售后回租準則的改進及對國內會計的影響
——基于對國際財務報告第16號準則征求意見稿的分析

李元一

（云南大學 云南昆明 650500）

2016年，國際會計準則理事會（IASB）發布了新的租賃會計準則IFRS 16。用國際會計準則委員會的原話“租賃合同產生的權利和義務，滿足承租人角度的資產和負債的定義” 來說，承租人會計取消了融資租賃和經營租賃的分類，但出租人會計仍然區分融資租賃和經營租賃。2020年11月發布的《關于售后回租交易中的租賃負債》（征求意見稿）是對2016年1月13日發布的《國際財務報告準則第16號：租賃》的補充完善。作為租賃的特殊組成部分，售后回租是會計處理的難點。一方面售后回租與抵押借款有相似之處，另一方面衡量售后回租交易中所產生的負債的不同意見可能導致賣方－承租人的財務報表存在重大差異。擬議的修正案將規定賣方－承租人在最初衡量售后回租交易中產生的使用權資產和負債時使用的方法，以及賣方－承租人隨后如何衡量該負債，這意味著售后回租的會計處理將進一步得到規范。本文對以下方面進行分析：征求意見稿中包含的修訂建議；修改后對售后回租的會計處理；準則的修訂對國內會計的影響。

一、對IASB有關使用權資產和租賃負債初始計量的準則修改建議的分析

（一）使用權資產的初始計量

IASB修改建議。準則修改建議增加了使用權資產的詳細計算方法，折現后的預期租賃負債與資產的公允價值之比為承租人資產留存比例，售前賬面價值余額乘留存比例等于使用權資產的價值（第100段）。

建議分析。《征求意見稿》提出之前準則對使用權資產的初始計量規定模糊，即使用權資產按賣方－承租人保留的資產價值與先前賬面價值的比例進行計量。關于承租人保留的資產價值，由于沒有特殊規定，在進行會計處理時無法確定是用歷史成本、可變現凈值還是重置成本來計量。2016年承租人會計的修改，準則僅僅指出了售后回租的使用權資產就是重新轉回的資產部分的概念，具體哪一部分屬于轉回的資產沒有做出明確的規定。這就導致了公司在編制財務報表時可以對數額作出利于自己的解釋，例如有銀行貸款需求的公司可以夸大使用權資產，減小財務杠桿來使其滿足貸款的限制性條款。準則修改建議提高了使用權資產初始計量的準確性。

（二）租賃負債的初始計量

IASB修改建議。征求意見稿提出承租人應根據在租賃開始日期未支付的預期應付賬款的現值，使用第26段規定的折現率，初步衡量租賃負債。新加的段落明確了租賃負債的范圍，還規定了之前未明確的售后回租的租賃負債折現率。新增的IFRS 16 100A段作為對第100段中租賃負債初始計量的細化，規定了租賃負債的構成：第一，固定付款（包括實質性固定付款）減去任何租賃激勵（減免）；第二，可變租賃付款（不管它們是依賴于某指數還是利率）；第三，根據剩余價值擔保，賣方－承租人預計應支付的金額；第四，如果租賃期反映出賣方－承租人行使終止租賃的選擇權，違約罰款也包含在內。

建議分析。IFRS 16對租賃的會計處理規定比較完善，對售后回租并沒有單獨討論。售后回租業務在進行會計處理時通常要參考普通租賃的準則要求，但由于售后回租的特殊性，準則模糊容易誤導財務人員。征求意見稿提出的關于租賃負債初始計量的修改建議除了100A段，其余部分均為對售后回租會計處理準則的明確，規定售后回租可用的普通租賃準則，與之前的慣例并沒有太大差別。例如征求意見稿發布前，沒有關于售后回租租賃負債折現率的特殊規定，但財務人員默認使用租賃內含報酬率或承租人的借貸利率作為折現率。準則規定修改后，利用準則缺失操縱報表的現象將減少。租賃負債的構成是準則新添部分，對于持有固定資產并傾向于采用售后回租方式融資的公司，租賃負債在其資產負債表中重要且廣泛，明確規定租賃負債的范圍尤為重要，一旦資產負債表與事實存在較大差異，會影響財報使用者作出判斷。

二、對IASB有關使用權資產和租賃負債后續計量的準則修改建議的分析

（一）使用權資產的后續計量

1. IASB修改建議。新增IFRS 16 第102A段規定：售后回租產生的使用權資產的后續計量執行準則第29-35段內容。

2. 建議分析。售后回租使用權資產后續計量的會計處理沒有變化，修改建議僅僅為其后續計量方法提供了出處，和前文提到的初始計量租賃負債折現率的修改相似。

使用權資產后續計量仍包括成本模型、公允價值模型和重估模型三種方法：第一，成本模型與《IAS 16 －固定資產》中類似，即后續計量為成本減累計折舊減資產減值。在折舊時間上與固定資產折舊略有不同：如果承租人在租賃結束時會行使買斷的權利，折舊時間為從開始日到資產使用壽命結束日。如果不購回，折舊時間按剩余使用壽命和租賃時長孰短計算；第二，若承租人對投資性資產的計量采用了IAS第40號準則，售后回租的使用權資產后續計量也要采用公允價值模型；第三，若承租人對與使用權資產相近的一類資產計量采用IAS 16的重估模型，使用權資產也需要采用重估模型。現有準則對使用權資產的后續計量的規定存在漏洞，會導致企業從折舊費用上進行“利潤操縱”。

（二）租賃負債的后續計量

IASB修改建議。102B段為新增租賃負債后續計量準則。第一，增加賬面價值以反映租賃負債的利息，減少賬面金額以反映租賃期間的付款；第二，出現重新評估或租賃條款修改時需要調整賬面金額，但在42（b）段存在特殊情況，確定租賃負債使用的指數或比率未來會發生變化時，只有現金流量發生變化時，承租人才需要重新計算剩余租期的租賃負債；第三，當租期發生改變（40（a）段）或未單獨核算的租賃合同變更（45段）發生時，修改后的租賃負債應是在重新測量之日修訂的預期租賃應付賬款。除了這兩種情況，承租人不需要重新計量租賃負債以反映未來可變租賃款項的變化；第四，確認實際支付的租賃款項與第38段所述報告期內預期支付的租賃款項之間的任何差額。如果實際支付的款項少于預期支付的款項，承租人還應按照第38條的規定，調整租賃負債的賬面金額，作出相應的調整。

建議分析。租賃負債的后續計量與計息債券類似，年初償還和年末償還結果不同。第一，售后回租沿用了39-46段出現重新評估或租賃條款修改時需要調整賬面金額的準則，重估租賃負債的同時也要重估使用權資產。當使用權資產為零但仍有租賃負債時，應當確認在損益表中；第二，規定在第39-46段出現的情況下才適合修改售后回租租賃負債余額；第三，反映了售后回租與普通租賃的差異，只有租期發生改變或未單獨核算的租賃合同變更才會導致承租人需要重新計量租賃負債，普通租賃一些需要重新計量的情況在售后回租這里并不需要，例如對未來是否購買標的資產的評估發生改變，40（b）段要求承租人修改租賃負債，但售后回租不需要。實際支付的租賃款項與報告期內預期支付的租賃款項之間存在差異，承租人應當調整租賃負債余額，并將差額計入損益；第四，將租賃負債后續計量中產生的收入和費用與前面關于普通租賃的準則聯系起來，表明兩者標準、基礎相同，會計處理也相同。

三、對IASB有關準則生效日和過渡期的修改建議的分析

IASB修改建議。承租人應當在生效日當天或之后開始的會計年度執行新準則，允許提前申請使用新準則（C1C）。根據國際會計第8號準則，首次申請日后發生的售后回租交易都應當追溯調整。如果僅通過后見之明才能追溯包括可變租賃負債的售后回租交易，承租人需要在使用新準則的第一個會計年度首日確定預期的租賃負債。第一，按最初使用修訂條款之日后剩余預期租賃款項的現值，用第37段所述的折現率計算租賃負債；第二，衡量售后回租產生的使用權資產的賬面金額，如同該修訂在交易開始日已經適用，但是在最初申請應用新準則之日使用剩余預期租賃負債加上該日前實付的租賃負債來計量；第三，在初次使用新準則之日確認對執行修改后的準則的累積作用并作為對權益性科目期初余額的調整。

建議分析。售后回租新準則的追溯調整是新內容，IFRS 16 附錄C包括2019年實行租賃新準則的追溯要求，特別是關于承租人修改之前融資租賃和經營租賃的要求。現有附錄C也包含了售后回租部分：C16段規定，企業不應重新評估新準則使用日前發生的售后回租交易是否滿足銷售條件；C17段規定，如果回租屬于融資租賃，承租人應當對該交易與其他融資租賃進行相同處理，并繼續攤銷租期內的銷售所得；C18段規定，如果回租屬于經營租賃，承租人應當對該交易與其他經營租賃進行相同處理，并根據遞延損益調整資產負債表內的使用權資產數額。本征求意見稿增加了承租人對租賃負債的追溯調整，要求承租人在使用新準則的第一個會計年度首日確定預期的租賃負債。

四、對IASB有關附帶性說明例子的修改建議的分析

（一）IASB修改建議

IASB新增案例25－包含可變租賃支付的銷售回租交易：

1.出售固定資產，并確認和計量因回租產生的使用權資產和租賃負債

承租人將一棟建筑出售給出租人，售價180萬元等于房屋出售日的公允價值。交易日該建筑的賬面價值為100萬元，同時承租方與出租方簽訂了五年的租房合同，合同規定五年內承租人每年按使用該建筑產生的收入的7%支付年度租金，每年最低支付金額為8.5萬元（按市場利率支付）。每年的預計收入和預期租金如表1所示。

表1 年度預計收入和預期租金（單位：元）

承租人建筑轉讓滿足了IFRS 15的要求，記為售后回租。租賃內含報酬率不能輕易確定，承租人的借款利率為每年3.5%，預期租賃支付的現值是449642元。

交易開始日，承租人通過比較預期租賃付款的現值與該建筑的公允價值，衡量因該建筑的回租而產生的使用權資產。使用權資產為：1000000（賬面價值）×449642（五年預期租賃付款的現值）÷1800000（公允價值）=249801元。

出售建筑的收益為80萬元（售價－賬面價值）。承租人僅確認與轉讓給出租人的權利相關的收益金額600159元。199841(800000×449642÷1,800,000）是指承租人保留的房屋使用權；600159(800000×(1800000-449642)÷1800000）是指轉讓給出租人的權利。交易開始日承租人的會計分錄見表2。

表2 交易開始日承租人的會計分錄（單位：元）

2.后續計量

承租人預期在租賃期內平均消費使用權資產，對使用權資產進行直線法折舊。

假設賣方－承租人在第1年支付了9.2萬元，第2年和第3年支付了9.6萬元，第4年和第5年支付了10.4萬元的租賃費用（按承租人使用該建筑產生收入的7%計算），使用權資產和租賃負債見表3、表4。

表3 租賃負債（單位：元）

表4 使用權資產（單位：元）

承租人在損益表中確認實際支付的租賃款項與預期支付的租賃款項的差額見表5。

表5 損益表中實際與預期支付的租賃款項差額（單位：元）

3.包括租賃合同修改的后續計量

假設其他條件與前例中相同，除了第3年年初，承租人和出租人同意修改原租賃合同條款，規定在剩余的租賃期間內（從第3年到第5年）租賃費占承租人每年使用該建筑物收入所得的6%，每年最低租賃付款85,000元不變；承租人第3年至第5年的預計收入保持不變；第3年開始時，賣方－承租人的借款利率是每年3%。承租人確定合同修訂后的預期租賃付款如表6所示。

表6 租賃合同修訂后預期租賃付款（單位：元）

承租人在第3年和第4年每年支付88000元；在第五年支付92000元（按承租人使用該建筑產生的收入的6%計算）。合同修改前的使用權資產余額為289483元，租賃負債余額為149881元。

在合同修訂的生效日期（第3年年初），承租人對租賃負債的重新計量基于：修訂后的第3年的預計租金87000元，第四年88800元，第五年90000元；承租人合同修訂后的借款利率為每年3%。承租人確認變更后的租賃負債（250531元）與變更前的租賃負債（289483元）之間的差額38952元，作為對使用權資產的調整，分錄如表7所示。

表7 租賃合同修訂后使用權資產的調整（單位：元）

變更后的租賃負債和使用權資產見表8、表9。

表8 租賃負債（單位：元）

表9 使用權資產(單位：元)

承租人在損益表中確認實際支付的租賃款項與預期支付的租賃款項之間的差額如表10所示。

表10 合同修訂后損益表中實際與預期支付的租賃款項差額（單位：元）

（二）建議分析

《例24－固定租賃付款的銷售回租交易》并沒有解釋如何處理包含可變租賃支付和租賃合同修改的交易，例25使案例進一步貼近實務。以收入百分比作為租賃付款并規定最低租金的做法接近實務，固定租賃付款可能會因租金過高導致承租人拖欠租金，也可能因租金過低使出租人蒙受損失。本例根據征求意見稿新增加的IFRS 16第102B(d）段準則，添加了實際支付后的會計處理，將預期負債與實際支付的差異以收入或費用的形式計入損益表。

由于市場利率和關于租賃負債的指數在不斷波動，租賃負債自交易開始日起不再受外界因素影響是不現實的。從案例25可以看出，租賃合同不發生變化，租賃負債繼續按照“期初余額+本期利息費用－本期付款=期末余額”的方法推算，使用權資產按“期初余額－折舊=期末余額”計算。只要合同不修改，即便一年后租賃內含報酬率有變化，剩余租賃負債仍按交易開始日的折現率計算。一旦租賃合同發生變化，在修改日當天剩余租賃負債要按照即期折現率重新計算，并在資產負債表中調節租賃負債和使用權資產的余額。

當使用權資產發生重大減值損失時，如果沒有保險覆蓋或保險無法全部覆蓋，使用權資產減少，并新增費用科目記錄損失，該情況未在案例25中體現。

五、征求意見稿對國內會計的影響

國際會計準則理事會13個成員中的12個批準該征求意見稿，未來征求意見稿會成為IFRS 16的一部分，最終由財政部會計準則委員會引入國內。

征求意見稿完善了售后回租會計處理的準則依據，在修改后的準則下，財務人員在記錄售后回租交易時不用再根據慣例或依靠普通租賃的準則。本次修改明確規定了租賃負債折現率執行IFRS 16第26段；售后回租使用權資產執行第29-35段；租賃負債后續計量執行第37段；重新計量租賃負債執行第36 (c)、40(a）和45段（除了第42(b）段中的情況）；確認實付租賃款項與預期租賃款項的差額執行第38段；新準則使用的追溯調整執行《IAS 8－會計政策、會計估計與錯誤的更改》。除了現有準則規定的和征求意見稿新增的適用于售后回租的普通租賃準則，其他關于普通租賃的準則不能應用于售后回租交易。

本征求意見稿關于銷售實質的內容將進一步減少把抵押借款充當售后回租的現象發生；關于使用權資產、租賃負債的具體會計處理規定將避免企業利用準則漏洞粉飾報表；為售后回租部分會計處理注明準則出處將使售后回租準則更加完善，與普通租賃準則前后對應。

我國《企業會計準則第21號—租賃》的出臺與順利實施，有效結合了國際財務準則核心理念。本征求意見稿的內容執行后會使會計信息的相關性和公允陳述得到進一步提升。售后回租對公司價值產生積極影響，且上市公司更青睞使用售后回租融資，未來售后回租業務會大幅增加。售后回租會計處理變化會對企業會計實務產生影響，相關企業應組織會計人員提前了解準則的修改方向，充分評估售后回租準則的改變對企業的影響。