租賃用地陷入競爭自持的開發商可沒有這么好的待遇。

還有一個不可忽視的問題是，由于大量的小區出現開發商自持租賃商品房，這人為導致了小區內部矛盾。筆者認為，融合社區其實是一個夢想，但并不穩定。開發商自持商品房也是類似，這些自持商品住房肯定要用于出租，開發商認為這是自己不可剝奪并受政府鼓勵的權利，即使租不出價格，原有小區居民也不認同這種行為，擔心損害居住環境降低物業服務質量。以杭州為例，2020年來已有多個小區出現業主與開發商就自持型商品房分割出租事宜發生爭執，雙方各執一詞難以妥協，這也是政策設計當初沒想到的。

對于這些自持型商品房未來的出路問題，一些人寄希望于未來房租會大漲。房租會不會漲？會的。但通過房租上漲來獲得財務可持續并不現實，因為太慢了。除非房租在短期內翻倍上漲，這又是不可能的。其實，很多開發商的心理是，與其寄托于自持型商品房出租時房租上漲，還不如寄希望于可出售的商品房價上漲，交叉補貼也不算虧。大量原本可以出售的商品房轉而被自持，這減少了商品住房的供給提升了房價降低了房租，并導致長租公寓市場競爭更加激烈，對開發商的運營能力也提出了更高的要求。

想來想去，開發商實際是在賭未來政策會放開，即自持70年的規定是不可維持遲早會取消的。一旦市場遇冷，地方政府會有意識地調整土地出讓政策。在前期，這種政策的變動已有端倪。例如2019年1月10日，天津招商泰達受讓的四宗地塊合同約定中“該地塊租賃型住宅建成后不允許出售，僅允許出租”被取消，允許其變為可售住宅。在筆者看來，于今之計，應趁早取消強制自持規定，讓開發商自行決定自持與否。“讓市場在資源配置中發揮決定性作用”不應該在房地產市場成為一句空話。