副中心城市建設下洛陽房價變動產生的影響及對策分析

介曼曼

摘要：洛陽副中心城市建設是省委省政府的一項重要部署，對于重振洛陽老工業基地雄風、重塑洛陽古都輝煌有著舉足輕重的作用。為促進洛陽副中心城市建設，撤縣設區、人口遷移、經濟發展質量提升、市區邊緣地價上升等難免會對洛陽的房價產生一定影響，而房價的變動又會對人口流動、制造業、招商引資、居民生活水平等產生影響。文章通過對以上因素及現象分析，提出可行性建議，助力洛陽副中心城市建設。

關鍵詞：副中心城市;洛陽;房價

房價關系到國計民生，洛陽作為世界文化名城、全國重要的老工業基地，中原城市群副中心城市的建設難免會對洛陽的房價產生一定影響，而房價的變動又會對人口流動、制造業、招商引資、居民生活水平等產生影響，因此對這些影響進行分析有助于洛陽更好更快地建設中原城市群副中心城市建設。

一、洛陽市房價現狀

截至2020年5月，洛陽市房價排行（住宅）位于全國第69名，河南省第2名，每平米的均價為10417元，同比增長9.77%，環比增長1.04%。除去直轄市和省會城市，洛陽房價排行（住宅）位于全國第40名。近五年來，洛陽市房價一直處于上漲的狀態。2019年6月，洛陽市新房價格環比上浮2.5%，價格上漲幅度更是占據全國第一。2019年上半年洛陽房價漲幅有5個月均位于全國前五位，洛陽近幾年每年都有著均價1000元左右的上漲幅度。

在洛陽各區縣中，洛龍區房價排名第一位，洛龍區擔負著洛陽市“加速城市發展戰略的重任”。截至2020年5月，洛龍區每平米的均價為1.25萬元。2018年8月，洛陽連續三天出現三宗總價“地王”。近幾年“洛陽地貴”有力地支撐了洛陽房價，隨著洛陽市經濟這幾年的快速發展，自貿局的建設、地鐵的修建、鄭州的限購等因素，都導致了洛陽市房價的上漲，而洛陽副中心城市的建設不可避免地會對房價產生更深一步地影響。

二、副中心城市建設下洛陽房價變動的影響因素分析

（一）撤縣設區與人口遷移

洛陽現轄1市8縣6區，據統計，洛陽市2019年末總人口717.02萬人，年末常住人口692.22萬人，其中市區常住人口230.95萬人，自然增長率4.69‰。根據《洛陽市國民經濟和社會發展統計公報》數據計算顯示，近五年來洛陽市區人口數總體呈緩慢增長趨勢，自然增長率呈下降趨勢。洛陽市近五年來人口的平均自然增長率為5.68‰，按此數據預估，如果不進行撤縣設區，洛陽市2025年市區常住人口數難以達到350萬人（發展目標）。

隨著我國城市化進程的不斷加快，撤縣設區是政府推進城市化的一種主要方式，它有利于解決城市在發展過程中遇到的經濟發展與政府職能之間的矛盾。撤縣設區之后，城市建設的投入比例會大大提升，公共設施、社會保障制度等都將會按照市區的標準重新設定，擁有的各項公共資源將比之前更加豐富。當中心城區發展到一定地步，人口會向周邊區域分散以此來緩解中心城區的生活壓力。另外，副中心城市的建設需要吸引各類人才和勞動力，這些人群中大多為青壯年，人口的流入，人口規模的擴大，人們對住房的剛性需求上升，而流動人力資本對房價具有顯著的正向推動作用，流入地區的人口平均受教育年限每增長1年，城市的房價就要提高9.35%。

（二）洛陽市經濟發展質量提升

根據洛陽市每年發布的國民經濟與社會發展統計公報數據顯示洛陽市2010年的全市生產總值為2321.2億元，2018年全市生產總值為4640.8億元。經過八年的時間，全市生產總值翻了一番。根據洛陽市人民政府官網數據顯示，從2015年至今洛陽市全市生產總值和人均生產總值均處于不斷上漲的水平，經濟發展水平不斷提高。經濟發展水平的提高會導致物價、人力資本等的同步提升，在一定程度上也影響了洛陽市房價。

根據省委、省政府加快洛陽副中心城市建設工作推進會要求，到2025年洛陽的生產總值要達到8000億元。雖然2019年全市的生產總值已突破了5000億大關，但是距離8000億的目標還有一定距離。要達到這一要求，洛陽市經濟必然將追求更高質量的發展目標，但這同時會對房價格造成不同性質的影響。一方面，高質量的經濟發展將對房價產生拉動作用;另一方面，高質量的經濟發展對房地產行業也提出了新的要求，綠色、智能、新材料、新技術等發展理念應運而生，這些發展理念的運用也會導致房地產成本的上漲，從而導致房價的上漲。

（三）市區邊緣地區地價上漲

當城市化發展到一定階段之后，現有的空間資源已不能滿足發展的需求，需要對現有的城市空間進行擴展。撤縣設區之后，縣城將按照城市化的方式進行管理，所享受的政策也將和市區相同。縣城的各項公共設施、福利水平等都將得到進一步提升，當地的地價和房價將同時受到影響。原本的縣城變為了市區的外圍區域，土地轉讓價格的標準也會隨著經濟的發展逐漸向市區標準靠近。但是城鎮化帶來的人口流動以及人們對住房改善需求的釋放，人民的居住需求將是長期存在并且持續升級的，政府為了緩解中心城區的壓力，會逐步支持市區邊緣地區的樓盤開發。國家土地政策、人均可支配收入、房地產開發企業土地購置價格、人工成本、原材料價格等都是影響房價的重要因素，土地轉讓價格上漲對房地產價格的上漲具有明顯的促進作用，邊緣地區大量樓盤的出現都會影響到房價的變化。

三、洛陽房價變動產生的影響

根據以往學者的研究及洛陽市的實際情況，隨著國家大力助推洛陽建設中原城市群的副中心城市，洛陽市近幾年的房價存在上漲預期，房價不正常上漲將產生一系列負面影響，主要表現為以下幾個方面：

（一）影響人口流動及人才吸引

人口的遷移及流動是我國城鎮化的重要影響因素，也是一地區經濟社會發展的引擎。國外城市發展的經驗表明，流動人口中高技能勞動力與低技能勞動力之間形成的互補性可以相互促進勞動生產率提升，為城市發展帶來活力源泉。隨著洛陽副中心城市建設步伐的加快，國家的各項優惠扶持政策會向洛陽傾斜，城市的各項基礎設施也會日益完善，這將會吸引大量的人才往洛陽聚集，為洛陽的發展注入新的血脈。