租房奇葩事，民法典如何解？

◎文/秦鵬博

租戶賣了屋內(nèi)家電，要退押金嗎

2016年8月，小張以每月1.2萬元的標準租住老王家的房子，支付方式是押一付三。2019年9月，合同到期后，老王去收房，發(fā)現(xiàn)房子里的電視、空調(diào)、床、桌椅板凳都沒了，墻上還有小孩子的涂鴉。原來是小張覺得老王屋內(nèi)家具設(shè)施老舊，不值多少錢，就賣了，賣的錢據(jù)為己有。老王找來公證機構(gòu)，對房屋做了公證，決定將小張的押金當作違約金，不再退還。

法院經(jīng)審理認為，合同到期后，房東應(yīng)將押金退還租客。租客退租時，應(yīng)將房屋恢復原狀，屋內(nèi)設(shè)施設(shè)備也應(yīng)妥善保管，返還房主。考慮到設(shè)施設(shè)備已用了十幾年，殘存價值有限，法院判定小張賠償老王1萬元，與押金折抵后，老王最終返還小張押金2000元。

民法典第七百一十四條規(guī)定：承租人應(yīng)妥善保管租賃物，因保管不善造成租賃物毀損、滅失的，應(yīng)承擔賠償責任。常見的還有退租后，租戶留下過量的生活垃圾，出租人需自付清潔費才能打掃干凈，產(chǎn)生的清潔費應(yīng)由租客承擔。

租賃房的設(shè)施設(shè)備壞了，誰維修

租賃房屋內(nèi)的設(shè)施誰負責維修，房東和租客常爭論不休。

民法典第七百一十二條規(guī)定：出租人應(yīng)履行租賃物的維修義務(wù)，但當事人另有約定的除外。因此，對于租賃房屋內(nèi)設(shè)施設(shè)備維修義務(wù)的確定，首先以雙方租賃合同的約定為準，沒有約定的要由出租人負責維修。所以承租人在租賃物需要維修時，可請求出租人在合理期限內(nèi)維修。出租人未履行維修義務(wù)的，承租人可以自行維修，維修費用由出租人負擔。因維修租賃物影響承租人使用的，應(yīng)當相應(yīng)減少租金或延長租期。但民法典同時也規(guī)定，因承租人的過錯致使租賃物需維修的，出租人不承擔前款規(guī)定的維修義務(wù)。

出租房危害健康，能解除合同嗎

2019年3月，某公司租賃李女士的房屋后，因受不了隔壁租戶酒吧聲音吵鬧，起訴至法院，要求解除合同、返還租金并賠償損失。李女士反訴，要求該公司支付欠付的租金和違約金。

法院經(jīng)審理后認為，某公司因無法接受噪聲污染，要求與李女士解除合同具備合理性。故對李女士要求該公司承擔違約責任的訴訟請求，不予支持。另一方面，酒吧并非租賃合同簽訂后產(chǎn)生，該公司在租賃房屋時已知曉房屋情況，李女士客觀上并無隱瞞的故意，所以該公司要求李女士返還房屋租金及裝修費損失的訴訟請求，法院不予支持。最終，法院判決解除合同，某公司將欠付的租金支付給李女士。

民法典第七百三十一條規(guī)定：租賃物危及承租人的安全或健康的，即使承租人訂立合同時明知該租賃物質(zhì)量不合格，承租人仍可隨時解除合同，而無須因此承擔違約責任。當有此情況發(fā)生，租戶應(yīng)首先固定證據(jù)，如發(fā)現(xiàn)大量蟑螂等危害健康情形的，應(yīng)及時拍照、錄像，固定證據(jù)。

房東是否能隨意進出出租房

不少網(wǎng)友吐槽，房東常常以檢查房屋狀況為由，未經(jīng)同意進入租賃房屋內(nèi)。殊不知，房東隨意出入已出租的房屋，窺人隱私的，侵害了承租人的人格權(quán)，受害人有權(quán)依照民法典和其他法律的規(guī)定請求行為人承擔民事責任。未經(jīng)承租人同意，出租人不得擅自進入租賃住房。有正當理由確有必要進入租賃住房的，應(yīng)與承租人約定時間，承租人應(yīng)予以配合。