不動(dòng)產(chǎn)統(tǒng)一登記制度體系完善路徑探析

周琳

【摘要】不動(dòng)產(chǎn)統(tǒng)一登記制度的構(gòu)建是完善和發(fā)展中國(guó)特色社會(huì)主義制度，推進(jìn)國(guó)家治理體系和治理能力現(xiàn)代化的重要體現(xiàn)。隨著全面深化改革工作的開(kāi)展，我國(guó)的不動(dòng)產(chǎn)統(tǒng)一登記工作已取得階段性的勝利。自不動(dòng)產(chǎn)統(tǒng)一登記制度實(shí)施以來(lái)，我國(guó)完成了登記機(jī)構(gòu)、登記簿冊(cè)、登記依據(jù)和信息平臺(tái)的“四統(tǒng)一”，最大限度地避免了產(chǎn)權(quán)的交叉和沖突，為市場(chǎng)在資源配置中決定性作用的發(fā)揮奠定了堅(jiān)實(shí)的基礎(chǔ)。

【關(guān)鍵詞】不動(dòng)產(chǎn)登記;制度建設(shè);完善路徑

【DOI】10.12334/j.issn.1002-8536.2021.19.012

隨著互聯(lián)網(wǎng)、云計(jì)算、物聯(lián)網(wǎng)、社交網(wǎng)絡(luò)等技術(shù)的興起和普及，全球數(shù)據(jù)呈爆炸性增長(zhǎng)，數(shù)據(jù)已經(jīng)滲透到每一個(gè)行業(yè)和業(yè)務(wù)職能領(lǐng)域，成為重要的生產(chǎn)要素。基于“大數(shù)據(jù)”開(kāi)發(fā)和運(yùn)用的政府決策模式，逐漸成為政府務(wù)實(shí)行政、提高執(zhí)政效率的新常態(tài)。不動(dòng)產(chǎn)登記數(shù)據(jù)是不動(dòng)產(chǎn)登記機(jī)構(gòu)在履行職權(quán)過(guò)程中所形成的大量數(shù)據(jù)，加快不動(dòng)產(chǎn)登記數(shù)據(jù)的開(kāi)發(fā)與運(yùn)用，對(duì)促進(jìn)不動(dòng)產(chǎn)登記數(shù)據(jù)價(jià)值顯化，構(gòu)建精準(zhǔn)治理和便捷化的登記服務(wù)體系，打造高效、便民的不動(dòng)產(chǎn)登記服務(wù)機(jī)構(gòu)具有重要意義。

1、不動(dòng)產(chǎn)登記的特征

不動(dòng)產(chǎn)登記對(duì)象是個(gè)人的不動(dòng)產(chǎn)，在《物權(quán)法》的保護(hù)之下，不動(dòng)產(chǎn)登記按照合法的流程進(jìn)行，并將登記的結(jié)果進(jìn)行公示，具有一定的法律效力，也就是個(gè)人的物權(quán)受到不動(dòng)產(chǎn)登記結(jié)果的合法權(quán)益保護(hù)。按照現(xiàn)有的流程，不動(dòng)產(chǎn)登記必須是由當(dāng)事人主動(dòng)向有關(guān)部門(mén)申請(qǐng)，并且自愿填寫(xiě)表格，按照標(biāo)準(zhǔn)化的操作信息進(jìn)行自主的上報(bào)，如果當(dāng)事人不主動(dòng)申請(qǐng)，登記行為就不發(fā)生，也不會(huì)進(jìn)行信息的公式。其次，不動(dòng)產(chǎn)登記的對(duì)象是個(gè)人的不動(dòng)財(cái)產(chǎn)，以不動(dòng)產(chǎn)的變更以及不動(dòng)產(chǎn)的所有權(quán)確認(rèn)作為登記的主要內(nèi)容，并以此作為依據(jù)對(duì)外公示。一般來(lái)說(shuō)，《物權(quán)法》是不動(dòng)產(chǎn)登記主要依據(jù)的法律。最后，不動(dòng)產(chǎn)登記是保護(hù)個(gè)人財(cái)產(chǎn)對(duì)不動(dòng)產(chǎn)進(jìn)行權(quán)利歸屬確認(rèn)的最重要法律形式，也是物權(quán)確認(rèn)的公信力來(lái)源。在不動(dòng)產(chǎn)登記信息公示的指導(dǎo)之下，交易的安全得到保證，效率得到提高，有利于現(xiàn)代物權(quán)的確認(rèn)。

2、不動(dòng)產(chǎn)統(tǒng)一登記制度體系完善路徑

2.1暢通不動(dòng)產(chǎn)登記信息共享

推動(dòng)不動(dòng)產(chǎn)登記信息共享集成是不動(dòng)產(chǎn)登記提質(zhì)增效的前提條件和必然要求。為了實(shí)現(xiàn)這一目標(biāo)，要利用制度約束作用強(qiáng)化部門(mén)間的業(yè)務(wù)協(xié)同和信息共享應(yīng)用，建立多維、立體的信息交互平臺(tái)，實(shí)現(xiàn)信息的自由安全流動(dòng)。目前各地仍然存在交易登記信息不共享、假共享的情況，與稅務(wù)總局、工商總局、民政部等有關(guān)部門(mén)的信息共享工作推進(jìn)較為緩慢，影響了“放管服”工作和不動(dòng)產(chǎn)登記提速增效。同時(shí)，為了適應(yīng)《中華人民共和國(guó)民法典》《中華人民共和國(guó)電子簽名法》等新法、新規(guī)的落實(shí)，下一步應(yīng)加快落實(shí)部門(mén)間信息共享和電子證照的開(kāi)發(fā)和利用工作。

2.2加強(qiáng)對(duì)登記人員的能力培養(yǎng)

不動(dòng)產(chǎn)統(tǒng)一登記是一項(xiàng)證照鑒別、勘驗(yàn)測(cè)量、數(shù)據(jù)匯總等多方面內(nèi)容的系統(tǒng)工程，具體包括紙質(zhì)檔案數(shù)據(jù)、電子業(yè)務(wù)數(shù)據(jù)、勘測(cè)調(diào)查數(shù)據(jù)、基礎(chǔ)地理數(shù)據(jù)和基本影像數(shù)據(jù)等。通過(guò)數(shù)據(jù)匯總形成完善的不動(dòng)產(chǎn)數(shù)據(jù)信息。在歷史性的宅基地使用中，其檔案年份、檔案類(lèi)型、宗地特征碼、權(quán)利人用途、權(quán)利屬性等方面，具有錯(cuò)綜復(fù)雜的特點(diǎn)。這對(duì)不動(dòng)產(chǎn)登記人員的專(zhuān)業(yè)性也提出了一定要求首先，《不動(dòng)產(chǎn)登記暫行條例》對(duì)于登記人員的職能要求是“應(yīng)當(dāng)具備與不動(dòng)產(chǎn)登記工作相適應(yīng)的專(zhuān)業(yè)知識(shí)和業(yè)務(wù)能力”，因此，需要進(jìn)一步嚴(yán)格對(duì)不動(dòng)產(chǎn)登記部門(mén)人才的錄取與考核規(guī)定。從事不動(dòng)產(chǎn)統(tǒng)一登記的工作人員必須要取得不動(dòng)產(chǎn)登記考核證書(shū)之后，才能進(jìn)行操作不動(dòng)產(chǎn)的登記流程。其次，不動(dòng)產(chǎn)統(tǒng)一登記部門(mén)要建立學(xué)習(xí)型的組織文化，加強(qiáng)對(duì)工作團(tuán)隊(duì)的建設(shè)力度，通過(guò)在職教育與培訓(xùn)，培養(yǎng)專(zhuān)業(yè)的不動(dòng)產(chǎn)登記人才隊(duì)伍。除了內(nèi)部教育培養(yǎng)，還可以加大對(duì)外部人才的引進(jìn)，比如向社會(huì)招聘，通過(guò)具有專(zhuān)業(yè)技能和不動(dòng)產(chǎn)就業(yè)資格的優(yōu)秀人才引入，來(lái)充實(shí)工作團(tuán)隊(duì)專(zhuān)業(yè)水平，以更好的發(fā)揮職能作用。最后，制定科學(xué)完善的不動(dòng)產(chǎn)登記流程。不動(dòng)產(chǎn)登記信息繁多，流程繁瑣。要求在技術(shù)操作中，一定要按照模板設(shè)定標(biāo)準(zhǔn)，進(jìn)行屬性錄入。多人錄入時(shí)必須保證高度統(tǒng)一，避免同屬性?xún)?nèi)容的填寫(xiě)雜亂或重疊現(xiàn)象。加強(qiáng)不動(dòng)產(chǎn)登記部門(mén)內(nèi)部科室的溝通與銜接，科學(xué)合理設(shè)置不動(dòng)產(chǎn)統(tǒng)一登記窗口，做好人員配置，技術(shù)設(shè)施完善，保障不動(dòng)產(chǎn)登記工作高效有序的開(kāi)展。

2.3建立統(tǒng)一的不動(dòng)產(chǎn)登記信息管理平臺(tái)

不動(dòng)產(chǎn)登記數(shù)據(jù)是依托登記系統(tǒng)在日常登記工作中逐漸積累而形成的，它的存在離不開(kāi)不動(dòng)產(chǎn)登記系統(tǒng)的完善。建立統(tǒng)一的不動(dòng)產(chǎn)登記信息管理平臺(tái)其目的是為了實(shí)現(xiàn)不動(dòng)產(chǎn)審批、交易和登記信息在有關(guān)部門(mén)間依法依規(guī)互通共享，提供不動(dòng)產(chǎn)登記信息依法公開(kāi)查詢(xún)服務(wù)，有利于方便群眾辦證，提高辦證效率，消除“信息孤島”，促進(jìn)不動(dòng)產(chǎn)登記信息更加完備、準(zhǔn)確、可靠，建立健全社會(huì)征信體系，保證不動(dòng)產(chǎn)交易安全，保護(hù)群眾合法權(quán)益。將土地房屋、農(nóng)業(yè)、林業(yè)等不動(dòng)產(chǎn)的登記整合在一個(gè)登記平臺(tái)中，有利于不動(dòng)產(chǎn)登記數(shù)據(jù)的整合建庫(kù)，方便不動(dòng)產(chǎn)登記數(shù)據(jù)的開(kāi)發(fā)利用。

2.4明晰不動(dòng)產(chǎn)登記機(jī)構(gòu)權(quán)責(zé)

《不動(dòng)產(chǎn)登記暫行條例》的實(shí)行初步實(shí)現(xiàn)了登記部門(mén)的統(tǒng)一，但在實(shí)際工作中還存在權(quán)責(zé)不明確、部門(mén)之間相互推諉等問(wèn)題。長(zhǎng)期以來(lái)，由于土地、房屋等不動(dòng)產(chǎn)分別屬于不同的行政部門(mén)管理，導(dǎo)致分散登記后的統(tǒng)一登記在實(shí)行過(guò)程中行政管理和不動(dòng)產(chǎn)登記職責(zé)劃分不明，將管理職責(zé)混入登記職責(zé)來(lái)審查和把關(guān)的情況仍然存在。此外，由于辦理不動(dòng)產(chǎn)登記的機(jī)構(gòu)均為事業(yè)單位，它只是受行政管理機(jī)關(guān)的委托進(jìn)行不動(dòng)產(chǎn)登記事務(wù)，而行政管理機(jī)關(guān)自然而然地會(huì)將其管理工作落實(shí)到不動(dòng)產(chǎn)登記中心去實(shí)施，不動(dòng)產(chǎn)登記中心因此也會(huì)被多個(gè)行政部門(mén)進(jìn)行多重領(lǐng)導(dǎo)，進(jìn)而在一定程度上增加了非登記事務(wù)，提升登記出錯(cuò)率。對(duì)此，我國(guó)應(yīng)對(duì)不動(dòng)產(chǎn)統(tǒng)一登記主體進(jìn)行重新定位，提升不動(dòng)產(chǎn)登記的獨(dú)立性，保證登記的公信力與推定力。

2.5簡(jiǎn)政放權(quán)，優(yōu)化登記技術(shù)操作流程

一方面，中央政府應(yīng)加強(qiáng)對(duì)各地不動(dòng)產(chǎn)登記管理部門(mén)的垂直管理，通過(guò)信息監(jiān)控和監(jiān)督指導(dǎo)，推動(dòng)不動(dòng)產(chǎn)統(tǒng)一登記制度的深入貫徹落實(shí)，另一方面，各地的不動(dòng)產(chǎn)登記部門(mén)應(yīng)進(jìn)一步加強(qiáng)協(xié)調(diào)能力與資源整合能力，嚴(yán)格遵守國(guó)家頒布的技術(shù)標(biāo)準(zhǔn)，認(rèn)真核對(duì)各種類(lèi)型的不動(dòng)產(chǎn)信息，建立起基礎(chǔ)數(shù)據(jù)庫(kù)，為加快不動(dòng)產(chǎn)統(tǒng)一登記信息系統(tǒng)建設(shè)做出努力。第一，制定移交、整合各類(lèi)不動(dòng)產(chǎn)登記資料的準(zhǔn)確時(shí)間表和可行的操作辦法，建立登記業(yè)務(wù)流程標(biāo)準(zhǔn)，包括各類(lèi)不動(dòng)產(chǎn)的審批、交易、流轉(zhuǎn)、登記、糾紛調(diào)處等等，明確劃分部門(mén)內(nèi)部各個(gè)科室的工作內(nèi)容、負(fù)責(zé)事務(wù)和職責(zé)范圍;合并重疊的業(yè)務(wù)環(huán)節(jié)，優(yōu)化調(diào)整崗位設(shè)置，制定業(yè)務(wù)操作標(biāo)準(zhǔn)化規(guī)范。第二，堅(jiān)決取締各類(lèi)無(wú)謂的證明和繁瑣手續(xù)。對(duì)于沒(méi)有法律法規(guī)效應(yīng)的證明、審核、批準(zhǔn)、蓋章等手續(xù)或材料，不得要求由當(dāng)事人提供，這些都不能作為不動(dòng)產(chǎn)登記的前置條件或納入不動(dòng)產(chǎn)登記業(yè)務(wù)流程。要加強(qiáng)信息技術(shù)建設(shè)，推動(dòng)電子檔案資料與原始紙質(zhì)型的資料的穩(wěn)定銜接進(jìn)程，實(shí)現(xiàn)同步移交。

結(jié)語(yǔ)：

綜上所述，不動(dòng)產(chǎn)登記對(duì)于房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)的影響要從多個(gè)維度共同看待，分析當(dāng)前不動(dòng)產(chǎn)登記存在的問(wèn)題，規(guī)范市場(chǎng)的發(fā)展，從條例的完善程度入手，調(diào)整房?jī)r(jià)和整個(gè)行業(yè)發(fā)展所面臨的風(fēng)險(xiǎn)和困境，進(jìn)一步完善不動(dòng)產(chǎn)登記的細(xì)節(jié)管理問(wèn)題，整理房地產(chǎn)登記和房產(chǎn)稅之間的內(nèi)部關(guān)系，從而減少房地產(chǎn)統(tǒng)一登記對(duì)于房地產(chǎn)短期經(jīng)濟(jì)運(yùn)行帶來(lái)的波動(dòng)性風(fēng)險(xiǎn)，促進(jìn)宏觀經(jīng)濟(jì)的平穩(wěn)運(yùn)行，保障行業(yè)的健康發(fā)展。

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