不動產登記制度對房地產經濟的影響和策略

高勇

房地產一直是人們熱議的話題，不僅是因為房屋屬于人們日常生活中的必需品，更重要的是我國房地產行業發展速度迅猛，已經不適應過去制定的行業發展制度，需要根據當前房地產市場經營狀況來規范當前的某些市場行為，從而保障房地產行業運行的規范化和高效率。因此，國家制定不動產登記制度來支持當前房產行業的發展是一項十分合理的舉措，不動產登記制度不僅能夠為房產行業的發展提供制度支持，以此來保障房產市場運行機制合理，還能通過整合登記不動產，利用收集到的大數據為房地產行業的發展提供數據支撐。本篇文章則通過簡述不動產登記制度的相關內容，來探討不動產登記制度對房地產行業的各個方面產生的影響，為房產行業的未來發展奠定基礎。

一、不動產登記制度相關內容

1.不動產登記制度概述。所謂不動產登記制度，具體指的是登記法律事實對當事人不動產權利的實際效力。不動產物權登記的效力因立法體例差異性而不同。在我國不動產登記制度下，不動產登記具有公示、形成、推定和公信力四種效力，四種效力共同組成了不動產登記制度。其主要特點是：第一，登記不實行全面強制;第二，登記采取實質審查;第三，登記具有公信力;第四，交付產權證書;第五，登記土地上的權利負擔;第六設立補償基金。

2.不動產登記制度的作用。對于房地產行業而言，不動產登記制度主要有以下三個作用：第一，使產權人利益合法化。對于房產所有者來說，不動產登記制度可以保護其房產所有權，為其個人財產提供法律保障。因此，對于產權人來說，不動產登記制度發揮著保障所有權的重要作用。第二，規范房地產市場經營。對于房地產行業來說，不動產登記制度則可以保障該行業的合法經營與交易，為消除房產交易過程中出現的不當行為做出巨大貢獻。第三，為我國房產行業宏觀調控提供依據。在國家政府層面，不動產登記制度可以通過整合不動產資源數據，為我國進行房產行業宏觀調控提供詳細的數據支持，以促進我國房地產行業的健康發展。

二、不動產登記制度對房地產經濟的影響

1.對房價的影響。在房地產行業中，不動產登記制度會在一定程度上對房價產生影響。然而，影響房價的因素多種多樣，不動產登記制度只是其中的一個方面。其對于房產價格的影響主要體現在以下兩個方面：一方面，征收房產稅可以對當前的房價起到一定的調控作用，這種調控作用可以一定程度上制約房價的惡性增長。另一方面，不動產登記制度可以為國家宏觀調控決策提供相應的數據，這種詳細的數據在一定程度上可以影響甚至決定著國家對房地產市場調控的措施。從這一層面上來看，不動產登記制度也是影響房價的十分重要的一項因素。

2.對二手房的影響。首先，不動產登記制度可以保護產權人的合法利益，明確產權人的不動產產權，為不斷完善房地產行業的運行機制、簡化房產交易程序、加強房地產交易過程監督以及房產信息的發布渠道奠定基礎。其次，在不動產登記制度不斷健全房產信息發布渠道之后，居民接觸房產信息變得更加便利，也能更直觀地接觸到大量的房源信息，特別是二手房信息，進而更好地促進房產的交易買賣。再其次，在不動產登記制度構建的房地產交易市場基礎上，產權所有者愿意拋售手中的二手房、購房者愿意在有效的監督平臺下購買有保障的二手房和新房。因此，不動產登記制度能夠增加房地產行業交易活力，為增加二手房房源供應和房產交易數量做出貢獻。

3.對房產中介的影響。不動產登記制度對房產中介行業的影響，主要有以下兩個方面：第一，不利方面。首先，由于不動產登記制度能夠在法律層面上規范房地產市場的交易流程和產權規定。因此，相對于房產中介而言，它能夠提供更加合法有效的保障，為居民購置房產保駕護航。其次，不動產登記制度可以拓寬房源的發售渠道和拓寬二手房交易市場，為居民尋找合適房源提供了極大的便利。但是這也在一定程度上沖擊了以此為生的房產中介行業的發展。第二，有利方面。我國制定不動產登記制度的目的就是要規范不動產行業的不規范行為。因此，對于房產中介行業來說，不動產登記制度可以在很大程度上取締不規范的中介公司，將中介公司交易房產的行為規范化。不僅可以凈化房產中介行業的不良行為，還能夠幫助購房居民選擇更加規范的中介公司為其服務。

三、不動產登記制度下房地產經濟的發展策略

1.構建不動產登記信息共享平臺。要在房地產行業構建不動產登記信息共享平臺，可以通過以下措施得以實現。第一，構建房源信息、房屋租賃信息平臺。構建信息共享平臺，不僅能夠為購房居民提供完善真實的房源信息，還能保證房源信息的可靠性，為維護房地產行業的發展提供保障。第二，加強房源信息平臺的大數據建設。在房源信息平臺構建中引入大數據，以加強對房源信息的有效整合和監督，保證房源的真實性，為居民進行信息共享提供便利。第三，對發布房源信息的個人實行真實身份審查，從根源上避免房地產行業虛假信息的發布和流傳，以保障居民購房過程中的安全性。第四，在信息共享平臺中引入信息追蹤程序。這種智能科技程序的引入可以為購房、租房居民提供有針對性的房源信息，促進房地產行業的交易順暢。

2.調整房地產行業運營核心。在不動產登記制度實施之前，房地產行業的運營核心主要在房屋建設上，在相關建設單位拿到了土地產權之后，他們的大部份工作都集中于房屋的建設規劃和屋內設計裝修上，并沒有著重考慮消費者的偏好。在不動產登記制度實施之后，房地產建設廠商開始將工作運營重心轉移到消費者上，不僅十分重視消費者對房屋的特殊偏好，還將客戶維護與售后作為十分重要的任務，這在很大程度上有利于提升企業形象。同時，注重顧客對房屋的偏好還能夠提升房屋建設的個性化和居民的居住環境。

3.完善不動產登記制度體系。要完善不動產登記制度體系，首先要明確不動產登記制度的核心內容，那就是土地登記。構建完善的不動產登記制度體系，要做好以下幾個方面。首先，明確政府部門相關人員在不動產登記過程中的工作職責，避免政府相關部門在政策實施過程中出現相互扯皮的現象。其次，在信息技術水平不斷提高的當今社會，進行不動產登記過程中，要將書面資料、信息資料等數據化，以便相關部門對不動產信息進行整理規劃。再其次，還要辦理好不同部門關于不動產信息數據的交接工作，每個環節都要確保信息數據的完整。最后，對進行不動產登記的部門人員進行有效監督，以保證這一部分人員所收集到的數據是真實的數據，從根源上確保不動產登記制度的可靠性。

4.減少地方政府對房產交易的干預。我國實施不動產登記制度的主要目的就是為了了解國內不動產的分布情況、土地使用情況以及林業分布情況。在房地產行業中，不動產登記制度也能夠發揮起重大作用。但是在進行房產登記過程中需要注意的是，房產登記的工作應當由國家授權的專門機構進行，地方政府沒有相應的職權對房產登記、交易進行干涉。所以，在不動產登記制度的實施過程中，還應關注地方政府所扮演的角色，從制度上規定其職責，以避免權力交叉等現象的發生。

四、結束語

隨著我國房地產行業的逐漸發展壯大，不動產登記制度的制定與實施剛好能夠解決房地產快速發展過程中出現的相應問題，為我國房地產行業的健康可持續發展提供制度支持。不動產登記制度不僅會在一定程度上影響房產價格以及房屋交易過程，還能凈化房產中介行業中的不良行為，為我國居民購房、租房提供極大的便利。同時，也能為我國科學監督房產行業提供有效、詳細的數據。

（作者單位：內蒙古呼和浩特市不動產登記中心）