寫字樓的存量時代

張帆

第一太平戴維斯是全球知名房地產服務提供商，為各類企業提供房產咨詢、管理及交易顧問服務。近期，在“武漢生態城市建設”論壇上，支點財經記者圍繞武漢寫字樓、商業綜合體等內容，對話第一太平戴維斯武漢董事長伍嘉樂及多位高管，解讀武漢商業地產建設發展。

受訪者

伍嘉樂

第一太平戴維斯武漢董事長

孟 喆

第一太平戴維斯中國區物業及資產管理部主管、高級董事

黃英波

第一太平戴維斯武漢商鋪部高級董事

付 麗

第一太平戴維斯武漢商業樓宇部董事

寫字樓市場兩極分化

支點財經：數據顯示，2020年，北京等一線城市寫字樓空置率、租金降幅均創近十年新高，除疫情影響之外，出現此情況的原因是？

伍嘉樂：空置率高主要是供需不平衡的問題。前幾年是寫字樓供應的高峰期，一棟寫字樓大則十幾萬方，小則七八萬方，集中入市，供應量非常充足。同時，寫字樓租賃節奏比較慢，一般出租會逐漸放開，比如先開A區或者先開幾層，租戶搬入也需要時間，如此一來，供應遠大于消化。

從另一個角度說，供應量大也不完全是壞事。相較于北京等一線城市，企業在武漢運營租金較低，選擇空間大，能進一步吸引企業扎根武漢或者擴張在漢業務。武漢寫字樓的消化量每年都在增長，這一點是比較健康的。

支點財經：目前武漢寫字樓的空置率、租金在怎樣的水平？

付麗：2019年下半年，伴隨經濟下行，全國寫字樓空置率逐步上升。今年武漢寫字樓空置率已超過35%，未來3-5年將攀升至40%。由于供應過剩，漢口區域去化壓力過大，整體甲級寫字樓租金呈下行走勢，以價換量為新入市寫字樓在初期主要考慮的策略之一。

不過并非所有區域都是如此，我們發現，武漢市場出現了兩極分化。譬如光谷，尤其是關山大道區域寫字樓市場非常活躍，供不應求。猿輔導一家就拿下了國采中心3.6萬方，學而思網校和騰訊武漢數字產業總部在中建科技產業園分別租賃了近2萬方和7000方。

支點財經：多點開花局面之下，怎樣看待武漢中南路-中北路、漢口濱江商務區、建設大道等典型樓宇經濟聚集點的各自格局與特點？

付麗：中南路-中北路位于長江以南，有人類比為武漢的陸家嘴。所在區域內總部樓宇2棟，億元樓宇4棟，金融專業樓宇1棟，先后獲評“中國樓宇經濟十大潛力城區”“中國樓宇經濟活力城區”，行業類型以金融保險、咨詢服務業、工程設計為主。目前該區域甲級樓宇供應相對有限，租金相對漢口更為堅挺。

漢口濱江商務區是后起之秀，總部企業較為聚集，主要有金融保險、高端商務商貿、文化創意和創新科技四個產業集群。該區域甲級寫字樓市場表現最佳，空置率較低，平均租金水平在漢口位居首位。未來伴隨著二七濱江商務區的規劃發展，該區域的總部集群效應將進一步提升。

建設大道是傳統意義上的金融一條街，是武漢發展最為成熟的核心商務區，同時也是武漢發展樓宇經濟的亮點區域。但最近幾年，較多更高標準的樓宇入市，該區域樓宇逐步老化，企業也逐步被分流，目前空置率相對較高。但伴隨著香格里拉中心的交付以及未來萬象城的入市，該區域的樓宇品質將進入新一輪的提升更迭。

支點財經：武漢有哪些CBD？跟發展成熟的城市相比，有哪些不足？

伍嘉樂：武漢面積遼闊，各區之間距離較遠，資源較為分散。譬如高新技術產業聚集在光谷，金融服務機構集中在漢口，還沒有出現一個集所有優勢資源為一體的商務區。武漢面積約為深圳的四倍，是中國最大的城市之一。隨著經濟不斷發展，未來可能會出現2-3個CBD，就像深圳先有羅湖CBD，經濟達到一定體量后，福田CBD、前海CBD才隨之出現。

付麗：很多人來到武漢，問我們武漢的CBD在哪？如果說適合商業辦公的區域就是CBD，那么建設大道、中南路-中北路、漢口濱江商務區、光谷關山大道都可以算作CBD。不過，企業選址要綜合考慮自身行業類型、交通情況、硬件配套、商業氛圍、區域政策等，能面面俱到的標桿性CBD還沒有。在長沙，公認的CBD是五一廣場片區，很多優質企業的第一選擇就是IFS，不存在過多的糾結和猶豫。相較之下，武漢還沒有一個真正意義上的CBD。

商業體存量大競爭白熱化

支點財經：如何評判一個商業項目夠不夠水準？武漢哪些商業項目在全國都具代表性？

黃英波：第一看該項目在行業里的知名度，能不能引來設計、招商、運營等地產同行考察學習；第二是看租金、營業額、客流量等營業數據；第三個是商業項目的應變能力，對當下潮流、網紅、火爆的事物能不能迅速體現和反應。

武漢商業業態完善且品類豐富，可謂百花齊放。定位涵蓋奢侈、中高檔和大眾消費，社區型、郊區型、市中心型購物中心一應俱全。

從不同評判維度來看，武漢有不少頗具優勢的商業項目。從營業額來講，武漢國際廣場可圈可點；從商場的設計、裝修來看，壹方購物中心在國內屬于一線水平，很多細節管理都保持高水準，比如機電房、設備間、后勤區的打理；低密度商業里，武漢天地最具代表性，排名遠超同為“天地”系列的佛山嶺南天地、杭州西湖天地和重慶天地；談年輕時尚和潮流，楚河漢街是快時尚門店和大體量門店的聚集地，在全國遙遙領先；從單方坪效看，華中地區沒有哪家百貨商場比得過群光廣場。

支點財經：數據顯示，武漢商業存量位居全國第五，開發商該如何應對激烈競爭？

黃英波：在同級別城市里，武漢的商業存量確實已經非常高，競爭激烈。前面提到，武漢商業精細化程度高、種類多，但不同業態中大家的狀態不如以前那么滋潤，現在是在活下去的過程中再考慮如何創新、如何適應市場。

以武漢天地為例，瑞安地產干了一件了不起的事，他們把以前棚戶區的不毛之地變成了武漢市最高端、洋氣的地方。盡管如此，武漢天地經歷了高峰后，發展有些平淡，不少高消費餐飲和店鋪已經搬離。

為了迎合市場，武漢天地的氛圍從高端商務逐漸往年輕時尚過渡，大眾消費、網紅店鋪、流量店鋪明顯增加，你可以看到，去年落戶的茶顏悅色每天都在大排長龍；潮玩店X11華中旗艦店迅速完成裝修，在5月底開業。武漢天地花費了很大的精力和代價完成變革和調整。

支點財經：如何看待武漢的消費能力，是否與武漢商業存量相匹配？

黃英波：我們絕對看好武漢的消費能力。江蘇有南京和蘇州，廣東有廣州和深圳，都存在消費分流，而武漢在湖北是單核城市，可以說是承載了一個省的消費能力。往后發展，武漢會吸引越來越多周邊省市的消費，就像長沙消費受眾遠不止本地，輻射能力越來越強。

支點財經：越來越多的商業地產通過跨界合作、引入展覽、增加互動、打造網紅店等方法吸引客流，“體驗式消費”成為線下消費的重要一環，你認為實體商業應該往這個方向發展嗎？

黃英波：體驗性消費就是把體驗植入到傳統業態里，比如主題餐廳、VR試衣，去商場不只是看個電影、玩個電玩，風洞、潛水、飛行等等體驗都會在購物中心出現。

體驗式消費在未來商業中一定是主流。首先，未來科技手段更加豐富，肯定會融入消費場景中，體驗感會增強。其次，商家尤其看重年輕客流，現在年輕人關注的時尚、運動、潮流都和體驗感息息相關。每一代消費者都會老去，當下的年輕人總是具備較強的消費意識和消費能力。

按照用戶需求設計樓宇

支點財經：第一太平戴維斯在很多城市都參與了開發運營，實踐過程中有哪些特殊的難點？

孟喆：我們經常遇到的問題是，由于房地產設計、施工、運營周期太長，最初設想的建筑主體不一定能符合最后的用戶需求。譬如說最近我去騰訊旗下一家IP運營企業調研，讓我驚訝的是整個辦公空間里全是床鋪，這就屬于前期設計理念沒有考慮到熬夜加班的工作習慣，最終無法營造出合適的工作環境。

我們倡導從綠色、科技和運營三個不同維度，提前設想樓宇會“長”成什么樣子，這樣設計出來的樓宇才會滿足所有人的使用需求。