“十三五”規劃以來鄭州市房地產調控政策分析

余歡

摘要：“十三五”至今我國城鎮化進程加速推進，作為我國國民經濟的支柱產業，房地產業及房地產調控政策一直備受關注。隨著房地產調控政策的不斷推進，其政策目標更清晰、任務更明確。文章通過梳理該時期鄭州市在限購、限貸、限價等方面的調控政策，分析政策變化和演進的邏輯，并結合鄭州市的特殊背景，探討國家中心城市建設對房地產業及其調控政策的影響。

關鍵詞：“十三五”規劃;鄭州市;房地產調控政策;國家中心城市

一、引言

2020年是“十三五”規劃的收官之年，國家統計局數據顯示，在“十三五”期間我國城鎮化率從2016年末的57.35%上升到2019年末的60.60%，而房地產業作為我國經濟的支柱產業其地位始終不減。在此期間，房地產調控作為國家和地方政府保持房地產市場和經濟健康可持續發展的政策手段，一直備受關注。由于我國各地區房地產市場具有其各自不同的區域特征，單獨對某一城市或者地區進行分析具有必要性。2016年末，《促進中部地區崛起“十三五”規劃》得到國務院批復，至此鄭州市建設國家中心城市的重大國家戰略被正式提上日程。在此背景下，對過去一段時期新設國家中心城市鄭州市的房地產調控政策進行梳理并分析政策的演進過程，有助于深刻理解地區房地產市場的現狀，闡述國家中心城市建設對房地產市場及其調控政策的影響，為其他中心城市房地產調控提供參考借鑒。

二、“十三五”期間鄭州市房地產調控政策分析

我國全面住房市場化改革始于1998年，為防止我國房地產市場過熱， 2003年國家開始出臺一些緊縮的調控政策。緊隨其后，鄭州市于2004年開始出臺并實施房地產調控政策，針對房地產市場過熱、房地產市場化改革及房地產市場持續健康穩定發展等方面不斷做出政策調整。

從房地產市場發展特點看， 鄭州是我國的新一線城市，投資額等各項指標在我國各地房地產市場處于中等水平。從調控政策執行情況看， 該類市場調控力度適中， 調控政策上更傾向于限購和限貸政策。

（一）限購政策

限購政策主要采取限制購房數量、增加二手房交易稅、提高購房條件等來實施。2011年1月鄭州市住房保障和房地產管理局出臺《關于本市及非本市戶籍居民家庭在鄭州市限購商品住房的通知》，通過制定差異化的限購政策并明確相關主體的權利義務，開啟鄭州市全面實施商品住房限購。2011年限購政策的推出可以說是鄭州嚴格調控政策的開始，同年3月限購政策升級。2013年，限購政策進一步升級。2014年開始，鄭州市調控政策開始轉向，限購政策取消。寬松的調控政策持續時間并不長，2016年9月，新一輪嚴格的緊縮調控政策開啟。

根據我國房地產市場運行狀況，在保證房地產市場穩定、房地產去庫存任務基本完成的前提下，“十三五”規劃首年，中央政府開始強調“抑制資產泡沫”和“防范經濟金融風險”，并提出在貨幣政策方面需要根據經濟形勢不斷調整。根據中央政策方向，2016年國慶節前后，全國各大城市開啟了新一輪的房地產調控，并在限購、限貸、限售、限價等方面做出新嘗試。這一時期鄭州市房地產調控相對較早，始于2016年9月中旬，其中在限購方面提出“擁有兩套房者限購180平米以下住房，第二套房首付40%，首套房首付30%”。隨著全國各地陸續出臺限購政策，2016年 12月22日和2017年5月3日分別出臺了鄭州市部分區域的限購通知。具體限購政策變化趨勢見圖1。

限購重啟：2016年10月2日，市房管局印發《住房限購政策實施細則》，重啟限購。對鄭州市市區范圍內，“擁有1套住房的本市戶籍居民家庭，無住房的非本市戶籍居民家庭，限購1套180平方米以下的住房”;“擁有2套及以上住房的本市戶籍居民家庭，擁有1套及以上住房的非本市戶籍居民家庭”，暫停向其出售市區住房。

限購升級：2016年12月22日，頒布鄭政辦75號文，限購令升級。在當年鄭政辦64號文中規定的住房限購區域內，增加“單套建筑面積180平方米以上的住房納入限購范圍”這一規定。另外針對非鄭州戶籍居民家庭，提出社保或個稅證明等條件以進行購房限制。

限購再升級：2017年5月3日，鄭政辦58號文在2016年的鄭政辦64號文的基礎上增加新鄭市、滎陽市、中牟縣等限購區，限購區內嚴控企業炒房離婚買房，行政區內5月3日后購買房產自取得《不動產權證書》之日起不滿3年的不得上市轉讓，贈予方式上也是贈與人滿3年后方可再次購買住房。

限購放寬：2017年11月23日，提出放寬限購政策，外市戶籍全日制本科及以上學歷畢業生或者副高級職稱及以上職稱買房不需要審核24個月的社保。

限購再放寬：2018年9月起，鄭州樓市急轉直下，開發商多采用低價走量的方式回本，部分樓市項目價格甚至低于政府指導價。諸如首付分期等違規操作也在房地產市場上重演。在此背景下，伴隨著鄭州市平抑均價的限簽政策放開，限購政策悄然放松。

研究表明，我國第二輪限購政策在效果上顯著弱于第一輪。具體到鄭州市而言，限購政策可以在較短的時間內控制房價過快上漲，但就整個政策階段而言限購屬于過渡性政策。出于控價格、穩預期的角度，建立租購并舉的住房新制度或許能夠成為強有力的政策工具。結合中央“房住不炒”總基調，鄭州市在2018年全市住房保障和房地產工作會議提出“大力培育和發展住房租賃市場，嚴格落實房地產調控政策，促進房地產市場平穩健康發展”。

（二）限貸政策

我國的限貸政策分為兩部分，一方面對住房的最低首付比例進行限制，另一方面則通過提高個人住房抵押貸款的利率進行約束，通過調整居民房地產信貸首付款比例和利率等，限制居民購房的融資能力和杠桿水平。具體而言，鄭州市的限貸政策與限購政策并向而行，其變化趨勢與限購政策加強與放寬趨勢具有一致性，主要限貸政策集聚在2016年，具體見圖2。