房屋所有權(quán)人能趕房屋居住權(quán)人走嗎？

編輯同志：

我是哈爾濱市的一名市民，多年前離異。2010年，我經(jīng)人介紹與龐來斌相識(shí)，并于2011年夏天與他結(jié)婚，婚后并未生育子女。

2019年年底，龐來斌突感身體不適，經(jīng)醫(yī)院檢查確診為胰腺癌晚期，經(jīng)過一段時(shí)間的治療，他的身體每況愈下。考慮到自己的身后事，龐來斌立下遺囑。在遺囑中有關(guān)房產(chǎn)一項(xiàng)，龐來斌表示，自己過世后，將我們二人現(xiàn)住房屋（系龐來斌婚前個(gè)人財(cái)產(chǎn)）贈(zèng)與其弟龐來閣，但我再婚之前仍可居住。

2020年年初，龐來斌病逝，龐來閣就遺產(chǎn)問題與我對(duì)簿公堂。同年11月，法院判決該房屋歸龐來閣所有，而我擁有房屋的居住使用權(quán)。

判決書生效后，我至今未再婚，并一直居住在該房屋內(nèi)，龐來閣也未曾打擾。今年年初，龐來閣以做投資急需用錢為由，與我取得聯(lián)系，表示欲出售此房產(chǎn)，讓我三個(gè)月內(nèi)搬離該房屋。

我想咨詢一下，對(duì)于這種情況，我還可以繼續(xù)居住在該房屋內(nèi)嗎？

讀者/楊雨梅

根據(jù)楊雨梅的來信所述，本欄編輯特邀黑龍江冰都律師事務(wù)所馮春龍律師進(jìn)行答疑。

本案中，楊雨梅遇到的問題涉及“居住權(quán)”這一法律概念。此前，我國房屋所有權(quán)、土地使用權(quán)合二為一。我們對(duì)房屋本身享有所有權(quán)，住宅70年產(chǎn)權(quán)到期可自動(dòng)續(xù)期;對(duì)房子之下的土地?fù)碛?0年、50年或70年不等的使用權(quán)。

2021年1月1日，《中華人民共和國民法典》（以下簡稱《民法典》）正式實(shí)施，其物權(quán)編第三百六十六條、第三百六十七條增加了“居住權(quán)”的相關(guān)規(guī)定：“居住權(quán)人有權(quán)按照合同約定，對(duì)他人的住宅享有占有、使用的用益物權(quán)，以滿足生活居住的需要?！薄霸O(shè)立居住權(quán)，當(dāng)事人應(yīng)當(dāng)采用書面形式訂立居住權(quán)合同?！?/p>

不過，居住權(quán)只能保障居住權(quán)利，沒有繼承乃至轉(zhuǎn)讓的資格。《民法典》第三百六十九條規(guī)定：“居住權(quán)不得轉(zhuǎn)讓、繼承。設(shè)立居住權(quán)的住宅不得出租，但是當(dāng)事人另有約定的除外。”

即便如此，房子只要設(shè)立了“居住權(quán)”，即使沒有房產(chǎn)證，也可長時(shí)間乃至終生居住。新業(yè)主即便事后獲得不動(dòng)產(chǎn)證、拿到所有權(quán)，也無法改變“居住權(quán)”已經(jīng)存在的現(xiàn)實(shí)，沒有權(quán)利趕走居住權(quán)人。

居住權(quán)的期限可以自行設(shè)立，5年、10年、20年均可，也可是終生的。如果是終生有效，那么不到居住權(quán)人去世，該權(quán)益就不會(huì)消失。同時(shí)，《民法典》第三百六十八條明確：“居住權(quán)無償設(shè)立，但是當(dāng)事人另有約定的除外。設(shè)立居住權(quán)的，應(yīng)當(dāng)向登記機(jī)構(gòu)申請(qǐng)居住權(quán)登記。居住權(quán)自登記時(shí)設(shè)立?！?/p>

值得關(guān)注的是，未來“居住權(quán)”的應(yīng)用場景，可能會(huì)覆蓋很多領(lǐng)域。

其一，男女結(jié)婚，婚前房產(chǎn)要不要加名，往往帶來諸多家庭矛盾。如今居住權(quán)的存在，提供了新的解決方案：給另一方居住權(quán)，而不用讓出所有權(quán)。

其二，公租房未來可能會(huì)通過“居住權(quán)”加以確認(rèn)。目前公租房所有權(quán)一般為地方政府所有，而住戶只是租賃關(guān)系，基本權(quán)益很難得到保障。如果能明確“居住權(quán)”，無疑這些中低收入者的權(quán)益能得到更多保障。

其三，這幾年，“以房養(yǎng)老”問題層出不窮。如果在簽訂“以房養(yǎng)老”協(xié)議的同時(shí)，保障老人居住權(quán)，只要人不去世，這一權(quán)利就一直存在，有生之年誰都無法剝奪，這無疑能讓許多金融騙局無處藏身。

楊雨梅可以依據(jù)上述法律條款，嘗試與龐來閣進(jìn)行溝通。若雙方意見仍無法達(dá)成一致，楊雨梅可以收集微信、通話錄音、遺囑協(xié)議書原件等證據(jù)，要求人民法院做出執(zhí)行裁定，將該房屋的居住權(quán)記在自己的名下。

本欄編輯