“長(zhǎng)租房”如何“長(zhǎng)租”

作者簡(jiǎn)介：

廖俊平，中山大學(xué)嶺南

學(xué)院教授。

2020年12月召開(kāi)的中央經(jīng)濟(jì)工作會(huì)議提出：“加快完善長(zhǎng)租房政策，逐步使租購(gòu)住房在享受公共服務(wù)上具有同等權(quán)利，規(guī)范發(fā)展長(zhǎng)租房市場(chǎng)”。短短三個(gè)句子，兩次出現(xiàn)“長(zhǎng)租房”字樣，凸顯了政策制定者殷切期待市場(chǎng)上租房這一居住形態(tài)能夠和購(gòu)房一樣，長(zhǎng)期存在。

租住與自住（即住在自己擁有所有權(quán)的住房里，也就是通常所說(shuō)的買房住）原本就是兩種同樣常見(jiàn)的居住形態(tài)（由于中外表述方式的不同，中文通過(guò)描述居住者行為來(lái)區(qū)分“購(gòu)”房和“租”房，英文則通過(guò)所居住的房屋性質(zhì)區(qū)分，即業(yè)主自住房：owner-occupied housing;出租房：leased housing）。選擇自住還是選擇租住在國(guó)外也是一個(gè)值得考慮的問(wèn)題（英文有個(gè)專門的表述：housing tenure choice或者更簡(jiǎn)單地說(shuō)：tenure choice，翻譯成中文即“租購(gòu)選擇”），這個(gè)問(wèn)題長(zhǎng)期以來(lái)也是研究住房問(wèn)題的學(xué)者所關(guān)注的問(wèn)題。但居民和學(xué)者之所以關(guān)注這個(gè)問(wèn)題，并不是因?yàn)閾?dān)心今天不買房、明天就買不起，或者反過(guò)來(lái)說(shuō)：覺(jué)得不買房就虧了、賺不到房?jī)r(jià)快速上漲帶來(lái)的增值收益，而是要考慮其他的很多影響因素，例如：買房通常會(huì)影響工作流動(dòng)性，反之租房則便于工作流動(dòng)，等等。

所以，這次中央經(jīng)濟(jì)工作會(huì)議強(qiáng)調(diào)“長(zhǎng)租房”的實(shí)質(zhì)是要讓居民愿意“長(zhǎng)期”租房住。

相當(dāng)長(zhǎng)時(shí)期以來(lái)，一線城市住房的房?jī)r(jià)與年租金之比大約在50到100之間，而人民幣一年定期存款基準(zhǔn)利率是1.5%，居民還可以有很多投資方式輕松獲得比2%更高的年收益率，也就是說(shuō)：拿100萬(wàn)元來(lái)買房，還不如用100萬(wàn)元去投資，獲得比2%高得多的年收益，然后從中拿出2萬(wàn)元甚至更少的錢來(lái)租一年的住房。這么簡(jiǎn)單的賬誰(shuí)都會(huì)算，為什么多數(shù)人還是選擇買房而不是租房呢？答案同樣很簡(jiǎn)單：因?yàn)榉績(jī)r(jià)持續(xù)不斷地在上漲，而且上漲的平均速率高過(guò)其他投資的收益率。

所以，要讓居民愿意租房，至少要讓房?jī)r(jià)保持基本穩(wěn)定。

如果房?jī)r(jià)能夠保持基本穩(wěn)定，而房租也維持在房?jī)r(jià)1%～2%的水平，那就應(yīng)該會(huì)有很多人愿意租房而不買房，在這種情況下（租房需求增加了），房租就會(huì)上漲;而如果房租一直不漲，房主（出租方）就不會(huì)愿意繼續(xù)出租，于是租賃住房的供應(yīng)量會(huì)減少，結(jié)果還是必然導(dǎo)致房租上漲。

現(xiàn)在的市場(chǎng)房租雖說(shuō)和房?jī)r(jià)之間的關(guān)系不符合正常的投資收益關(guān)系，但卻是和現(xiàn)行租房市場(chǎng)的供求關(guān)系相匹配的、也是和現(xiàn)行城市工資水平相適應(yīng)的。如果房租上漲，勞動(dòng)收入也必須相應(yīng)提高，以適應(yīng)上漲后的房租水平。好在同樣在這次的中央經(jīng)濟(jì)工作會(huì)議上也兩次提到“調(diào)節(jié)收入分配”和“優(yōu)化收入分配結(jié)構(gòu)”，我們有理由期待勞動(dòng)收入在國(guó)民經(jīng)濟(jì)收入中的占比更加合理。這樣就形成一個(gè)完美的閉環(huán)了。