“三權分置”背景下農地價格收益還原法研究

田澤宇　張英蓉　熊小楊

摘要：三權分置政策實施以來，全國農地流轉情況增加，文章針對農地經營權流轉價格的確定方法進行研究，將收益還原法與“三權分置”的背景結合，以有實行“三塊地”政策的甘肅省隴西縣為調查對象進行調查與計算，結果與全國大部分土地經營權流轉價格較為相符，證明了本研究農地價格確定方法有一定的實際意義，在一定程度上能為農地流轉價格提供參考，促進農地流轉市場的發展。

關鍵詞：三權分置;收益還原法;農地價格

一、引言

2014年末，中央提出了對農村土地制度進行改革，保障農民權益，保護耕地，提出了“三權分置”，將土地承包權、土地經營權、土地所有權分開進行。早在1978年改革開放時，農村實行了家庭聯產承包責任制，把土地的承包經營權歸農民所有，極大調動了農民的積極性，提高了農民責任感，這對我國溫飽問題起了重要的推動作用。“三權分置”這一改革是農村土地制度上的一次重大制度創新，是促進農業現代化的重大舉措。這對農民來說無疑是一大喜訊，確保土地承包權、經營權都掌握在自己手中。農民可以自由支配經營權，可以將土地流轉給他人，獲取租金，也可以自己耕種。這一制度提出后，農地價格這一問題也隨之而來，如何確定價格，怎樣確定價格才能保障農民權益，價格過高，無人購買，價格過低，農民收益則大大減少。為此需要確立一種合理的農地價格方案，根據土地質量，耕種作物，所需成本等各方面來確定價格。其中土地所有權價格可以參照征地價格（征地補償標準）來確定;承包權價格，因為承包是不收費的，價格不好體現;經營權價格就是土地的流轉價格， 同時隴西縣是國務院確定的實行“三塊地”改革的33個試點縣（市、區）之一，在農地流轉方面有相當大的政策支持，農地流轉市場氛圍較好，本文以隴西縣土地經營權的價格流轉為研究重點。

二、現有研究綜述

農地價格評估有不同的方法，針對不同的情況選擇主要有收益還原法，成本逼近法，市場比較法等來計算，在“三權分置”時期制度的革新與農地價格之間并沒有建立良好的聯系，但收益還原法與成本逼近法仍被人們廣泛運用。其中單勝道等（2000）提高收益還原法是收益還原法是將待估農地在未來每年預期的純收益，以一定的收益還原率統一還原為評價時日總收益的一種方法。農地的成本逼近法與市地評估運用的成本逼近法一樣，調查為取得農地使用權而向農地所有者或原農地使用者支付的費用、還有農業開發的基本工程配套和土壤改良等費用、以及當地稅費、利息、利潤來計算農地價格，一般適用于新開發農地的評估，但我國土地市場發展不完善，這種方法運用較少。楊慶媛等（1999）提出應用收益還原法確定地產價格的關鍵是宗地的純收益測算。王露等（2012）認為收益法考慮了土地承包經營權的收益情況，評估結果易為雙方接受，相關參數也較易確定，適用于所有可流轉的農村土地承包經營權價格評估，是當前農用地估價中的主要方法。單勝道等（2002）認為市場比較法是指在同一市場條件下，根據替代原則，以條件類似或使用價值相同的土地買賣、租賃實例與待估宗地加以對照比較，就兩者之間在影響該土地的交易情況、期日、區域及個別因素等的差別進行修正，求取待估宗地在評估時日地價的方法，并從不同的角度出發，分析了市場比較法的優缺點，還在市場比較法的前提下，拓展出了市場替代法，市場假想法。單勝道等（1999）文章中比較了市場比較法，市場替代法，市場假想法的優缺點以及適用范圍。單勝道等（2002）對農地價格影響因素這方面提出見解，認為因素與因素之間具有相對獨立性，有自然因素，地形因素，氣候因素等。

雖然對農地價格確定的方法有多種，但現階段適應處于“三權分置”時期的農地價格評估方法還存在眾多不足：首先如何在承包權、經營權、所有權分開的情況下，計算土地經營權流轉的價格。其次流轉的年限，隨著社會的發展、經濟的提高，若農地流轉30年，那么前10年根據當時制度制定價格，但后20年國家發展，生活水平提高，經濟發展，那么農地價格不能保持現在的價格，這對農民權益有一定消極影響，農民的積極性也隨之降低，農業生產生活將發展緩慢，還有一些不可預測的負作用，對年限這一問題還沒有很好的解決方法。運輸成本時的費用：運輸成本，如種子、農藥、機械用具、燃油費等，這一部分價格無法計算。切實調查農戶時，農民很容易忽略此部分費用，如果運用成本大時，還可以在計算時加上這部分的費用，費用很小時，便不能計算。導致農地流轉價格評估也有一定的誤差出現，精確度不高。最后農地利用方式的不同也導致農地價格的差異：農地利用方式的不同導致農地質量的好壞，質量的好壞對農地價格有正比的影響，質量好則價格高，質量壞則價格低等。

而在“三權分置”的背景下，由于三權分置政策實行的時間相對來說較短，有很多的新案例，新情況出現。并且在各省市的實行的情況各不相同，所以在農地流轉方面各地情況也不相同。導致了現有的農地價格確定方法并不能夠滿足現在的承包經營權被分為承包權和經營權的情況，同時也缺乏與之相關研究和文獻。在這樣的背景下沒有很適用的農地流轉價格的確定方法，針對這一種情況，筆者希望通過實地調查，從三權分置改革后農戶憑借種植或出租而從農地中得到的收益這一角度出發，著重使用收益還原法來確定對于農戶合理的經營權流轉價格。

三、研究方法

（一）農地價格確定方法：收益還原法

根據對現有文獻的研究以及結合現有的三權分置制度，了解到收益還原法是最為廣泛應用在經營權流轉價格確定的。收益還原法是依據農戶在農地上的總收益，即種植作物帶來的經濟利益，總成本即在種植作物過程中花費的一些必要費用，兩者與收益還原率還原，得出農地的收益價格，繼續作簡單的除法計算算出最后農地流轉的價格。收益還原法需考慮的因素眾多，并且隨著社會發展其中客觀因素的取值也在變化，但是其原理都是一致的。在運用評估時需根據實際情況選擇合適的計算公式，其中確定計算步驟為兩步，這里分別稱為公式（1）與公式（2）。