基于可拓模型的包頭市驪馳康養項目投資風險評價研究

蘇利平 田星

【摘 ?要】2000年后包頭市老齡化程度不斷加深，養老地產應運而生，作為新興產業會受到投資風險的制約和影響。因此，對其投資風險的正確評價有利于降低投資風險，避免損失。以包頭市驪馳康養項目為例，論文構建了六大準則層、26個指標層的投資風險評價指標體系。運用層次分析法計算權重，用可拓評價模型進行綜合評價，得出項目屬較低風險，據風險評價結論引導該項目規避投資過程中潛在的風險，避免不必要的損失。

【Abstract】After 2000， the aging degree of Baotou City continues to deepen， pension real estate arises at the historic moment. As an emerging industry， it will be restricted and affected by investment risk. Therefore， the correct evaluation of its investment risk is conducive to reducing investment risk and avoiding losses. Taking Lichi Health Care Project in Baotou City as an example， this paper constructs an investment risk evaluation index system with 6 criteria and 26 index levels. The analytic hierarchy process is used to calculate the weight， and the extension evaluation model is used for comprehensive evaluation. It is concluded that the project belongs to low risk. According to the risk evaluation conclusion， it can guide the project to avoid the potential risks in the investment process and avoid unnecessary losses.

【關鍵詞】養老地產;投資風險;可拓理論

【Keywords】pension real estate; investment risk; extension theory

【中圖分類號】F299.23 ? ? ? ? ? ? ? ? ? ? ? ? ? ? ? ? ? ? ? ? ? ? 【文獻標志碼】A ? ? ? ? ? ? ? ? ? ? ? ? ? ? ? ? ? ? ? ? ? ? ? ? 【文章編號】1673-1069（2021）09-0134-03

1 引言

一個國家60歲以上的人口占總人口10%以上時，該國家已進入老齡化，這是國際上對老齡化的定義[1]。截至2020年，包頭市60歲以上人口占比18%，老齡化嚴重，并且養老床位數緊缺，養老壓力較大。養老地產在此背景下應運而生。

鄭生欽等人認為養老地產是在老齡化背景下，由具有相應開發資質的企業或社會機構開發建設的滿足養老需求的老年商業住宅產品[2]。養老地產作為新興產業，其投資活動會面臨各種復雜多變的風險因素，如何規避其投資風險，實現投資盈利成為大家關注的問題。傳統的風險評價方法有模糊綜合評價法、灰色關聯分析等，上述方法在實際運用中均存在一些不足，而可拓評價法允許不穩定指標，使評價具有時效性，能夠與其他相關知識融合使用，對相關知識的范圍以及特性沒有要求。可拓評價法是以可拓理論為基礎，以關聯函數為工具，用來解決矛盾問題的定量化研究方法[3]。本文結合包頭市的地域特征和國內外學者在養老地產投資風險方面的研究成果，最終選擇將可拓理論運用到包頭市驪馳康養項目投資風險評價中，構建與其對應的評價體系進行綜合評價，以期為本項目投資存在風險提出相關建議。

2 包頭市驪馳康養項目投資風險影響因素

包頭市驪馳康養公館位置非常優越，伴2大公園、3座城市廣場、2座三甲醫院。項目總建筑面積73610.18m2，建筑高度100m，規劃使用性質為商業、公寓及綜合樓。通過對該項目潛在風險因素的識別與分析，歸納為政策風險、經濟風險、市場風險、項目建設技術風險、自然風險、運營管理風險。

2.1 政策風險

目前包頭市正處于經濟體制改革階段，政策法規等都具有一定的不確定性，也就帶來了風險。就該項目開發而言，政策風險包括養老產業政策風險、養老用地政策風險、金融政策風險、稅收補貼政策風險、城市規劃風險。

2.2 經濟風險

與養老地產經濟相關的不確定因素所帶來的風險就是養老地產經濟風險。養老地產經濟風險包括：融資風險、成本費用控制風險、投資估算風險、通貨膨脹風險。

2.3 市場風險

受傳統養老觀念所限，養老地產在包頭市的社會接受度不是很高，銷售環節把握不好，會導致資金沉淀，甚至資金鏈斷裂。養老地產市場風險包括：市場供求風險、市場定價風險、養老文化風險、老年客戶認知風險及空置風險。

2.4 項目建設技術風險

在養老地產項目實施過程中可能會遇到一系列的建設技術層面的問題，例如，選擇項目區位、規劃設計和對開發出的產品進行定位等。主要包括：選址風險、適老化設計風險、施工技術風險、原材料供應風險和配套養老設施風險。

2.5 自然風險

包頭市氣溫適度偶爾會出現地震、沙塵和霧霾天氣。無論是什么項目，受到大自然中各種因素的影響屬不可抗力因素，這些因素的不可預見性會給項目帶來經濟損失，存在一定的風險。主要包括：氣候條件風險、環境污染風險和自然災害風險。

2.6 運營管理風險

入住人群的特殊性使養老地產項目運營管理要求更高。包頭市養老地產在管理運營上缺少經驗，管理者經驗缺乏會給項目帶來損失。運營管理風險主要包括養老服務風險、管理者經驗風險、運營盈利風險和運營模式風險。

3 評價指標體系及權重的確定

3.1 指標體系的構建

本文嚴格遵守風險評價指標體系構建原則，對驪馳康養項目實地調研、多次咨詢該領域專家，最終確定出由26個指標層6個準則層的風險指標評價體系，確保該指標體系具有一定的可行性和普遍適用性。指標體系如表1所示。

3.2 指標權重的確定

本文采用層次分析法計算各指標權重，相關計算公式可根據李強年、趙巧妮、聶龑（2019）基于層次分析法（AHP）的風電產業發展影響因素來確定[4]，大體分為以下幾個步驟：

第一，建立判斷矩陣，在對相關理論進行深入研究和咨詢相關領域專家的基礎上，判斷評價指標中各基本要素之間的相對重要程度，對各級指標進行科學合理的賦權，得到判斷矩陣。

第二，計算各評價指標的相對權重。

第三，一致性檢驗。

4 可拓模型的構建

可拓評價方法具體步驟如下：

第一，確定風險評價等級集及風險特征集。

第二，確定評價指標經典域和節域。

第三，確定待評物元。

第四，確定待評風險各等級的關聯度及風險等級。

第五，最終確定項目的整體風險等級。

5 驪馳康養案例分析

驪馳康養公館共25層，5～16層為長者康養公館，產品定位為內蒙古最高端的養老機構。采用層次物元可拓模型對該項目的投資風險進行如下評價。

5.1確定指標權重

本文使用層次分析軟件計算指標權重，鑒于篇幅，只列出準則層的判斷矩陣（見表2）。

表2 ?風險權重及一致性檢驗表

5.2 確定風險等級

5.2.1 計算指標關聯函數

風險等級劃分為：

U=（低，較低，中等，較高，高）

風險特征主要考慮概率及其損失，即：

C=（概率，損失）

項目風險等級的節域為（0，10），經典域為低（0，2）、較低（2，4）、中等（4，6）、較高（6，8）、高（8，10）。根據已確定的風險評價指標體系，邀請熟悉該項目的專家學者為各指標風險因素特征C1、C2打分，得出待評物元。鑒于篇幅，論文只列出政策風險T1的物元評價模型：

5.2.2 確定關聯度及風險等級

將項目指標代入物元評價模型中確定出所有評價指標的關聯度及風險等級，5個關聯度值中最大值屬于的等級域即為該指標所屬等級。指標層26個風險因素中，取最大值屬于低風險：T11值1.000、T12值 0.208、T15值0.900、T31值0.900、T32值0.080、T51值0.083。屬于較低風險：T22 值0.065、T23值0.153、T33值0.320、T34值0.262、T35值0.183、T42值0.260、T43值0.222、T44值0.340、T45值0.110、T64值-0.061。屬于中等風險：T14值0.200、T52值-0.105、T53值0.100、T61值0.110、T63值0.005。屬于較高風險：T24值-0.099、T62值0.215。屬于高風險：T21值0.536、T41值0.350。

準則層6個風險因素中，取最大值屬于低風險：T1值

-0.108、T5值-0.140。屬于較低風險：T3值0.073、T4值-0.128。屬于較高風險：T6值-0.036。屬于高風險：T2值0.040。

根據表2可得，準則層各風險因素相對目標層的權重為：

L=（0.048，0.393，0.217，0.161，0.052，0.128）

目標層的可拓變換矩陣為：

目標層的綜合關聯度為：

A=L×K

=（-0.391，-0.205，-0.328，-0.318，-0.259）

取5個值中最大的一個值-0.205，則該項目的整體風險屬于U2較低風險。

由計算結果可知，驪馳康養項目的政策風險最大值-0.108、自然風險最大值-0.140屬于U1低風險，市場風險最大值0.073、項目建設技術風險最大值-0.128屬于U2較低風險，運營管理風險最大值-0.036屬于U4較高風險，經濟風險最大值0.040屬于U5高風險。可以知道，本項目投資風險應對的重心在運營管理風險、經濟風險2方面。市場風險、項目建設技術風險應該加以注意，由于政策、自然環境等基本不受開發商控制，因此，這2方面是本項目投資風險應對的次要方面，一般在項目初期加以考慮即可。

根據上文研究，本文從市場風險、項目建設技術風險、運營管理風險、經濟風險4個方面，為開發商提出一些管控對策，以便其順利應對風險，保證項目的成功開展。

①加強市場調研力度，廣泛宣傳推廣。該項目需要對市場進行充分的調研，全面把握市場的需求及變動，制定合理的價格;應加強宣傳力度，將項目的優勢宣傳出去，提高其知名度;應提高自身的綜合能力和專業能力，提高老年客戶對養老地產項目的認知。

②完善項目配套，全方位適老化設計。項目在建設過程中，要嚴格執行項目管理計劃，加強監督檢查;項目應注意對相關配套設施進行完善，增強自身的競爭實力。

③完善養老服務體系，提高運營管理水平。應廣泛學習國內外先進的管理模式和管理經驗，加強內部管理團隊的建設，提高管理者的業務水平;應加強對服務人員的培訓，提高服務的水平。

④拓寬融資渠道，合理制定成本計劃。項目應爭取政策優惠盡可能地獲得銀行貸款，并創新融資方式，對資金使用進行合理的安排和規劃以提高資金的使用效率;應在各個環節嚴格把控資金的使用，合理控制成本。

【參考文獻】

【1】張雪芹.重慶老年住宅投資風險及對策[J].合作經濟與科技，2011（19）：68-69.

【2】鄭生欽，司紅運，賀慶.基于SEM的養老地產項目投資風險評價[J].土木工程與管理學報，2016，33（02）：56-61+73.

【3】楊春燕，李興森.可拓創新方法及其應用研究進展[J].工業工程，2012，15（01）：131-137.

【4】李強年，趙巧妮，聶龑.基于層次分析法（AHP）的風電產業發展影響因素探析——以甘肅省酒泉風力發電基地為例[J].電網與清潔能源，2019，35（10）：75-81.