投資性房地產會計計量問題研究
— 以方大集團為例

楊青 陜西能源職業技術學院財務處

一、投資性房地產會計計量存在的問題及分析

（一）CAS3過于傾向成本模式

CAS3中對投資性房地產應用公允價值的條件設置如下：（1）投資性房地產所在地要有活躍的房地產交易市場；（2）企業能夠從房地產交易市場上取得同類或者相類似的房地產的市場價格及其他信息，從而對投資性房地產的公允價值做出科學合理的估計[1]。從上述條件可以看出，首先，企業持有的投資性房地產需要有活躍的市場，而從目前來說，此類具有活躍交易市場的房地產主要分布在一線城市；其次，對同類或者相類似的房地產的界定也很嚴苛，位置、新舊、裝修、區塊規劃、用途等等都需要相同或相似；因此要想企業的每一處投資性房地產均存在活躍市場且有相同或者相似的房地產來進行價值評估，這兩項條件需要同時具備本身就非常困難。嚴苛的條件使得我國企業在對投資性房地產后續計量的選擇時更加傾向于成本模式。

投資性房地產后續計量模式嚴重一邊倒的現實情況，使得準則給予的選擇性失去了意義，雖然公允價值的應用與我國房地產市場的活躍與完善程度有很大的關系，但是準則的傾向性是后續計量模式一邊倒的重要原因。近些年來，隨著我國房價、房租等整體上漲，若繼續傾向于成本模式計量，按年計提折舊，則會違背會計的真實準確性原則，本質上這部分資產的價值是不斷加大的，而賬面上反映的卻是逐年遞減。這樣的處理，顯然無法真實地反映資產的價值，且與經濟實質嚴重背離。

（二）同一企業只可選擇一種模式不合理

CAS3在其應用指南中指出同一企業只可選擇一種模式進行后續計量，要么是公允價值，要么是成本模式，這樣的規定給實務工作中帶來了很大的困惑。實操中，往往一個企業的房產并非都位于同一位置，位于商業比較發達，房地產市場活躍的地段，能夠采用公允價值進行計量，可位于偏僻地段的房產則無法滿足公允價值的計量要求，若企業統一采用公允價值對其進行計量，偏僻地段的房產無法獲取公允價值，若統一采用成本模式對其進行計量，位于繁華地段的房產又無法真實地反映其價值。另外，實務中還存在在企業創建之初，其投資性房地產均位于繁華地段，可獲取公允價值，因而企業選擇了公允價值，但是隨著企業的不斷發展，經董事會研究決定將部分廠房進行出租，而該廠房位于非發達地區的偏僻地段，公允價值無法可靠計量，只能選擇成本模式，而最初的那部分投資性房地產已經選擇了公允價值且準則規定公允價值無法轉換為成本模式，這就造成了企業在選擇投資性房地產后續計量時的困惑。實務中，這樣的例子屢見不鮮，因此，CAS3關于投資性房地產后續計量同一企業只可選擇一種計量模式存在實務處理中的困境。

二、投資性房地產會計計量問題改進建議

（一）主張傾向于公允價值模式

CAS3頒布之初傾向于成本模式計量，這與當時我國房地產市場發展的不均衡有很大關系，但是隨著我國市場經濟穩步推進，房地產市場近些年來迅猛發展，并且我國于2014年頒布了公允價值準則，對于公允價值的運用提供一定規范基礎。另一方面，從會計信息的可比性和可靠性來講，應用公允價值更能真實地反映投資性房地產的價值。因此建議CAS3放寬公允價值的運用條件，鼓勵企業應用公允價值。

（二）同一企業同時選擇成本和公允價值模式

同一企業的房地產并非均位于同一位置，并非都滿足公允價值的計量要求，且隨著企業的發展，后續存在其他地區的廠房、商業樓等轉為出租為目的的投資性房地產，若一刀切只允許其選擇一種計量模式，在實務操作中存在很大的爭議，無論選擇哪一種都無法真實地反映資產的價值。因此，建議同一企業可同時選擇兩種計量模式對投資性房地產進行后續計量，且在財務報告中分別進行披露。

三、案例分析— 方大集團

（一）方大集團簡介

方大集團股份有限公司，股票簡稱方大集團、方大B（A股代碼000055、B股代碼200055），于1995年在深圳證券交易所上市，是我國首批A、B股上市民營企業。多年來致力于高端幕墻系統及材料的生產研發，軌道交通設備及系統、太陽能光伏發電的生產及研發，并不斷地將業務拓展到了房地產和金融等板塊。旗下共5家子公司，均為高新技術產業，業務涉及全球120多個國家，是集生產與研發一體的綜合性高新技術企業。隨著房地產市場的發展，方大集團于2012年將業務拓展到了房地產板塊，并逐步開發“方大城”等綜合性商業體，在房地產市場逐漸占有一席之地，其投資性房地產項目也逐年增多。

（二）方大集團投資性房地產概況

方大集團2019年的投資性房地產主要為廠房辦公樓和商業綜合體，分別位于深圳和江西南昌，其出租情況如表1所示。

表1

（三）方大集團投資性房地產會計計量困境分析

從上述方大集團2019年的投資性房地產概況可知，該集團的投資性房地產位于深圳和江西南昌兩地，通過其更早年份的年度報告可得知，該集團從2007年便開始擁有投資性房地產業務，主要是將位于深圳總部的方大大廈和位于武漢萬達商業廣場的辦公樓，公允價值均能可靠計量，2012年時，集團董事會決定將位于江西南昌的廠房對外出租并作為投資性房地產核算，江西南昌經濟欠發達且房地產不是很活躍，該投資性房地產無法滿足公允價值計量要求，且CAS3規定投資性房地產公允價值計量無法轉換為成本模式，這就使得該企業在投資性房地產后續計量時產生了困境。如若全部選擇成本模式計量，無法真實反映位于深圳的投資性房地產的價值，如若均采用公允價值計量，江西的投資性房地產又無法獲得公允價值的具體金額，而CAS3規定同一企業只可選擇一種計量模式，這就使得企業在選擇時面臨兩難的境地。

（四）方大集團計量模式選擇的借鑒

方大集團在面對兩難境地時，選擇了分別計量分別列報的方式對投資性房地產進行后續計量。對于位于深圳南山區的方大城，由于其處于繁華地段，其房地產發展空間很大，能夠獲取其公允價值，即對其采用公允價值列報；對位于江西南昌的廠房和辦公樓，該地房地產宏觀經濟和調控政策的影響下，住宅成交整體呈現平穩狀態，商業、辦公樓宇價量齊跌，去庫存壓力大，難以獲取其公允價值，因此采用成本模式對投資性房地產進行后續計量。方大集團 2015年至2019 年采用成本模式和公允價值模式計量的投資性房地產賬面數據統計如表 2 所示。

從表2可見，方大集團對投資性房地產同時采用兩種模式進行計量，并在年度財務報告中分別進行列報。這種計量模式的選擇值得借鑒，即反映了資產的真實價值，也給實務操作帶來了便利，因此，建議CAS3允許同一企業可同時選擇兩種計量模式對投資性房地產進行后續計量，且在財務報告中分別進行列報和披露。

表2 2015—2019年方大集團投資性房地產成本和公允價值計量統計表