房地產(chǎn)企業(yè)土地增值稅清算時應(yīng)注意的問題分析

畢勝

當(dāng)前我國房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)發(fā)展快速，房地產(chǎn)企業(yè)已成為國家重要稅收來源之一。隨著營改增稅收制度推行，土地增值稅對于規(guī)范房地產(chǎn)行業(yè)成本控制和經(jīng)營管理起到了重要作用。由于土地增值稅清算工作較為繁瑣，難度大，如此便致使目前房地產(chǎn)企業(yè)土地增值稅清算工作存在一些問題。本文通過對土地增值稅清算工作時應(yīng)注意的問題進(jìn)行分析，探討完善土地增值稅清算工作的有效策略，以促進(jìn)房地產(chǎn)企業(yè)土地增值稅清算工作順利開展。

我國社會經(jīng)濟(jì)快速發(fā)展的刺激下，房地產(chǎn)企業(yè)經(jīng)營模式走向多元化，為進(jìn)一步整合優(yōu)化房地產(chǎn)企業(yè)內(nèi)部資源，降低企業(yè)稅負(fù)，提高國家土地稅收征收率和質(zhì)量，土地增值稅隨之實(shí)施。土地增值稅的實(shí)施提高了房地產(chǎn)企業(yè)稅務(wù)管理效率，降低了企業(yè)的繳稅成本，另一方面也促使房地產(chǎn)企業(yè)做好土地增值稅清算管理工作，以便使房地產(chǎn)企業(yè)在土地增值稅清算工作更加統(tǒng)籌、規(guī)范、合情合法，促進(jìn)企業(yè)經(jīng)濟(jì)效益的提升。但當(dāng)前房地產(chǎn)企業(yè)內(nèi)部組織結(jié)構(gòu)復(fù)雜，涉稅項(xiàng)目日益增多，土地增值稅清算工作難度加大，房地產(chǎn)企業(yè)如何注意防范和解決土地增值稅清算工作存在的問題亟待解決。

一、房地產(chǎn)企業(yè)土地增值稅清算概述及重要性

土地增值稅是指轉(zhuǎn)讓國有土地使用權(quán)、地上的建筑物及其附著物并取得收入的單位和個人，以轉(zhuǎn)讓所取得的收入包括貨幣收入、實(shí)物收入和其他收入減去法定扣除項(xiàng)目金額后的增值額為計(jì)稅依據(jù)向國家繳納的一種稅賦 （ 不包括以繼承、贈予方式無償轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)的行為 ），具有征稅面廣、按次征收、實(shí)行超率累進(jìn)稅率，以轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)的增值額為計(jì)稅依據(jù)等特點(diǎn)。土地增值稅清算是指在符合國家相關(guān)稅收法律法規(guī)等內(nèi)容基礎(chǔ)上，根據(jù)土地增值稅政策指導(dǎo)，房地產(chǎn)企業(yè)作為納稅人按照科學(xué)合理的計(jì)算方式對土地增值稅（土地增值稅=增值額*稅率）的資金額度進(jìn)行計(jì)算并對該房地產(chǎn)項(xiàng)目進(jìn)行稅款繳納的行為。它是做好房地產(chǎn)土地增值稅稅收籌劃的重要工作內(nèi)容，是強(qiáng)化企業(yè)稅收籌劃意識，提高房地產(chǎn)企業(yè)稅務(wù)工作管理效率和財(cái)務(wù)管理效率的有效途徑。

二、房地產(chǎn)企業(yè)土地增值稅清算時遇到的問題

（一）房地產(chǎn)企業(yè)管理層對土地增值稅清算工作不重視

房地產(chǎn)企業(yè)管理層對于做好土地增值稅稅收籌劃和清算工作沒有足夠重視，把更多精力投入到如何減少成本支出，提高經(jīng)濟(jì)效益上，對如何優(yōu)化企業(yè)管理，做好土地增值稅稅務(wù)籌劃和清算工作，降低稅務(wù)風(fēng)險沒有足夠認(rèn)識，依然停留在和稅務(wù)部門打好關(guān)系、跑好人脈關(guān)系的僵化腐化淺薄層面，對新的稅務(wù)政策不夠熟悉掌握。由于國地稅合并，使用金稅三期發(fā)票監(jiān)控平臺可以使企業(yè)匹配庫存信息共享，這促使企業(yè)內(nèi)部要求更高，對企業(yè)監(jiān)管力度加大，也使房地產(chǎn)企業(yè)違法稅收成本加大。由于房地產(chǎn)管理層不夠重視，就容易忽視可能出現(xiàn)的稅務(wù)風(fēng)險，如在銷售房地產(chǎn)項(xiàng)目時沒有第一時間申報銷售金額，或者通過工程結(jié)算人為推遲，在預(yù)售款結(jié)轉(zhuǎn)收過程中沒有及時開具房地產(chǎn)專用發(fā)票，從而導(dǎo)致企業(yè)土地增值稅稅收和清算工作容易出現(xiàn)紕漏，導(dǎo)致企業(yè)征信聲譽(yù)受損，還錯過國家相關(guān)優(yōu)惠政策，繼而致使企業(yè)經(jīng)濟(jì)利益受損。

（二）清算工作不合理導(dǎo)致企業(yè)面臨稅務(wù)風(fēng)險

由于房地產(chǎn)企業(yè)管理層和企業(yè)涉稅人員事先沒有對土地增值稅稅務(wù)法律法規(guī)全面了解掌握，容易造成前置于繳稅行為的土地增值稅籌劃和清算工作陷入被動。企業(yè)涉稅人員容易因?yàn)閷ν恋卦鲋刀惗愂照呃斫獠煌笍鼗蛘邨l款采用不當(dāng)，導(dǎo)致企業(yè)稅務(wù)籌劃和清算方案與政策脫節(jié)，甚至為了達(dá)到降低納稅基準(zhǔn)，方案出現(xiàn)違背政策約束的情況，如在房地產(chǎn)成本費(fèi)用扣除清算過程中，容易存在虛構(gòu)工程項(xiàng)目、工程量或編制虛假工程決算規(guī)劃方案、混淆降低成本歸屬期、虛增扣除項(xiàng)目等違法違紀(jì)現(xiàn)象，這些不規(guī)范的清算行為很容易讓房地產(chǎn)企業(yè)涉入稅務(wù)風(fēng)險。

（三）房地產(chǎn)企業(yè)稅務(wù)管理人員專業(yè)水平欠缺

由于我國當(dāng)前稅收法律不斷更新出臺，稅收管理模式不斷優(yōu)化更迭，房地產(chǎn)企業(yè)涉稅工作人員面臨不小的挑戰(zhàn)和壓力。目前房地產(chǎn)企業(yè)很多涉稅人員多為財(cái)務(wù)工作人員擔(dān)任，缺乏設(shè)置專門的稅務(wù)管理工作部門和工作崗位，這就導(dǎo)致稅務(wù)人員在承擔(dān)繁重財(cái)務(wù)工作情況下還要承擔(dān)在企業(yè)經(jīng)營工作中占據(jù)重要位置的稅務(wù)管理工作。這容易導(dǎo)致涉稅人員職業(yè)倦怠，疏于管理，責(zé)任心不夠。加上涉稅人員缺乏相關(guān)專業(yè)知識培訓(xùn)，不能及時掌握國家法律法規(guī)及稅務(wù)管理知識，容易造成涉稅人員在土地增值稅清算和籌劃行為上出現(xiàn)盲目性和主觀性，如出現(xiàn)主觀上無意識少繳稅，或者違背稅法出現(xiàn)錯誤操作造成偷稅漏稅等行為。這容易使房地產(chǎn)企業(yè)在納稅上有失信、犯罪風(fēng)險。

三、優(yōu)化房地產(chǎn)企業(yè)土地增值稅清算的相關(guān)措施思考

（一）完善房地產(chǎn)企業(yè)土地增值稅稅務(wù)管理制度，建立稅務(wù)風(fēng)險防控組織

房地產(chǎn)企業(yè)管理層及涉稅人員應(yīng)樹立正確的稅務(wù)管理理念，根據(jù)企業(yè)經(jīng)營實(shí)際情況，建立完善稅務(wù)管理制度，做到權(quán)責(zé)清晰，便于貫徹執(zhí)行。同時建立由企業(yè)服務(wù)、項(xiàng)目部和稅務(wù)籌劃、清算工作部門有效結(jié)合的稅務(wù)風(fēng)險管控組織部門，對房地產(chǎn)企業(yè)稅務(wù)風(fēng)險實(shí)施全面防控，并做好企業(yè)稅務(wù)風(fēng)險自查工作。稅務(wù)風(fēng)險管控部門對企業(yè)稅務(wù)管理工作設(shè)置專門崗位，明確崗位職責(zé)，同時完善監(jiān)督制度，加強(qiáng)對稅務(wù)管理人員專業(yè)培訓(xùn)，特別是土地增值稅稅務(wù)籌劃和清算知識培訓(xùn)，提高企業(yè)稅務(wù)管理水平，有效防范稅務(wù)風(fēng)險。

（二）有效規(guī)范房地產(chǎn)企業(yè)土地增值稅清算工作

1.規(guī)范管理涉稅資料與相關(guān)票據(jù)

做好涉稅資料與相關(guān)票據(jù)的管理不但能夠讓企業(yè)稅務(wù)工作者以及管理人員更好的掌握相關(guān)稅務(wù)信息，防止后期出現(xiàn)資金不足而導(dǎo)致無法按時進(jìn)行清算繳納的情況出現(xiàn)，這樣可以避免企業(yè)需要補(bǔ)繳稅費(fèi)，而且還能夠有利于核算準(zhǔn)確性的提高，為相關(guān)部門的檢查提供便利。具體可從如下幾方面著手：第一，房地產(chǎn)企業(yè)應(yīng)當(dāng)要積極構(gòu)建涉稅資料與票據(jù)管理的數(shù)據(jù)庫;第二，盡可能讓數(shù)據(jù)庫和當(dāng)?shù)囟悇?wù)部門構(gòu)建起共享機(jī)制;第三，房地產(chǎn)企業(yè)需對定期檢查與核對數(shù)據(jù)庫內(nèi)的相關(guān)信息，一旦發(fā)現(xiàn)指標(biāo)不明的情況需要及時核查相應(yīng)實(shí)物票據(jù)。

2.建立土地增值稅稅務(wù)風(fēng)險管理協(xié)同制度

在涉稅信息繁多、條規(guī)不斷更新的情況下，房地產(chǎn)企業(yè)除了要提高土地增值稅稅務(wù)籌劃和清算風(fēng)險意識外，還要建立稅務(wù)信息與各層級的相互協(xié)同制度。一是涉稅人員加強(qiáng)對涉稅信息收集、匯總、處理、傳遞等執(zhí)行程序的能力提升，做到能召開有針對性、各層級交流溝通順暢的稅務(wù)籌劃風(fēng)險例會，向企業(yè)管理層及時反饋稅務(wù)風(fēng)險和稅務(wù)管理工作相關(guān)情況。同時企業(yè)涉稅人員要加強(qiáng)與負(fù)責(zé)企業(yè)稅務(wù)管理工作相關(guān)部門的溝通交流以及配合，做到信息共享，及時掌握最前沿稅務(wù)籌劃和清算動態(tài)信息和最新政策，確保企業(yè)稅務(wù)管理工作及時、正確。

3.緊密依托“金三”大數(shù)據(jù)平臺，建立房地產(chǎn)企業(yè)稅務(wù)管理信息化體系

大數(shù)據(jù)時代背景下，房地產(chǎn)企業(yè)也必須緊緊依托“金三”大數(shù)據(jù)平臺，協(xié)同大數(shù)據(jù)和互聯(lián)網(wǎng)系統(tǒng)服務(wù)平臺做好土地增值稅信息數(shù)據(jù)收集和統(tǒng)計(jì)。涉稅人員可利用稅務(wù)信息數(shù)據(jù)庫對土地增值稅清算和籌劃工作信息的收集整合，從而提高稅務(wù)風(fēng)險管控力度。通過利用稅務(wù)信息化共享平臺，房地產(chǎn)企業(yè)稅務(wù)管理不僅快速便捷對龐大數(shù)據(jù)信息進(jìn)行分析統(tǒng)計(jì)，有利于及時加深對稅收政策了解，對自身業(yè)務(wù)知識和工作方向進(jìn)行及時調(diào)整，還可以提高企業(yè)對于具有不良信用記錄或者不良稅務(wù)記錄合作商的警惕和甄別，從而有效地幫助企業(yè)規(guī)避稅務(wù)清算政策風(fēng)險。

（三）注重專業(yè)管理人員的培養(yǎng)

房地產(chǎn)企業(yè)應(yīng)當(dāng)要不斷強(qiáng)化管理部門了解與認(rèn)識稅務(wù)管理工作的程度，將其列入重要管理工作內(nèi)容當(dāng)中，構(gòu)建起科學(xué)合理的稅務(wù)管理體制，同時配備具備優(yōu)秀專業(yè)素養(yǎng)的管理人才，同時注重對內(nèi)部管理人員的培訓(xùn)與培養(yǎng)，不斷提高其專業(yè)素質(zhì)，以便于能夠及時分析與研究我國稅收現(xiàn)狀和出臺的有關(guān)政策及有關(guān)規(guī)定，以便于能夠統(tǒng)一管理企業(yè)的納稅行為，同時開展合理的規(guī)劃，最大限度減少企業(yè)的經(jīng)濟(jì)損失，讓其更好地將其為企業(yè)發(fā)展所用。在對土地增值稅清算政策進(jìn)行學(xué)習(xí)時需要對如下內(nèi)容予以明確：①土地增值稅的定義，也就是單位或個人在進(jìn)行國有土地使用權(quán)、地上建筑物與附著物同時獲得相應(yīng)收入后所需繳納土地增值部分稅費(fèi)。②土地增值稅的計(jì)算方式，其進(jìn)稅率主要是根據(jù)四級超率累積的方法。③繳納方式，預(yù)交后實(shí)施清算。④清算條件等相關(guān)內(nèi)容與規(guī)范。因?yàn)閷?shí)際清算過程中，增值率不超過20%就無需繳納土地增值稅，所以必須要做好增值率確定值的計(jì)算。只有對以上內(nèi)容還有當(dāng)?shù)赝恋卦鲋刀惽逅愕南嚓P(guān)政策內(nèi)容后，方可在與相關(guān)政策相符的基礎(chǔ)上開展清算工作，充分運(yùn)用土地增值稅的優(yōu)惠與減免政策來做好清算繳費(fèi)工作。

四、結(jié)語

綜上所述，國家實(shí)施土地增值稅相關(guān)法律法規(guī)，就是為了規(guī)范房地產(chǎn)企業(yè)在土地增值稅稅收籌劃及清算工作行為，促進(jìn)房地產(chǎn)行業(yè)健康發(fā)展。因而，房地產(chǎn)企業(yè)土地增值稅清算工作要納入企業(yè)日常管理行為的重要內(nèi)容范疇，認(rèn)真稅務(wù)籌劃和清算工作，完善企業(yè)稅務(wù)管理制度并建立企業(yè)稅務(wù)風(fēng)險防控和管理協(xié)同機(jī)制，提高稅務(wù)籌劃清算的風(fēng)險防范意識，這樣才能有效優(yōu)化房地產(chǎn)企業(yè)土地增值稅清算管理，確保房地產(chǎn)企業(yè)可持續(xù)健康發(fā)展。

（作者單位：諸暨融享房地產(chǎn)開發(fā)有限公司）