安置房變身長租公寓集體盤活資產有新招

2020年12月25日，天津市西青區大寺鎮張道口村股份經濟合作社所擁有的宇泰家園40套還遷安置房使用權在天津農村產權交易所順利流轉，受讓方為天津竣祥瑞建筑工程有限公司，成交價0.3元/平方米/天，流轉期限5年。該項目是天津市首個集體產權住房使用權公開流轉項目。

宇泰家園是張道口村為改善村民住房條件而蓋起來的一個安置房小區，在全體村民悉數分得了新居后，還余下40套房屋，成為張道口村的“閑置資產”。為增加村集體的財產性收入，村集體經濟組織決定，將這批安置房對外流轉。

“空房出租”的大方向定了下來，到了實際操作階段，又遇到了不少問題。這批空房數量多、規模大，又是清水毛坯房，如果由村集體進行簡單裝修，可能有前期投入高、風險大、負擔重的問題;如果以毛坯的形態出租，可能有承租人壓低租金甚至無人承租的問題;如果40套房零散出租，或許有租客過多不便管理的問題。面對此類問題，張道口村兩委班子反復商討，并且在天津農村產權交易所的建議下，最終，確定了兩個原則：第一，面向法人單位整體出租，這就避免了“零敲散打”式的出租帶來的管理困難;第二，要求承租人對毛坯房進行裝修，這就避免了村集體出資裝修帶來的高成本和高風險。

根據這兩個原則，張道口村股份經濟合作社擬定了閑置安置房使用權出租方案，在經過“四議兩公開”民主決策程序后，向天津農村產權交易所提交了項目申請，經大寺鎮和西青區兩級農經管理部門審核、備案后，2020年12月18日，該項目信息在天津農村產權交易所官網面向社會公開發布。項目掛牌期間，征集到2個意向受讓方，最終，天津竣祥瑞建筑工程有限公司以0.3元/平方米/天的價格獲得了該批房屋5年的使用權。根據項目掛牌信息中對受讓方的要求，竣祥瑞建筑工程有限公司須對標的40套房屋中的37套進行裝修、裝飾、家具家電配備，裝修標準不得低于3萬元/間（另外3間房屋村委會已做內部裝修）。

據了解，竣祥瑞建筑工程有限公司計劃將這40套房屋改造為長租公寓使用，公寓的物業服務由張道口村提供。

作為天津市首個集體產權住房使用權統一流轉項目，張道口村的做法為類似資產的處理樹立了標桿，具有重要意義。

第一，將集體產權住房改造為長租公寓使用，是對十九屆五中全會和中央經濟工作會議提出的“支持利用集體建設用地按照規劃建設租賃住房，完善長租房政策，擴大保障性租賃住房供給”的有益探索。

第二，以使用權流轉的形式，通過農村產權流轉交易市場公開出租，不僅盤活了集體資產，給農民和村集體帶來了財產性收入，而且避免了以往個別地區把剩余安置房作為“小產權房”出售的違規操作，使交易更加安全、合法、合規，保障了村集體和承租方的合法權益。

第三，由承租人出資裝修，不僅節約了村集體的資金，減輕了村集體負擔，降低了風險，而且借助承租人的力量，實現了集體資產質量的提升，讓社會資本“留”在了農村。

第四，承租人與村集體約定，由村集體提供物業服務，解決了村民在家門口就業的問題，提高了農民的工資性收入，對保障農村基層穩定，提升農民幸福感、獲得感具有重要作用。