淺談不動產(chǎn)登記制度對房地產(chǎn)市場的影響

吳維欣

摘要：不動產(chǎn)登記屬于《中華人民共和國物權(quán)法》設置的一項物權(quán)條例，是國務院機構(gòu)變革與職能改變方案的核心內(nèi)容，是優(yōu)化社會主義市場經(jīng)濟機制、制定現(xiàn)代市場體制的內(nèi)在需求。不動產(chǎn)登記是物權(quán)公示的渠道，實質(zhì)上是確定了權(quán)利人的事實過程，文章從不動產(chǎn)登記體制分析著手，介紹了不動產(chǎn)登記體制的目標與含義，從而分析其對房地產(chǎn)市場的作用，以期為，能夠為相關從業(yè)者提供借鑒。

關鍵詞：不動產(chǎn)登記;房地產(chǎn)市場;目標;含義

雖然房地產(chǎn)行業(yè)在我國發(fā)展迅速，但是在房地產(chǎn)買賣階段依然有很多潛在風險因素，市場漏洞等問題給開發(fā)商的經(jīng)濟收益造成嚴重影響。由此，國家就對不動產(chǎn)實行登記政策，經(jīng)過不動產(chǎn)登記，能夠提升房地產(chǎn)市場的公開度，保障住戶的權(quán)益，對房價也有較大的宏觀調(diào)控。

一、不動產(chǎn)登記體制介紹

《不動產(chǎn)登記暫行條例》指出，不動產(chǎn)登記主要指不動產(chǎn)登記單位依法把不動產(chǎn)權(quán)利歸屬與其他法定事項登記在不動產(chǎn)登記簿中的行為，其中提及的不動產(chǎn)主要包含土地、海域和房屋、林木等等。并且不動產(chǎn)登記遵守嚴格控制、穩(wěn)定持續(xù)、便于民眾等原則，實施不動產(chǎn)統(tǒng)一登記機制。由此得知，不動產(chǎn)登記條例的執(zhí)行對房地產(chǎn)取得、登記內(nèi)容共享有著實質(zhì)性意義，而且對投機性住房訴求會有較大影響，對改善類住房要求僅有10%的影響，所以在當下的市場背景下，不動產(chǎn)登記政策的執(zhí)行對房地產(chǎn)穩(wěn)定發(fā)展有重要意義。

二、不動產(chǎn)登記政策的目標及意義

不動產(chǎn)集中登記政策是不動產(chǎn)物權(quán)的確定與保護機制，能夠保障各種不動產(chǎn)物權(quán)歸屬內(nèi)容明確，保證不動產(chǎn)權(quán)利人的合法財產(chǎn)權(quán)，避免財產(chǎn)資金的損失。基于不動產(chǎn)統(tǒng)一登記，能夠獲取經(jīng)過國家單位登記的證書，由此確定其物權(quán)狀態(tài)，確保不動產(chǎn)的準確性，有助于保證不動產(chǎn)交易順利進行。

通過各省市的不動產(chǎn)登記機構(gòu)，實現(xiàn)對當?shù)貐^(qū)域的土地房屋實際情況的調(diào)查，注意規(guī)范登記流程，記錄房屋建設的歷程，從而方便開展土地房清查工作的開展，能夠更好的了解房屋信息，方便查詢，還能有效防止國有資產(chǎn)流失。

未實施不動產(chǎn)登記，就不能交易、抵押與轉(zhuǎn)讓。所以，經(jīng)過制定依靠公民個人身份編碼的集中社會信用代碼機制，確定產(chǎn)權(quán)人具備的不動產(chǎn)情況。

三、不動產(chǎn)登記機制對房地產(chǎn)市場的作用

（一）對交易稅收稅率制定提供依據(jù)

一份清晰明了的不動產(chǎn)登記簿，能詳實地記錄本區(qū)域內(nèi)所有商品房、存量房及各種政策性房的基本數(shù)據(jù)、數(shù)量、價格及轉(zhuǎn)移過程，這些數(shù)據(jù)為稅費稅率的制定提供了依據(jù)。合理的稅收制度能調(diào)整市場供需關系，完善資源分配，科學安排收益，對房地產(chǎn)市場泡沫有一定防范作用，維護房地產(chǎn)市場的穩(wěn)定持續(xù)發(fā)展，并為今后征繳房產(chǎn)稅打好基礎。

（二）不動產(chǎn)登記為房地產(chǎn)政策的制定提供基礎

不動產(chǎn)登記為房地產(chǎn)政策如限購等的制定提供基礎;為短期樓市調(diào)控帶來基本的信息與支撐;中長期來說，針對大家廣泛關注的房產(chǎn)稅，其征繳需要把握公民、家庭于全國的房產(chǎn)擁有量，如此方可制定出良好的征稅計劃。

（三）有利于宏觀調(diào)控市場

目前，房地產(chǎn)市場的變化主要受到供求關系、宏觀調(diào)控方針以及金融調(diào)控制度的修改等各項因素的制約，不動產(chǎn)登記制度可能會在很大程度上干擾房地產(chǎn)市場預期，但其自身屬于行政管理過程，短期來說對市場影響很小。因此，不動產(chǎn)登記政策有助于房地產(chǎn)市場穩(wěn)定發(fā)展，有助于制定房地產(chǎn)調(diào)控的科學制度，保障交易安全。另外，不動產(chǎn)登記政策有助于充分突出政府職能，完善市場行為，制定。并且，不動產(chǎn)登記制度實施后，政府能更明確地掌握房地產(chǎn)市場的供求關系，加大房地產(chǎn)市場的調(diào)控力度，有利于宏觀調(diào)控房地產(chǎn)市場。

（四）對房價的影響

不動產(chǎn)暫行條例的實施和不動產(chǎn)登記制度的實施，對房價沒有直接的影響，房價最主要的還是受市場的供求關系和當?shù)厥杖氲挠绊憽２粍赢a(chǎn)暫行條例的實施和不動產(chǎn)登記制度的實施，是為房產(chǎn)稅和遺產(chǎn)稅的開征做準備的，而房產(chǎn)稅和遺產(chǎn)稅開征的預期，會在一定程度上刺激炒房者，讓他們拋售手中閑置的房產(chǎn)，這樣就有利于增加市場上的存量房的數(shù)量，有利于去庫存。存量房增加以后，一定程度上會讓房價呈現(xiàn)下行的趨勢。從長期來看，它會穩(wěn)步抑制房價過快增漲，使房地產(chǎn)市場健康可持續(xù)發(fā)展。

不動產(chǎn)登記政策的實行和開展的實質(zhì)并非對房地產(chǎn)市場檢查調(diào)整，在一定階段內(nèi)不動產(chǎn)登記并不會限制房地產(chǎn)市場的運行。不動產(chǎn)登記的實質(zhì)在于協(xié)調(diào)每個部門，創(chuàng)建集中的信息管理系統(tǒng)，為各項工作的開展帶來一定方便，簡化操作流程。當前，二手房抵償并沒有在不動產(chǎn)登記范圍以內(nèi)，購房人員在這種情況下必定會有觀望態(tài)度，對于不同的行為表現(xiàn)的實質(zhì)目的而言，有些將購房視為重要投資方式的投資者是不會產(chǎn)生大規(guī)模的拋售行為。由此，在實踐過程房地產(chǎn)登記政策的執(zhí)行針對國家房地產(chǎn)市場造成的影響只是完善市場局勢，保證其有序運營。

嚴格意義上分析，不動產(chǎn)登記政策的實施在短期內(nèi)存在一定的顯示，但是無論從宏觀方面還是其它方面分析，均可以認識到不動產(chǎn)登記還是對二手房源造成影響，特別在當前城市的快速發(fā)展下，尤其是大中型城市中的二手房房源會給一手房產(chǎn)生影響。除此之外，從長期角度分析，不動產(chǎn)登記在一定程度上為房產(chǎn)稅收奠定了基礎，二手房產(chǎn)稅的征稅對房價的走勢造成影響，所以要明確的認識到，在調(diào)控力度不斷加大下，調(diào)控會更加精準，不動產(chǎn)登記對房價而產(chǎn)生的影響會越來越明顯。

四、規(guī)范不動產(chǎn)登記政策的對策

（一）各部門進行統(tǒng)一協(xié)調(diào)，及時更新，保證數(shù)據(jù)的準確性

實行不動產(chǎn)登記政策，既要提升房產(chǎn)管理方面的制度執(zhí)行水平，也要和不動產(chǎn)登記包含的各部門進行統(tǒng)一協(xié)調(diào)，讓登記的有關企業(yè)積極配合，及時更新，保證不動產(chǎn)登記數(shù)據(jù)的準確性。在執(zhí)行不動產(chǎn)登記政策時，要明確登記范圍、不動產(chǎn)產(chǎn)權(quán)、開發(fā)商數(shù)據(jù)、資料統(tǒng)計等，是一個諸多部門進行統(tǒng)一協(xié)作的操作流程。唯有通過各單位努力合作，才可以持續(xù)推進不動產(chǎn)登記政策的執(zhí)行。