2021年5月全國土地市場簡報

易居（中國）克而瑞研究中心

5月，北京、杭州、南京、濟南、天津等10個城市首批集中供地成交，土地市場成交規模較上月略有增加，全國300城經營性土地總成交建筑面積增至14267萬平方米，環比4月增加了6%，但和去年同期相比下降了40%。成交總金額增至7740億元，環比上月增加41%，同比也增加了14%;成交單價方面，集中供地下一二線城市成交占比大幅提升，本月平均地價增至5425元/平方米，同環比均大漲。

市場熱度方面。由于主力成交城市為一二線城市，這些城市土地成交基本都受到限價的約束，因此5月溢價率較4月明顯回調，環比下降了8.6個百分點，降至16.8%。各能級城市表現一致，市場熱度較4月均有下降，其中二三線城市降溫最為顯著，譬如二線城市，溢價率環比4月下降8.5個百分點至18.3%，三四線城市溢價率也降至20%。5月土地流拍率較4月略有下降，約為9%

一線城市成交總量為483萬平方米，環比下降44%，同比下降12%;成交金額則在北京集中土拍的帶動下大幅上漲至1358億元，同環比漲幅均在4成以上。價格方面，由于集中供地的北京和深圳地價較高，因此平均樓板價也大幅上漲至28139元/平方米。二線城市5月成交量為4943萬平方米，由于優質地塊占比明顯增加，成交金額上漲150%，增至4135億元;價格也隨著高價優質地塊供應的增加而明顯上漲，增至8364元/平方米，環比漲幅高達74%。5月成交量超過500萬平方米的城市分別是杭州、南京、濟南和天津，杭州位于榜首，總成交建面為870萬平方米，共計成交76宗地。除主力城市杭州外，5月溢價率超過20%的城市還有海口、廈門和寧波等，因而二線城市土地市場明顯升溫。三四線城市5月成交體量達8841萬平方米，和4月相比減少了3%，和去年同期相比也有52%的降幅;價格方面，優質地塊成交占比相對較低，樓板價降至2542元/平方米，環比下降了19%。重點監測的三四線城市中，土地成交量超過100萬平方米的城市有溫州、鹽城、宿遷、嘉興、河源、金華、臺州、徐州等8個城市，較4月增加2個。其中，溫州的成交量最大，為250萬平方米，涉及21宗土地。聯系溢價率來看，三四線城市地市熱源依然集中在長三角和珠三角區域，宿遷、嘉興、臺州、徐州、惠州等多個城市5月溢價率均在25%以上，土拍熱度仍然較高。

就近期重點城市集中拍地結果來看，房企對于優質地塊的競拍依然十分激烈，尤其是樓市熱度較高的杭州、寧波、深圳等城市，溢價率依然在不斷攀升，結合周邊在售項目的平均售價來看，地房比多在70%以上，盈利空間已經較小，尤其是再考慮競配建等因素之后，部分項目盈利都存在問題，因此，房企在接下來的拍地要避免追高，警惕高成本風險。