房地產企業稅收籌劃的分析研究

詹琳琳

一、研究背景及現狀

（一）研究背景

人們對于住房的需求越來越緊迫，不僅是隨著人口的快速增長以及二胎政策的實施，更是幾千年來深深根植在國人心中的置業思想，人們對于房地產的剛性需求仍是一個熱門的追求。房地產業作為我國的支柱型產業，近幾年得到了快速的發展，已經是我國稅收收入的重要組成部分。但是房地產開發建設要經歷一個繁重和復雜的過程，前期階段企業需要投入大量的資金。除此以外，房地產開發建設周期比較長，風險系數也就相對較高。在整個復雜的工作過程中，房地產企業所涉及的稅種也相對多。在此過程中，房地產企業涉稅種類比較廣泛，如果各項稅負負擔較高，那么隨之而來的就是沉重的企業成本，企業的收益大大縮水，使得企業競爭力也減退。因此，房地產企業的稅務籌劃仍有很大的開發空間，這樣不僅可以為企業減少費用支出、積累更多的資本做好鋪墊，同時對企業競爭力的提升和長久的發展也有深遠的意義。

企業在稅收法律法規和相關政策的監督作用下，預先對企業的財務經營活動進行合理的籌劃與安排，最終使得企業的納稅支出得到減少、企業稅負降到最小、企業價值實現最大化所進行的一系列整體規劃活動被稱之為稅收籌劃。隨著我國重要經濟快速的增長，房地產行業內部企業之間的競爭也愈演愈烈，作為房地產市場競爭主體的房地產企業可以通過實施合理的稅收籌劃活動來減少稅負。

（二）國內外研究現狀

1.國內研究現狀

梁文濤（2012）作為財稅界的著名專家，在其《納稅籌劃實務》一書中寫到，通過對國家現在實行的稅收制度和當前企業的財務經營情況進行分析，重點關注納稅風險和重復征稅這兩方面情況，給企業合理規避稅負提出了新的方針。

黃羽鳳（2007）在她的《稅收籌劃：策略、方法與案例》一書中，對我國企業現在實行的稅務制度進行歸納式總結，并通過案例進行分析，使得讀者能更深刻地了解稅務籌劃的理論知識。在這個過程中，主要運用實地考察的研究手段，得到了許多有關各個國家對于稅收籌劃的研究和實際解決問題的方法。

黃玲（2015）提出在“營改增”稅務制度改革的關鍵之年，需要對還不適用“營改增”的金融業、建筑業、房地產業和生活服務業加緊進行稅務籌劃改革，在這個過程中，尤其要重點關注房地產業的稅務制度改革。除此之外，她還強調了對于土地增值稅情況的考慮，并將房地產企業在營改增前后的企業稅務負擔進行了對比，分析了房地產企業降低稅負的方法。

2.國外研究現狀

Matti Ylonen（2015）主要分析了企業的稅收籌劃與企業的社會責任和義務方面的問題，以某一跨國公司為例，通過采用轉移定價的籌劃活動，實現了減少稅負的目的，但是沒有承擔企業應盡的責任和義務。在這次事件中，值得大家思考的主要問題就是：在進行合理避稅或稅收籌劃活動中是否應該包括社會責任的索賠。在文章的結尾得出結論：稅收是一種以法律為內在基礎道德原則的規范制度，而這些法規法則是企業在進行稅收籌劃活動時必須要考慮的。從企業社會責任角度出發，企業應該大力支持稅收籌劃的制度建設。

Gribnau Hans（2015）從兩個角度進行分析，即稅收立法者角度考慮和納稅人的關系角度分析，前者通過制定一系列稅收優惠政策來進行活動，最根本的目的是引導納稅人合理合法的進行納稅籌劃活動，但是這些都必須在遵循并利用稅收優惠政策得前提下進行;從后者的關系角度分析，納稅人應該在制定經營方針戰略或者經營活動時盡快做出與之相匹配的稅收籌劃方案。然而現實卻是，納稅人將這些法律法規收為己所用，與最初的目的相反，于是立法者便不斷的調整稅收政策，以此來提高根據納稅制度所采取計算的復雜性。

二、企業稅收籌劃相關概念的界定

（一）稅收籌劃

從納稅籌劃最初的概念中可以得出，提前準備好與企業經營事項中的涉稅活動相協調被稱為納稅籌劃。從納稅業務的時間順序進行分析，納稅籌劃發生的時間應該在納稅事項發生之前，是預先安排事項。企業要想達到減少沉重的稅負和實現企業利潤最大化的目標，就需要做出具有展望性、整體性的納稅計劃，而這個計劃又是根據企業自身的經營狀況和相關的稅收法律法規制定的。

稅務籌劃的主體由原來的納稅人變為納稅人的代理機構。快速發展的時代已經到來，自2005新的《注冊稅務師管理暫行辦法》頒布實施，注冊稅務師行業不僅迅猛發展而且執業水平得到很大的提高。與此同時，稅務代理行業也進入了一個規范發展的新時期，越來越多的納稅人和代理稅務機構都將進入到這個行業，他們相互配合著處理相關的納稅事務。

從法律層面講，納稅籌劃應遵循的原則是“不違法”。納稅籌劃應當依據各種各樣的法律法規，并且嚴格遵循法律和條例規章的原則進行，這些法律和條例規章，必須是按照國家要求并且可以被人們所接受。其次，“不違法”的原則包含兩種含義：首先，確實存在某一行為事件，它的存在和發生既不違反相關的法律法規但是也不符合我國法律的立法目的。其次，與之相關的行為必須是是按照國家法律法規的立法方針進行的，也必須是相關法律法規所提倡的。

（二）房地產企業

近年來，隨著產業結構調整政策的推行、城鎮化持續推進和二孩政策放開，給予了房地產業得天獨厚的政治環境，房地產業借此政策東風蓬勃發展。據國家統計局數據顯示，2008 年以來房地產市場保持快速穩定增長，許多企業轉型加入到房地產業，竣工面積年年攀升。在競爭日益激烈的房地產市場中，許多企業越做越強。比如萬科、恒大、融創和碧桂園等，在國家不斷調控的環境下，創造了十分優秀的業績，拉動了第三產業的發展。房地產業的支柱性地位越來越穩固，對國民經濟的支撐作用越來越強。

房地產公司經營范圍一般包括房地產項目開發、土地出讓、建造和商品房銷售、裝修以及物業管理等多個方面，開發的項目按用途可分為開發后自用、開發后直接銷售、開發后出租等各種類型，開發的產品既有毛坯房，也有精裝修房，既有現房，也有期房，情況十分復雜，對經營管理水平要求較高。

三、房地產企業稅收籌劃分析

（一）房地產企業稅收籌劃現狀

最新數據分析，2017年，A股房企總共有一百三十家，其凈利潤總額為兩千一百三十五億元，但是同期支付的各項稅費總額則達到兩千六百二十七億元。總的凈利潤與總的納稅額相比，二者的比例高達123%，也就是說房地產企業每掙得一元錢利潤的同時也需要繳納各項稅費一點二三元，稅負占凈利潤超100%。同期，六十六家港股上市的房地產企業實現凈利潤兩千五百零一億元，而“應交稅金”一項為三千六百八十五億元，兩者比例為1：1.46。相當于房地產企業每掙得一元錢利潤，應繳納稅金一點四六元。A股與港股統計口徑雖略有不同，但是都一致的反映了房地產業稅負過高的現實。

房地產業的高稅負最終會加入到銷售額中，由消費者買單，長期來看不利于經濟的健康高質量穩定增長，也不利于社會穩定。以香港為例，香港的房價水平漲到20萬元/平方米，導致香港新興產業因缺少資金不能起步，經濟發展缺乏動力，經濟實力不斷下滑，年輕人由于購買力有限，經不起境外勢力的挑唆，在絕望中走到政府對立面，沖擊立法會煽動大游行，對香港社會秩序造成了巨大沖擊。降低房價，對社會穩定有著不可忽視的影響，通過納稅籌劃的方式降低稅負，是企業切實可行的途徑。

（二）影響房地產企業稅收籌劃的因素

1.外部因素

按照國家稅收法規的要求實施是企業進行稅收籌劃活動的前提，也就是說，企業的稅收籌劃方案必須與稅收相關的政策法規相匹配。一旦國家的相關稅務政策發生了變化，那么企業與之對應的稅務籌劃方案也要及時的作出更新和調整，是它能夠與國家稅收法律政策的步調保持一致。在這個協調過程中，企業應當對國家最新出臺的稅收法律法規保持密切關注。比如在二零一六年五月一日房地產業被納入“營改增”試點征收范圍之后，情況就有了明顯的不同，那么企業的稅收籌劃方案也要進行巨大的調整。除此之外，稅款征收方是稅務檢查機關，而稅款的繳納方是企業，由于存在雙方權利和信息的不對等，房地產企業的稅收籌劃方案可能沒有得到稅務機關的批復，即是很好的稅務籌劃方案，都有可能被冠上偷稅漏稅的帽子，最終的結果就是企業的籌劃方案失敗。

2.內部因素

第一，房地產企業的管理層對于稅務籌劃的重視程度決定著企業進行稅收籌劃活動的成功與否。如果管理層認為稅收籌劃方案很難對企業實現利潤最大化的作用，并且對稅收籌劃方案表現得不夠重視甚至是漠不關心的態度，那么企業的稅收籌劃活動將難以維持下去。第二，稅收籌劃活動需要財務人員的參與。房地產企業從最初的設計，再到規劃以及執行的過程中，都需要考慮企業的經營情況和企業的財務狀況。房地產的財務人員以相應的會計準則為基礎來記載本企業的經濟活動，與此同時財務人員也要學習掌握財政稅務等方面的知識，這樣才能更好的進行稅收籌劃。但是財會人員不一定對國家所有的稅收相關法律政策條文精通，因為他們不是稅務專家。第三，房地產企業稅收籌劃活動是不可能僅僅依靠財務部門就能單獨完成的，它是一個整體的綜合性籌劃活動，它需要企業各個部門的相互配合和協調。

四、完善房地產企業稅收籌劃的建議

提高稅收立法方法

確保稅法的穩定性;要求減少稅收法律法規的變化性，盡量減少以后的補充性規定。稅收的法律規則中對專有名詞的的綜述，比如基礎定義的區別和各種稅收要素，都要做到明確且規范。對稅務機關的自由裁量進行限制，比如執法中諸如罰款限額的空間規定，應避免過于寬松的問題出現。要有具體的可操作性;因為法律是要用來實實在在的解決問題的規范，為了減少權利機關濫用法律條文而使稅收籌劃達不到應有的目的的情況出現，對正在實施的稅收法律法規中的不當表述或不清楚的地方，應及時進行準確性的解釋和補充性立法。由于稅法是具有一定經濟特性的法律，它的制定與實施往往是在法律學科知識上進行的，對于一般人比較難于理解，因此在制定稅收法律法規的時候，其語言應力求通俗易懂。建立透明、普及且準確的標準，不僅可以使稅務機關的管理做到切實有效，還能夠體現出公平合理。

（作者單位：西安財經大學）