不動產(chǎn)抵押權(quán)的善意取得

顏琴 陳愛林 李耀

摘要：從不動產(chǎn)抵押權(quán)和善意取得的制度價(jià)值，以及不動產(chǎn)抵押權(quán)適用善意取得的理論基礎(chǔ)和制度價(jià)值出發(fā)進(jìn)行論述，認(rèn)為不動產(chǎn)抵押權(quán)可以善意取得。

關(guān)鍵詞：不動產(chǎn);抵押權(quán);善意取得

中圖分類號：F293.33 文獻(xiàn)標(biāo)識碼：B

文章編號：1001-9138-（2021）05-0048-51 收稿日期：2021-03-12

作者簡介：顏琴，常州市武進(jìn)區(qū)人民法院。

陳愛林、李耀，淮安市金湖縣自然資源和規(guī)劃局。

不動產(chǎn)抵押權(quán)的善意取得是指無處分權(quán)人將不動產(chǎn)抵押給債權(quán)人作為債的擔(dān)保，在債權(quán)人不知抵押人無處分權(quán)且符合善意取得的其他要件后，可取得抵押權(quán)。當(dāng)發(fā)生債務(wù)人不能清償其債務(wù)時(shí)，債權(quán)人（抵押權(quán)人）可就抵押物享有優(yōu)先受償?shù)臋?quán)利。有觀點(diǎn)認(rèn)為，《民法典》物權(quán)篇規(guī)定的善意取得僅適用于所有權(quán)、用益物權(quán)、擔(dān)保物權(quán)等物權(quán)的轉(zhuǎn)移，且是否支付合理對價(jià)是善意取得的要件之一，而在不動產(chǎn)上設(shè)立抵押權(quán)不是物權(quán)的轉(zhuǎn)移，也不符合支付合理對價(jià)的要求，因此不動產(chǎn)抵押權(quán)不能善意取得。筆者不贊同該觀點(diǎn)，認(rèn)為不動產(chǎn)抵押權(quán)可以善意取得。現(xiàn)從不動產(chǎn)抵押權(quán)的制度價(jià)值、善意取得的制度價(jià)值，以及不動產(chǎn)抵押權(quán)適用善意取得的理論基礎(chǔ)和制度價(jià)值出發(fā)嘗試論述。

1 不動產(chǎn)抵押權(quán)的概念及制度價(jià)值

從權(quán)利人對物的利用方式來看，分為自己利用、他人利用。他人利用又可分為對物的使用價(jià)值的利用和對物的交換價(jià)值的利用。《民法典》第394條第1款規(guī)定，為擔(dān)保債務(wù)的履行，債務(wù)人或者第三人不轉(zhuǎn)移財(cái)產(chǎn)的占有，將該財(cái)產(chǎn)抵押給債權(quán)人的，債務(wù)人不履行到期債務(wù)或者發(fā)生當(dāng)事人約定的實(shí)現(xiàn)抵押權(quán)的情形，債權(quán)人有權(quán)就該財(cái)產(chǎn)優(yōu)先受償。可見，不動產(chǎn)設(shè)立抵押權(quán)屬他人對物交換價(jià)值的利用。

不動產(chǎn)設(shè)立抵押權(quán)，可在不轉(zhuǎn)移抵押物占有的前提下，充分發(fā)揮其交換價(jià)值，所有權(quán)人還能繼續(xù)使用發(fā)揮其使用價(jià)值，取得的收益亦可用于清償債務(wù)，這就使債權(quán)人（抵押權(quán)人）的權(quán)益得到最充分的保障。同時(shí)因它的擔(dān)保效力可靠，在市場經(jīng)濟(jì)下對市場經(jīng)濟(jì)的正常、良性運(yùn)轉(zhuǎn)發(fā)揮了積極的促進(jìn)和保護(hù)作用，因此也被稱為“擔(dān)保之王”。基于抵押權(quán)這種區(qū)別于其他擔(dān)保物權(quán)的優(yōu)勢，因而受到越來越多人的青睞，成為實(shí)踐中最理想、最常見、最常用的擔(dān)保形式被廣泛使用。

2 善意取得的概念及制度價(jià)值

善意取得也稱即時(shí)取得，是指無處分權(quán)人轉(zhuǎn)讓標(biāo)的物給善意第三人時(shí)，善意第三人可以取得標(biāo)的物的所有權(quán)，所有權(quán)人不得請求善意第三人返還原物。

善意取得作為一項(xiàng)重要的民事法律制度，其主要推動力是市場經(jīng)濟(jì)中商品交易的日益發(fā)達(dá)和日趨頻繁。在市場交易中，真正權(quán)利人代表的是根據(jù)權(quán)利而應(yīng)實(shí)現(xiàn)的公正價(jià)值，僅關(guān)乎其個(gè)體利益，而不特定的第三人代表的是市場交易的秩序價(jià)值，關(guān)系著所有市場中潛在交易者的利益。因此，法律為突出“不公正勝于無秩序”的理念，在真正權(quán)利人和受讓人之間的權(quán)利進(jìn)行權(quán)衡后，舍棄真正權(quán)利人的利益，選擇了保護(hù)第三人的利益。善意取得制度的這種強(qiáng)制性物權(quán)配置方式，雖然限制和阻卻了所有權(quán)的追及力，在一定程度上犧牲了原權(quán)利人的利益，但是它在保護(hù)權(quán)利外觀的公示公信力，促進(jìn)交易的安全和穩(wěn)定等方面發(fā)揮了無可替代的重要作用。

3 不動產(chǎn)抵押權(quán)適用善意取得的理論基礎(chǔ)

《民法典》第311條規(guī)定，無處分權(quán)人將不動產(chǎn)或者動產(chǎn)轉(zhuǎn)讓給受讓人的，所有權(quán)人有權(quán)追回;除法律另有規(guī)定外，符合下列情形的，受讓人取得該不動產(chǎn)或者動產(chǎn)的所有權(quán)：（一）受讓人受讓該不動產(chǎn)或者動產(chǎn)時(shí)是善意的;（二）以合理的價(jià)格轉(zhuǎn)讓;（三）轉(zhuǎn)讓的不動產(chǎn)或者動產(chǎn)依照法律規(guī)定應(yīng)當(dāng)?shù)怯浀囊呀?jīng)登記，不需要登記的已經(jīng)交付給受讓人。受讓人依照前款規(guī)定取得不動產(chǎn)或者動產(chǎn)的所有權(quán)的，原所有權(quán)人有權(quán)向無處分權(quán)人請求賠償損失。當(dāng)事人善意取得其他物權(quán)的，參照前兩款規(guī)定。

民法上的處分行為是直接使某種權(quán)利發(fā)生、變更或消滅的法律行為，包括物權(quán)行為和準(zhǔn)物權(quán)行為。處分行為并不是物權(quán)變動的法律基礎(chǔ)，而是直接完成物權(quán)變動、設(shè)定負(fù)擔(dān)或變更權(quán)利內(nèi)容，是負(fù)擔(dān)行為的最終目的，具有終局意義。物權(quán)的處分除對物所有權(quán)的處分外，還包括對物交換價(jià)值的處分和對物使用價(jià)值的處分。因此，與處分行為相對應(yīng)的物權(quán)取得，不單指所有權(quán)轉(zhuǎn)讓時(shí)受讓人對所有權(quán)的取得，還包括權(quán)利人設(shè)立用益物權(quán)和擔(dān)保物權(quán)時(shí)對他物權(quán)的取得。《民法典》第311條對善意取得制度進(jìn)行規(guī)定時(shí)，采用所有權(quán)轉(zhuǎn)移作為表述方式。筆者認(rèn)為，一方面所有權(quán)的轉(zhuǎn)讓是最典型的處分行為。如上文所論述，善意取得制度是在真正權(quán)利人和善意第三人之間進(jìn)行利益平衡，而市場交易中的買賣是典型的物權(quán)處分和取得的情形，也是無權(quán)處分時(shí)最易發(fā)生處分和取得糾紛的物權(quán)變動類型。另一方面立法者在立法時(shí)參照了大陸法系其他國家民法典對此的表述方式，屬立法技術(shù)需要使然。而對其他物權(quán)變動類型，則在該法條最后一條款中進(jìn)行了規(guī)定，即“當(dāng)事人善意取得其他物權(quán)的，參照前兩款規(guī)定”。

善意取得旨在保護(hù)交易安全，不動產(chǎn)物權(quán)因交易而轉(zhuǎn)讓時(shí)，“合理對價(jià)”是正常交易的重要組成部分，也是判斷受讓人是否善意的重要依據(jù)，所以將“合理價(jià)格”作為善意取得的要件之一。而設(shè)立抵押權(quán)，則無此必要。學(xué)者尹田認(rèn)為，“不應(yīng)機(jī)械地按照《物權(quán)法》第106條第1款，要求抵押權(quán)人必須支付合理的價(jià)格”;學(xué)者程嘯則進(jìn)一步認(rèn)為，“抵押權(quán)的善意取得無需以支付合理價(jià)格或者合理對價(jià)作為要件，更不以抵押權(quán)人是否實(shí)際履行主合同的義務(wù)作出判斷是否滿足這一要件的標(biāo)準(zhǔn)”。從另外一個(gè)角度來講，相對于有權(quán)處分的交易，善意取得制度解決的僅僅是交易中處分權(quán)的缺失，正如臺灣學(xué)者史尚寬先生所言：“善意補(bǔ)正了處分權(quán)的缺失”。

最高人民法院在《關(guān)于中國農(nóng)業(yè)銀行大連市分行友好支行訴大連中大集團(tuán)公司、第三人中國大連國際經(jīng)濟(jì)技術(shù)合作集團(tuán)有限公司借款合同抵押擔(dān)保糾紛一案請示的答復(fù)》（[2003]民二他字第26號）中指出，鑒于中大大廈在抵押時(shí)的全部產(chǎn)權(quán)登記在中大集團(tuán)名下，不動產(chǎn)登記具有權(quán)利推定效力，因此，如無證據(jù)證明友好支行在接受抵押時(shí)對中大大廈9～15層產(chǎn)權(quán)的真實(shí)狀況為明知或應(yīng)知的，友好支行可以善意取得對中大大廈9～15層的抵押權(quán)。

4 不動產(chǎn)抵押權(quán)適用善意取得的制度價(jià)值

法律是由經(jīng)濟(jì)基礎(chǔ)決定的，是上層建筑的一部分。有什么樣的經(jīng)濟(jì)基礎(chǔ)，就有什么樣的法律，而在市場經(jīng)濟(jì)秩序的建立過程中，法律法規(guī)又具有推動和規(guī)范市場經(jīng)濟(jì)持續(xù)、健康發(fā)展的作用。所以，應(yīng)充分發(fā)揮法律在市場經(jīng)濟(jì)活動中的調(diào)節(jié)效應(yīng)，否則就不能達(dá)到為經(jīng)濟(jì)基礎(chǔ)服務(wù)的目的。《物權(quán)法》第1條規(guī)定，為了維護(hù)國家基本經(jīng)濟(jì)制度，維護(hù)社會主義市場經(jīng)濟(jì)秩序，明確物的歸屬，發(fā)揮物的效用，保護(hù)權(quán)利人的物權(quán)，根據(jù)憲法，制定本法。該條設(shè)置在總則部分，其對市場經(jīng)濟(jì)的保護(hù)和促進(jìn)應(yīng)是貫穿于該法始終的原則，并對整部法律條文的理解和適用都應(yīng)有指引性作用。

我國正處于經(jīng)濟(jì)快速增長的關(guān)鍵時(shí)期，國家積極提倡“大眾創(chuàng)業(yè)、萬眾創(chuàng)新”，要求切實(shí)解決中小微企業(yè)融資難、融資貴。而作為“擔(dān)保之王”的不動產(chǎn)抵押，對企業(yè)擴(kuò)寬融資渠道，降低融資成本，推動經(jīng)濟(jì)高質(zhì)量發(fā)展，發(fā)揮著重要作用。如果抵押權(quán)不能適用善意取得制度進(jìn)行保護(hù)，那么必將影響銀行、信托等金融部門的放貸意愿，最終勢必影響信貸市場的活躍度和實(shí)體經(jīng)濟(jì)的持續(xù)、健康發(fā)展，也和實(shí)行“良法之治”的法治要求相違背。

5 不動產(chǎn)抵押權(quán)善意取得構(gòu)成要件對銀行等債權(quán)人及不動產(chǎn)登記機(jī)構(gòu)工作的啟示

現(xiàn)行法律上的“善意”，通常指行為人在從事民事行為時(shí)，認(rèn)為其行為合法的一種心理狀態(tài)。《最高人民法院關(guān)于適用〈中華人民共和國民法典〉物權(quán)編的解釋（一）》第14條規(guī)定，受讓人受讓不動產(chǎn)或者動產(chǎn)時(shí)，不知道轉(zhuǎn)讓人無處分權(quán)，且無重大過失的，應(yīng)當(dāng)認(rèn)定受讓人為善意。真實(shí)權(quán)利人主張受讓人不構(gòu)成善意的，應(yīng)當(dāng)承擔(dān)舉證證明責(zé)任。第15條規(guī)定，具有下列情形之一的，應(yīng)當(dāng)認(rèn)定不動產(chǎn)受讓人知道轉(zhuǎn)讓人無處分權(quán)：（1）登記簿上存有有效的異議登記;（2）預(yù)告登記有效期內(nèi)，未經(jīng)預(yù)告登記的權(quán)利人同意;（3）登記簿上已經(jīng)記載司法機(jī)關(guān)或行政機(jī)關(guān)依法裁定、決定查封或者其他形式限制不動產(chǎn)權(quán)利的有關(guān)事項(xiàng);（4）受讓人知道登記簿上記載的權(quán)利主體錯(cuò)誤;（5）受讓人知道他人已經(jīng)依法享有不動產(chǎn)物權(quán)。真實(shí)權(quán)利人有證據(jù)證明不動產(chǎn)受讓人應(yīng)當(dāng)知道轉(zhuǎn)讓人無處分權(quán)的，應(yīng)當(dāng)認(rèn)定受讓人具有重大過失。

5.1 對銀行等債權(quán)人（抵押權(quán)人）的啟示

一是注意抵押物的狀態(tài)。《民法典》第405條、第725條規(guī)定了買賣不破租賃。因此，抵押權(quán)人在接受不動產(chǎn)抵押時(shí)應(yīng)了解抵押物的使用狀況，合理評估實(shí)現(xiàn)抵押權(quán)時(shí)抵押物的剩余價(jià)值。

二是查詢不動產(chǎn)抵押物的登記簿信息。《民法典》第414條規(guī)定了抵押權(quán)順位清償制度，第423條規(guī)定了抵押財(cái)產(chǎn)被查封時(shí)最高額抵押權(quán)所擔(dān)保債權(quán)的確定，以及《最高人民法院關(guān)于適用〈中華人民共和國民法典〉物權(quán)編的解釋（一）》第15條對非善意的規(guī)定。抵押權(quán)人在接受抵押時(shí)應(yīng)查詢不動產(chǎn)登記簿，對登記簿中的權(quán)利狀況進(jìn)行審查，最高額抵押權(quán)人則應(yīng)在發(fā)放每筆貸款前，查閱登記簿中是否有查封登記信息。

5.2 對不動產(chǎn)登記機(jī)構(gòu)的啟示

《不動產(chǎn)登記實(shí)施細(xì)則》僅要求在建工程抵押應(yīng)實(shí)地查看建筑物建造情況，其他不動產(chǎn)抵押權(quán)登記未作要求，對申請材料的真實(shí)性則規(guī)定由申請人負(fù)責(zé)。但《最高人民法院關(guān)于審理房屋登記若干問題的決定》以及司法實(shí)踐要求，登記機(jī)構(gòu)在辦理各類登記要承擔(dān)合理審慎的審查職責(zé)。《不動產(chǎn)登記操作規(guī)范（試行）》14.1.6第7項(xiàng)規(guī)定，有查封的，不予辦理抵押權(quán)登記;第10項(xiàng)規(guī)定，登記申請違反法律、行政法規(guī)規(guī)定的不予登記。因此，登記機(jī)構(gòu)應(yīng)根據(jù)申請人提交的申請材料并結(jié)合詢問制度，比對不動產(chǎn)登記系統(tǒng)中的登記簿等信息，進(jìn)行審慎審查，以避免不能實(shí)現(xiàn)抵押權(quán)時(shí)登記機(jī)構(gòu)因過失而承擔(dān)連帶賠償責(zé)任。

參考文獻(xiàn)：

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