“XOD+PPP”模式下的長三角遠端科創響應基地

摘要：中交城投充分實踐“XOD+PPP”模式，試圖通過創新性模式打造長三角一體化下的遠端科創基地，打造都市圈發展的新引擎，在新時代下奉獻給寧波發展3.0時代的新范本，也試圖給出央企在城市綜合開發領域從1.0到3.0模式升級的新解法。中交城投3.0業務板塊的代表作，中交未來城不僅貫徹了中交一以貫之的高質量一級開發，并且通過城市營造、城市營銷、資源整合在內的六大模式，進一步從城市運營的維度實現了項目的提升。

關鍵詞：XOD+PPP;產城融合;產業升級

中圖分類號：F293 文獻標識碼：B

文章編號：1001-9138-（2021）06-0038-44 收稿日期：2021-04-04

文章來源：本文由中房案例中心供稿。

“XOD”即TOD （交通導向）、EOD （教育設施導向）、COD （文化設施導向）、HOD （綜合醫療設施導向）、POD （生態設施導向）等在內的滿足現代城鎮發展多種需求的開發模式的統稱。2017年，“XOD+PPP”助推新型城鎮化健康發展的理念首次出現。隨著長三角一體化的深入推進，區域一體化加快將帶來要素更為快速的流動，治理模式的深度變革將充分激發下一輪發展主體的市場活力，新產業、新生活、新模式、新主體將為新型城鎮化帶來更豐富多元的答案。多元引領、政企合作、區域一體化的時代下，寧波中心城區以南18公里的中交未來城于2017年2月正式起步。

中交未來城（寧波奉化城市轉型示范區項目）是中國交建下屬進行城市綜合開發運營的專業投資平臺——中交城市投資控股有限公司與寧波市奉化區政府深度政企合作的項目。中交城投充分實踐“XOD+PPP”模式，經過4年建設實踐，通過創新性模式打造長三角一體化下的遠端科創基地，打造都市圈發展的新引擎，在新時代下奉獻給寧波發展3.0時代的新范本，也試圖給出央企在城市綜合開發領域從1.0到3.0模式升級的新解法。

1 中交未來城三大標簽

1.1 項目站位——能級的提升

中交未來城位于浙江寧波市奉化區東北部，距奉化中心城區約8公里，距寧波市中心約18公里，距離寧波機場車程10～15分鐘。

從項目站位上來看，無論是響應“寧波甬江科創大走廊”提出的“奉化三號青創大走廊”，還是充分融入區位、發揮本地優勢，構建城市開發新模式，中交未來城都在積極推動項目能級的提升，融入甬江科創大走廊，增強項目的被關注度和認可度。

作為創新灣區及廊道中的重要一級，中交未來城充分發揮融入區位、本地特色優勢，打造長三角科創遠端響應基地，圍繞“上海的科、本地的造”，進行創新中臺的建設。

1.2 項目內容——資源的整合

在項目的發展過程中，中交城投深刻認識到資源整合在產城融合中的必要性，因此自始至終都以非常開放的態度進行各種資源的對接，逐漸形成了以多元聯動招商體系、壹里科創服務體系、政策金融支撐體系為主導的三大資源體系，構建了完善的資源對接平臺，成為項目開發閉環中不可或缺的一部分。

1.3 開發模式——角色的轉變

合作內容包括區域整體開發策劃、土地平整及相關工程建設、產業發展服務、城市運營服務、金融創新服務等，共同推動區域的發展，實現區域紅利的共享。首先是思維模式的轉變，對于中交城投而言，城市綜合開發需要從城市的角度和投資的角度來思考并解決問題，這種需要從多維度思考的開發模式使得中交城投成功從基建企業轉變成城市開發運營企業。其次就是代政府角色，角色的轉變讓中交城投更多地從政府決策的角度去思考問題，達到政企聯動的效果。只有真正站在政府的立場去進行流程的推進，政府和企業才能充分合作。

2 項目背景：當寧波3.0遇到城投3.0

中交城市投資控股有限公司是中國交建全面深化政企合作、以城市綜合開發運營為核心業務的千億級專業化投資公司，是中國交建著力深化改革，推進業務整合的重大舉措。中交城投自成立以來，歷時6年的發展，城市綜合開發運營品牌不斷擦亮，市場影響力逐步擴大，全國項目布局六省共39個項目，總合同額超2500億元。

中交未來城是中交城投目前規模最大，時間最長的綜合開發項目。范圍包括鄞奉城際鐵路方橋站、琎琳站和南渡站周邊約17平方公里的區域，合作期限20年，投資額435億元，以“投資+產業發展服務+城市綜合開發運營”的開發模式，為政府提供一攬子的城市發展服務。

2.1 寧波3.0：寧奉之鏈，創新中脊

中交未來城自2017年始開發，至今已有4年，恰逢寧波從繁華三江口的1.0時代，到東部新城強勢崛起的2.0時代，進入了城市版圖南擴的3.0時代，為項目開發落地提供了良好的發展背景。

2016年寧波行政區劃發生重大調整，奉化撤市設區成為重要節點之一——寧波撤銷縣級奉化市，設立寧波市奉化區，項目伴隨奉化開啟邁向都市之路而徐徐展開;

長三角一體化下滬嘉甬鐵路、甬金鐵路等利好不斷，寧波櫟社機場二期擴容。項目依托鄞奉城際鐵路（寧波軌道3號線延長線）和機場南路的規劃，交通上占據利好因素;寧波向南，一直是寧波城市擴張融合的主戰場，繼鄞州南面片區規劃，奉化區作為寧波城區向南發展的節點之一，有著強大的發展潛力。見圖1。

中交未來城的項目開發與寧波奉化區的發展逐漸形成了互相促進的關系。伴隨區域的發展和中交城投對項目合理、科學的策劃與規劃，以及央企強大的背書，從2017年第一塊土地出讓到近日約1.2萬元/平方米的樓板成交價，增幅高達77%，中交未來城所在區域也因此成為了寧波市土地價格增幅最大的一個板塊。

2.2 城投3.0：政府主導、企業主體、市場運作

中交城投成立的6年間，在城市綜合開發模式上不斷升級，同樣經歷了從1.0到3.0的迭代過程。

城市綜合開發1.0階段，合作模式相對簡單，中交城投主要作為開發建設主體，如南沙靈山島尖區域綜合開發項目、珠海橫琴新區綜合開發項目等;2.0階段則開始高度參與區域策劃規劃，并與政府、地方平臺合作，為地方帶來大量先進產業，如順德高新區項目;進入3.0階段，中交城投首次對項目進行全鏈條設計，包括價值策劃、資源整合、城市營造、城市營銷、資本運作、城市運營。寧波奉化中交未來城成為了中交城投城市綜合開發3.0實踐的第一個項目，同時也是中交城投的一個角色轉變——從單純的建設主體轉變為代業主職能的角色。見圖2。

3 項目占位：廊道定位，節點站位

至今項目已實施4年，已投資超38億元，基本完成啟動區域2平方公里（產業服務板塊智慧島、居住板塊琎琳站TOD未來社區）的開發建設，城市形象初現，產業及人口集聚加速，區域影響力逐步擴大。未來城科普中心、濱江生態公園、主要干道等已順利投入建設并實現不同節點的成果。見圖3。

3.1 長三角科創遠端響應基地

奉化三號青創大走廊是奉化響應寧波甬江科創大走廊所提出的概念。奉化作為對接寧波的橋頭堡，提出了三號青創大走廊，與甬江科創大走廊相契合，三號青創大走廊也是沿著軌道交通三號線，對接寧波的整個空間條線。青創大走廊分為5個節點，這5個節點是根據整條3號線的55個站點去找到對應的差異化發展定位，并進行落位、承接。見圖4。

自奉化區撤市設區以來，軌道沿線寧波三甲醫院第一醫院已落戶方橋站，中交·壹里科創云廊、茗山智谷等科創項目已落戶琎琳站、大成路站，大量的科創要素及產業人才持續向大走廊集聚。

在長三角一體化的大背景之下，中交未來城作為創新灣區及廊道中的重要一級，充分發揮了融入區位、本地特色的優勢，致力于打造長三角科創遠端響應基地。

何為科創響應基地？隨著上海全球科創中心的建設，圍繞上海形成的100～200公里的大都市區連綿帶正在形成，蘇州、杭州、寧波均在找尋不同的戰略定位。上海G60廊道、杭州城西大走廊、寧波甬江科創大走廊則成為新一輪產業升級的科創載體，大量的城市新興產業及增長極將在廊道上誕生。一直以來，寧波前端的科研和中后端的制造并未形成一個完善的連接點、轉化點，同時大量的制造業正在往前端的研發方向突圍。

寧波正發揮樞紐及制造優勢，積極探索上海創新研發、超級聯系人+寧波創新轉化、寧波制造合作模式，建設寧波智能制造創新基地，依托上海鏈接世界資源，拓展國際化市場，推動寧波建設成為上?？蒲谐晒D化中心。在寧波的周邊，廊道的節點將聚集特色服務和智造研發的中臺功能，來為前后端提供銜接轉化。中交未來城距離寧波機場10公里，離寧波南部商務區6個地鐵站，擁有較大腹地，這里的科創響應既有科創，即科技研發轉化，又有響應，跟上海前沿、區域外圍和本地產業的前端形成聯動。

3.2 鍛造寧波南部創新極

從產業的角度來看，可以將奉化三號青創大走廊看作是一條大動脈，這條大動脈與寧波甬江科創大走廊緊密聯系在一起。廊道會帶動周邊發展軌道經濟，而這又能帶動許多產業元素進行交換和聯動。圍繞這個大動脈來看產業，它就不僅僅是一條線了，它也是一個交通走廊——走廊周邊將來會布局研究院、醫療產業，以及大量服務業、商業等等。再往外圍發展，會規劃配套住宅，再往外一個圈層，逐漸會有一些研發制造的產業板塊等，最終形成大動脈帶動周邊圈層發展的格局。見圖5。

由于寧波的企業具有中小企業多、產業門類全、產業活力強的特點，項目在軌道周邊區域規劃了科創基地。一方面，為響應甬江科創走廊，奉化區實施的“小而美”苗子企業培育扶持政策為項目提供了良好的政策支持;另一方面，規劃科創孵化區域，有利于與外圍的智能制造等產業形成輸送關系，通過培育孵化企業來促進產業落地、項目落位。

4 項目開發：產城人融合的代表作

在項目開發上，除了集聚優勢的區位條件之外，中交城投對本項目打造一大特色亮點，三大產業定位，在產、城、人的發展規劃上做到盡善盡美。

4.1 特色亮點：創造產城典范——XOD+PPP復合開發模式

項目位于寧波都市圈軌道交通站點周邊，軌道交通站點、大型城市級文化公服配套、奉化母親河奉化江、河姆渡文化遺址等要素在項目內集聚，彌勒文化、民國文化、唐詩文化等自然生態資源在項目周邊集聚，具備EOD+TOD+SOD等綜合開發示范效應。

以XOD（功能設施引導空間開發）為理念、以PPP為方法的城市空間開發新模式，其實質是聚焦城市空間開發和功能建設的資源優化配置。以城市規劃、建設、運營管理的體制機制創新為前提，以開發運營商長期持有和市場化專業化運營為基礎，激發地方政府財政減負和開發運營商增收的雙重動力。

4.2 產業方向聚焦：三大產業，聯動三個中心

項目在產業定位上圍繞金融科創、醫療健康、智能制造進行開發。見圖6。

金融科創：依托寧波綜合保險創新示范區及新一輪金融保險創新，為產業、民生賦能。醫療健康：依托第一人民醫院“大綜合+強?？啤保掷m做大醫療健康產業。智能制造：云計算、大數據布局趨勢明顯，服務核心器件研發智造升級需求。

金融科創方面。寧波是國家級綜合保險創新示范區，民間金融環境活躍。對于上海外圍150公里以上的科創新城——中交未來城，所發展的金融主要是偏后臺的科技金融及產業金融，如數據中心、銀行卡中心、研發中心、容災備份中心、檔案管理中心、客服中心、培訓中心等。金融科創產業需要與產業環境相結合，同時對成本要求比較低，中交未來城在選址上比較適合這類產業。因此，金融科創產業定位集聚在中后端的職能。當前項目正在與互聯網金融創新企業積極對接，計劃引入上海重點孵化機構，打造上海在寧波重要的技術轉移示范平臺。同步將金融創新、科創研發與智造產業、醫療健康產業發生互動。

醫療健康方面。由于第一醫院落于區塊北側，使得區域具備了形成產業集群的條件。一方面能吸引一部分高端診療醫院;另一方面，它可能還會引來一些與醫療相關的智能制造類企業，比如醫療器械、植物蛋白酶、新材料等。在醫院醫療教育方面，計劃引入醫護院校，與后端的制造業、前端的醫療康復培訓等形成良好的產業互動。總體來看，醫療健康產業是可以不斷往后發展的產業，不但與奉化整體的產業環境相呼應，而且與奉化的發展方向相契合，通過發展休閑經濟、康養經濟，帶動醫療健康產業，形成產業集群。

智能制造方面。當前寧波云計算、大數據布局趨勢明顯，提供了非常大的智能制造發展空間。寧波一直以來是全國制造業的隱形冠軍城市，大量的新興中小企業脫胎于本地的培育及升級。項目外圍的鄞州區當前面臨電子信息產業外溢的情況，區域核心元器件產業、新材料產業、服裝產業具有良好的發展基礎和發展趨勢，項目緊鄰寧南貿易物流園，物流交通便捷通達，隨著國產替代化的加速推進，醫療健康產業的智造升級、新材料及核心零部件的工業研發將在區域持續發力。

4.3 產業生態培育：產業聚集，生態培育

在城市構建上，由于區域內工業用地較少，在項目引進上便優先選擇土地集約化較高的項目。所以前期在產業項目的引進上，中交未來城會選擇與聯東這類可以集約用地的項目進行合作，這些項目以集約土地的形式去招一些容量可以放大10～20倍的企業，會更有利于項目產業的迭代和產業集聚化發展。在產業生態培育上，中交城投著眼于產業服務體系的打造。

持有載體搭平臺。2019年獲取核心區域180畝產業用地（中交·壹里科創云廊），總建筑面積約20萬平方米，約70%進行自持，作為服務全域的孵化器+加速器。借助載體打造科創服務平臺，對整體中交未來城進行科創服務。見圖7。

4.4 城市環境營造：從“引人”到“育人”的突破

2019年，寧波人口凈增長34萬，成為人口流入僅次于杭州、深圳、廣州的城市，全國排名高居第四。面對大量人口流入的機遇，中交未來城亦希望通過服務及產業進行人才導入，促進區域活力。根據三大產業領域的制造及研發環節導入，中交未來城相信高端人群將會隨之集聚，比如制造產業的工程師、工程院的研究人員等。隨著工程師、研發人員這類代表了區域內高端人群的人口增加，項目需要的是這類人群規劃適宜的環境及公共服務配套。

中交城投在項目前期充分借鑒了國內外優秀的科創城市的成果經驗，如爾灣、松山湖、杭州未來科技城等，為制造研發、青年創新人才定制城市環境及服務。緊緊圍繞甬江的上游縣江及東環路復合走廊，對標上海濱江空間的營造，打造文化水岸（長達5公里的濱江公園帶），塑造前廳后街的城市格局和公共開放空間體系。公共開放空間串聯下，除了城市級的科普中心、城市會客廳、TOD水岸商業，中交未來城還在基礎服務配套上下足了功夫。

項目提出的“遠親不如琎琳”概念，未來社區第一個鄰里中心邀請日本知名建筑設計大師團紀彥進行操刀，文化幼兒園則邀請世界最知名的日比野建筑事務所傾力打造，自行開發的產業園區中交·壹里科創云廊則突破產業園區的限制，嘗試產業社區形式，園與城充分互動。見圖8。

4.5 開發進程

2020年，大量安置房、鄰里中心、文化公園、九年一貫制學校等公服配套項目持續落地;中交·壹里科創云廊、聯東U谷·寧波中交科技產業園、榮安文創小鎮等項目已落地和推進招商，高端腫瘤診療醫院及康養基地、生物醫藥總部及生產研發基地、互聯網壽險總部等龍頭產業加速推進，產業服務平臺、金融服務平臺、城市運營平臺正逐步完成搭建，推進正式運營。見圖9。

5 總結

作為區域開發項目，中交未來城能有今天的成果是順應寧波城市南向擴張背景下的時代產物，作為中交城投3.0業務板塊的代表作，中交未來城不僅貫徹了中交一以貫之的高質量一級開發，并且通過城市營造、城市營銷、資源整合在內的六大模式，進一步從城市運營的維度實現了項目的提升。