假設開發法在海域使用權價值評估中的應用

孔昊 胡燈進 羅美雪 孫芹芹 姬厚德

摘要：隨著國家資源管理體制改革的加快，海域資源的市場化配置程度不斷提高，而海域使用權價格評估是其基礎工作。在諸多評估方法中，假設開發法把在開發和未開發海域假設為已完工狀態而進行評估，非常適宜于當前海域市場化出讓前的狀態，已經成為目前海域使用權評估領域最常用的評估方法。文章選取A市游艇碼頭項目用海為例，利用假設開發法詳細測算了該宗海域價格，并通過對測算過程和測算結果進行分析，探討假設開發法在海域價格評估領域的應用及局限，對進一步完善海域使用權價格評估工作具有積極意義。

關鍵詞：海域使用權;價格評估;海域使用金;海域資源;假設開發法

中圖分類號：P74文獻標志碼：A文章編號：1005-9857（2021）11-0042-05

The Application of Hypothetical Development Method in the Value Assessment of Sea Areas Uses Rights： A Case Study of the Yacht Wharf KONG Haol;HU Dengjinl;LUO Meixue'，SUN Qinqin''，JI Houdel a （1.Fujian Institute of Oceanography，Xiamen 361013，China; 2. Fujian Provincial Key Laboratory of Coast and Is-land Management Technology，Xiamen 361013，China）

Abstract：With the accelerated reform of China'sresources management system，the market-ori-ented allocation of sea resources has been continuously improving， and the price evaluation of sea areas use rights is its basic work. Among many assessment methods，the hypothetical develop-ment method assesses the developed and undeveloped sea areas on the assumption that they are completed， which is very suitable for the current state before the market-based transfer of sea ar-eas. It has become the most commonly used assesssment method in the field of assessment of sea areas use rights. In this paper， a yacht wharf prcject in A city was taken as an example， and a de-tailed price evaluation of the sea area was calrried out by using the hypothetical development method. By analyzing the assessment process andl results， this paper discussed the application and limitations of the hypothetical development method in the field of sea areas use rights assessment. It was of positive significance to further improve the assessment of sea areas use rights. Keywords：Sea area usage rights，Price evaluatiorl， Sea area usage fee， Sea area resources， Hypo-thetical development method

0引言

隨著國家資源管理體制改革的加快，海域資源的市場化配置程度不斷提高[1]。2013年《國家海洋事業發展“十二五”規劃》要求“開展海域價值評估，推進實施海域使用權招標、拍賣和掛牌出讓工作”;之后又在《2014年海域綜合管理工作要點》《全國海洋經濟發展“十三五”規劃》《關于海域、無居民海島有償使用的意見》等一系列政策文件中多次明確“全面推行海域使用權招拍掛出讓，完善市場化配置方式”。在地方層面，浙江、河北、福建、海南和山東等省陸續頒布招標拍賣掛牌出讓海域使用權管理辦法，以規范海域使用權招拍掛行為[2]。由此看出，海域市場化配置已成為海域出讓的主要方式，而實施海域市場化配置的基礎是準確評估海域使用權的價格。

為規范海域使用權價格評估工作的開展，2020年10月，自然資源部正式印發了《海域價格評估技術規范（HY/T0288-2020）》（以下簡稱《規范》）。《規范》中海域價格評估方法包括收益還原法、成本逼近法、剩余法（假設開發法）、市場比較法等4種方法。其中，剩余法（假設開發法）較早就被境內外評估行業用來評估未完工或未開發的房地產和土地使用權價值，已經累積了較豐富的實踐經驗。近年來，隨著海域市場化配置的提供，通過假設開發法把在開發和未開發海域假設為“已完工狀態”而進行評估，非常適宜當前海域市場化出讓前的狀態，已經成為目前海域使用權評估領域最常用的評估方法。本研究選取A市游艇碼頭建設用海為例，利用假設開發法計算該宗海域價格;通過對測算過程和測算結果進行分析，探討假設開發法在海域價格評估領域的應用及局限。

1研究方法

假設開發法是指在預計開發完成后海域項目的正常市場價格基礎上，扣除預計尚需投入的正常開發成本、利潤和利息等，以價值余額來估算海域價格的一種方法[3-5]。計算公式如下：

式中：P為海域項目于評估基準日的價格;V為海域項目開發完成后的價格;Z為海域項目在評估基準日后至開發完成尚需投入的開發成本;I為開發利潤。

1.1待估海域概況

待估S海域位于A市，用于建設游艇碼頭。用海類型一級類型為旅游娛樂用海，二級類型為旅游基礎設施用海;用海方式為透水構筑物和非透水構筑物。宗海面積13.4035hm2，其中透水構筑物用海12.7784hm2，非透水構筑物用海0.6251hm2。宗海使用年期為25年。宗海開發程度為空置海域，無用海設施及其他附屬物，尚未開展前期工作，且不存在海域利益相關者補償。

1.2測算過程

1.2.1項目開發完成后的價格（V）

海域開發完成后的價格即為S項目游艇碼頭的價格，并假設該用海方式為最佳開發方式。采用收益法確定開發完成后不動產的總價。項目宗海用海屬于旅游娛樂用海，海域使用年限為25年，其中建設期為2年，取得收益期為23年。

1.2.1.1計算年純收益（ai）

年純收益=年租金總收入-年總費用

（1）計算年租金總收入（Yi）。通過調查A市游艇行業的發展狀況，了解到目前游艇的經營方式主要有兩種。一種是泊位出租管理營運模式;另一種是泊位出售運營模式。通過調研了解，出租管理運營情況更好，因此本次評估設定待估海域開發完成后的運營模式為出租模式。通過調研了解，在評估基準日，W項目帆船港泊位停靠價格為每英尺每天8元，折合9580.05元/（m·a）;管理費為每英尺每月20元，折合787.40元/（m·a）。將停泊費與管理費相加，可得到W項目泊位的年租金：

考慮到地理位置、配套設施情況、自然環境等因素均會影響游艇碼頭的出租價格，故需要對W項目游艇碼頭的出租價格做適當修正，以此估算S項目碼頭的出租價格。本研究以兩個項目后方旅游用地基準價格比較的結果，作為兩處游艇碼頭出租價格的修正依據。由此修正得到S項目游艇碼頭租金7343.6104元/（m·a）。

根據S項目前期設計資料，該項目共布置經營性游艇泊位390個（包括10m以上游艇泊位314個，摩托艇泊位76個），泊位總長度約為5243m。由此，在假設碼頭實現設計最大利用率的前提下，可計算出該區域用海項目的年總收益：

Yi=7343.6104×5243≈3850.2549萬元/a

（2）計算年總費用（Ci）。年總費用包括管理費（C1）、維修費（C2）、清淤費用（C3）、營銷費用（C4）、財務費用（C5）和稅金（C6）。

管理費是指對游艇碼頭租賃中進行必要管理的費用。根據對類似游艇項目的調研結果，本研究按年總收入的10%計算年管理費用：

C1=3850.2549×10%≈385.0255萬元/a維修費是指保證防波堤、碼頭等正常使用每年需支付的修繕費。本研究以《項目工程可行性研究報告》中直接工程費用17639.18萬元的1.5%計算：

清淤費用是為保證游艇航道正常運行而進行港池、巷道疏浚的費用。根據S項目前期數模分析結果，項目建成后，泊位、港池區域存在回淤現場，最高淤積量為4cm/a。項目用海區13.4035hm2，則每年周期性清淤5361.4m3。清淤物需運輸到50km外的傾廢區傾倒。筆者調研當地實際情況，設定清淤成本為13.31元/m3，運輸成本為0.35元/（m3·km），由此計算年清淤費用：

營銷費用包括銷售的廣告宣傳費、委托營銷代理費、營銷獎勵費等支出。根據筆者對A市其他游艇項目的調研結果，按年總收入的5%計算年營銷費用：

C4=3850.2549×5%≈192.5127萬元/a財務費用是項目運營期間的資金占用成本。

本研究設定的銷售利潤率，是作為自有資本（不存在因貸款而產生的利息）予以設定的;即該利潤率，其實是包含了利息和扣除利息后的純利潤之和。因此，為避免重復計算，此處利息（財務費用）設定為0，實際的利息在利潤計算過程中一并考慮。

稅金是指按規定向稅務繳納的相關稅費。此處主要考慮增值稅及各類附加稅等。我國于2016年5月1日起開始實行增值稅，本項目按一般納稅人考慮，增值稅稅率為6%（按簡易辦法6%征收，但不能再行進項抵扣）。除了增值稅，主要稅金還附加城市建設稅7%、教育費附加稅3%、地方教育費附加稅2%，印花稅0.003%，合計稅負為：6%+6%×（7%+3%+2%）+0.003%6.723%，由此計算稅金：

將管理費、維修費、清淤費用、銷售費用、財務費用、稅金相加得到年總費用Ci：

1.2.1.2確定還原利率（r1）

海域還原利率是用以將海域純收益還原為海域價格的比率。本次評估中采用安全利率加風險調整值之和計算。安全利率：取最新一年期銀行定期存款利率（1.50%）與一年期國債利率（2.72%）的平均值，即2.11%。風險調整值：根據本次估價對象的用途、A市經濟發展情況、游艇產業發展現狀及政策、自然環境狀況等綜合分析，筆者對該用海項目的風險值進行綜合評價，取風險調整值為6%。

則確定還原利率：r18.11%。

1.2.1.3計算海域開發后的價格（V）

項目用海期限為25年，可確定的工程建設工期為2年，則海域開發后收益期為23年，項目在第3年取得收益。則海域開發完成后的價格為：

1.2.2開發成本（Z）

開發成本包括海域取得費、海域補償費、工程費用和財務費用。

（1）海域取得費。S海域尚未設定海域使用權，其取得費主要考慮海域取得相關專業前期費用，包括海洋環評、海域論證、地質勘探、通航安全論證等內容。各項專業前期工作收費標準的預估是在參照對應收費標準的基礎上予以確定。最終預估結果設定為235萬元。

（2）海域補償費。S海域為空置海域，無用海設施及其他附屬物，且不存在海域利益相關者補償。故海域補償費設定為0。

（3）工程費用是項目施工建設的費用。根據《項目工程可行性研究報告》，總工程費用為19233.01萬元。

（4）財務費用是項目建設期的資金占用成本。如上文所述，本研究以自有資本（不存在因貸款而產生的利息）予以設定的。實際的利息在利潤計算過程中一并考慮。

將海域取得費、海域補償費、工程費用和財務費用相加，可得到未貼現處理的開發總成本Z'。

因為項目開發期為兩年，此處假設開發成本在第一年投入60%，第二年投入40%;并假設資金在第一年、第二年均為均勻投入，則第一年60%投入的貼現期取0.5年，第二年40%投入的貼現期取1.5年。另外，項目建成后使用期限為23年，使用結束后尚有部分殘值。本評估以5%作為殘值比例，從總投入中予以扣除。則處理后的開發成本為：

1.2.3開發利潤（I）

項目開發利潤以海域開發后的價格（V）為基數，根據海域使用類型、開發周期和所處地社會經濟條件綜合確定的海域投資回報率來計算海域開發利潤。本項目宗海地處A市，為旅游娛樂用海，結合旅游業平均營業利潤率以及開發周期，以《企業績效評價標準值》（2019版）統計的中型旅游企業平均營業利潤率的良好值（19.5%）[6]為依據進行計算。

1.2.4海域價格（P）

用海域開發完成后的價格扣除尚需投入成本和客觀開發利潤可得到本次評估海域價格。

P=V-Z-I=2158.7559萬元

2結果與討論

本研究基于假設開發法評估的A市S項目游艇碼頭用海（用海類型為旅游基礎設施用海;用海方式為透水構筑物和非透水構筑物;宗海面積13.4035hm2，其中透水構筑物用海12.7784hm2，非透水構筑物用海0.6251hm2;宗海使用年期為25年）的海域價格為2158.7559萬元。根據財政部、國家海洋局印發的最新海域使用金征收標準[7]，S項目所在區域的海域等別為二等，對應的非透水構筑物用海的海域使用金標準為200萬元/hm2，一次性征收;對應的透水構筑物用海的海域使用金標準為3.93萬元/（hm2·a），按年度征收。由此可計算該項目按海域使用金標準計算的海域價格為1380.4978萬元（假設按年度征收的海域使用金改為一次性征收時不需考慮貼現）。本研究按假設開發法計算的海域價格要比按海域使用金標準計算的海域價格高出56.38%。

從整個計算過程來看，最終的海域評估結果會受到諸多參數的影響，其中就包含海域開發完成后的價格和海域開發成本。而海域開發完成后的價格和海域開發成本均需要基于海域擬建設的項目予以判斷。以游艇碼頭用海為例，海域開發完成后的價格直接受項目建成后的泊位個數和泊位長度影響;海域開發成本則直接受施工工藝影響（例如，防波堤采用重力式沉箱結構還是樁基透空式結構，透水碼頭采用PHC樁還是鋼管樁等，均對施工成本產生直接影響）。由于游艇碼頭工程設計的專業性和特殊性，在評估過程中需要依據相關工程設計報告予以判斷泊位數量和施工工藝。這就反映了假設開發法在當前海域價格評估領域的兩個局限性問題。具體如下：

（1）在市場化出讓海域使用權背景下，假設開發法存在一定的“意向性”。在實際操作中，海域使用權價格評估工作主要應用于海域使用權的市場化出讓，評估結果作為招標、拍賣、掛牌出讓的底價。對于市場化出讓海域使用權，從嚴格意義上講，出讓海域的競得業主是不明確的，海域的利用方案和建設內容也是不明確的，不同的用海意向人會存在不同的海域使用具體工程方案設計[2]。而假設開發法應用，需要首先明確待估海域開發完成后的對象和利用方式（在本研究案例中則對應游艇泊位個數、泊位長度、施工工藝等）;由于海域開發利用的復雜性，很難像土地開發設定綠化率、容積率等一樣框定非填海項目的利用方式，因此只能借助前期意向單位的《項目工程可行性研究報告》假設海域開發完成后的價值。這無疑存在了一定的“意向性”。

（2）假設開發法中應用最有效利用原則計算價值，但在海域評估中難以客觀實現。假設開發法在合法和最有效利用原則下使估價海域未來建設的不動產達到最大價值，但在實際操作中，由于海域開發利用的復雜性，很難判斷何種規劃方案是最有效利用的[8]。以本研究案例為例，估價師很難界定建設過程中防波堤采用重力式沉箱結構還是樁基透空式結構，透水碼頭采用PHC樁還是鋼管樁，哪種為最優方式。在實際操作中只能按照前期意向單位的設計方案進行判斷，由此也導致了上一個局限中提到的“意向性”問題。

3結語

海域使用權價格評估工作是實施海域市場化配置的基礎，評估結果作為海域使用權市場化出讓的底價，是對海域使用金標準的積極修正。在本研究案例中，利用假設開發法計算的海域價格要比按海域使用金標準計算的海域價格高出56.38%。這一定程度上提高了海域空間利用效率，保障了國有資源收益。

假設開發法理論成熟，在實踐中假設開發法可以很好地應用于海域價格評估，已經成為目前海域使用權評估領域最常用的評估方法，也應作為海域使用權價格評估工作中最優選擇的方法。但因為評估對象的價值主要是由其價值構成因素和價值影響因素決定的，所以，對不同評估對象的評估，即使是在相同的評估基準日和評估目的下，采用相同的評估方法得出的評估結論也未必相同。因此，在評估過程中需要注意區分具體對象的特征。另外，考慮到海域開發利用的復雜性，假設開發法在應用過程中往往參照前期意向單位的《項目工程可行性研究報告》，來假設海域開發完成后的價值以及計算開發成本。嚴格意義上講，這種做法并不能完全適應于市場化配置的要求。這就需要海洋行政主管部門在制度上有所突破，進一步完善海域市場化配置制度和相關的技術規范。

參考文獻

[1]孔昊，胡燈進，羅美雪.海域使用權價格評估實例研究[J].海洋開發與管理，2017，34（8）：87-91.

[2]羅美雪，涂振順，孫芹芹.市場化配置方式出讓用海的海域使用論證內容優化的探索[J].海洋開發與管理，2019，36（11）：10-14.

[3]國家海洋局.海域評估技術指引[Z].2013.

[4]國家海洋局海域管理司.海域評估理論與方法[Z].2012.[5]自然資源部.海域價格評估技術規范[Z].2020.

[6]國務院國資委考核分配局.企業績效評價標準值2019[M].北京：經濟科學出版社，2019：310-313.

[7]財政部，國家海洋局.海域使用金征收標準[EB/OL].（2018-03-23）[2020-12-01].htp：//www.soa.gov.cn/bmz/jgb-mz2/cwzbshjhqb/201803/t20180323_60829.html.

[8]林靜婕，張繼偉，袁征.假設開發法在海域價格評估中的應用研究[J].環境與可持續發展，2016，（4）：47-50.