淺析房地產交易中的風險管理以及應對策略

孟振江

摘? 要：近些年，我國社會經濟發展迅速，大部分年輕人從農村走向城市，伴隨著我國人民群眾生活質量的提升，推動著房地產市場經濟的高速發展。市場上，房地產的占比逐漸增加，但是在房屋的交易和管理過程中，存在著許多風險，如何對這些風險進行預防和規避，是房地產管理部門需要解決的主要問題。本文通過房屋在交易過程中的特點、交易過程中存在的問題以及問題發生的原因進行分析和探討，并總結出房屋在交易過程中面對風險應采取的措施。

關鍵詞：房地產;交易;風險管理;應對措施

一、引言

對于房地產行業來說，其在發展的過程中，由于炒房現象的出現，導致房地產經紀除夕拿暴漲暴跌的情況。主要氛圍兩個原因，一是建筑部門建造的新房數量不斷增加，二是房屋價格不斷提高，出現大部分人買不起房子的情況，此種情況下，給房地產帶來了巨大的壓力和考驗。房屋在交易的過程中，應該采用有效的策略，境地風險的發生。經研究發現，我國房地產在市場交易制度、管理以及人員素養方面都存在著嚴重的問題。

二、房屋交易的特點

房屋屬于不動產，是不可以隨意移動和交易的，其具有特定性、地區性和固有性，而且房屋在進行交易時，由于交易金額大、交易過程繁瑣、制度嚴謹等特點，在交易時無法做到“一手交錢、一手交貨”，另外房屋交易時，因為市場不同、房地產個性化強、差異大，無法對房屋質量進行統一衡量，這些問題都延伸了房屋的交易時間，因此會出現中間服務者，即中介公司，并且其在房屋交易過程中起著輔助作用。簡單的說，房地產交易工作其實就是房屋和土地使用權利的轉移，商品自身是不能夠轉移的[1]。

三、房屋交易過程中存在的風險

（一）房地產企業交易中面臨的風險。

房地產企業在交易只看中利益，并且在土地開發時，開發商為了提高利益，會使用一些不正當的手段，比如說，改變原本的建設策略、占用綠化土地等等，并且這些情況在現實中經常出現。在建造樓房時，管理較為煩亂，開發商通常會為了節約成本，使用劣質材料或者減少材料的使用情況，最終造成建筑質量不合格、不達標，并且這種房屋建筑與國家消防和環保標準不相符。對于一些已經完工的房產開發商知道其具有一定的安全風險，但為了吸引買房者，他們會制作虛假消息，另外，在交房時會出現延期、一房多賣和陰陽合同的情況。另外一些購房者由于沒有專業的房產知識、對房地產信息動態了解的不夠透徹，常常會導致購房者在房屋產權方面存在問題，甚至會引發社會爭議等。

（二）房屋中介交易存在風險。

目前，我國出現的兩種房屋交易情況，即一手房交易和二手房交易，一手房交易簡單的來說就是購房者與開發商之間的房屋交易，二手房交易就是房屋通過中介公司進行交易，購房者與開發商沒有正面交易。房屋中介包括房地產咨詢中心、房屋價格評估中心以及房屋經紀活動中心等等，經調查發現，目前我國房屋市場上存在許多不正規的房地產中間機構，他們對于一些房屋不良情況刻意隱瞞、當完成交易后，會出現買賣雙方信息不對等的情況[2]。房屋中介機構從賣房者手中搜集房源，然后在提高房屋的銷售價格，將房屋賣給買房者，從中獲取金錢收入;房地產中介機構把出租的房屋通過非法途徑進行買賣交易，在沒有得到授權時將房屋進行買賣和交易;沒有依照約定好的時間完成房屋交易和轉讓工作，甚至私下占有購房者的資金等。

（三）買房者專業知識法律常識較為缺乏。

買房者一般都是普通人，他們對房產的專業知識和法律法規了解的不透徹，對房屋的一些稅收制度不了解，僅因為開發商和中介公司的幾句話在不了解房屋情況和房屋交易制定以及房產交易方律法規的情況下，草率的簽署了賣房合同。購房者通常在不了解合同內容的情況下，盲目繳納定金，從而引發后續的一系列麻煩。例如，房屋有瑕疵、房屋不具備預售許可證、合同沒有指明交房時間，甚至一些房屋存在查封或者抵押的問題，基于此種情況，買房者應該對房屋交易法律法規、房屋合同等進行適當的學習和了解，避免出現房屋交易風險[3]。

四、房地產交易中應對風險的措施

（一）建立健全的房地產交易法律法規。

對于房地產交易來說，法律法規十分重要，其可以引導房屋交易的正常運行，可以規范交易行為。現階段，我國不具備健全的房地產法律和法規，從而加大了房屋交易的風險，同時無法保障買房者經濟利益，使其容易受損。基于此種情況，我國政府單位或者是房屋管理部門應該加大對房屋交易出現的問題提高重視，結合當前的房屋交易情況，建立健全的房屋交易法律法規，避免房屋交易時出現各種不良情況，為廣大購房者提供安全保障，促進房地產的健康發展。

（二）加大誠信觀念的宣傳力度，樹立誠實守信價值觀念。

房屋在交易過程中存在交易風險的重要原因是開發商也就是房屋開發并銷售的企業，沒有樹立正確的開發建設觀念。因此我國應該加大誠信觀念的宣傳力度，幫助開發商樹立誠實守信的價值觀念，主要體現在兩個方面：

1.以健全的房屋交易法律法規為基礎，政府部門應該利用各種途徑加大誠實守信管理的宣傳，比如：網絡宣傳、紙張宣傳等等，提高房屋開發商的誠信能力。

2.相關部門應該充分利用互聯網大數據技術，分析出誠信度低、違法違規的開發商，并對其進行嚴懲，利用正確積極的引導方式，對其采取培訓和教育，并且不定期的對其進行嚴格抽查，實時監控各類活動方案，從而保障房地產交易市場的健康穩定發展[4]。

（三）構建完整的房地產交易數據資料。

隨著“互聯網+”時代的發展，各種網絡信息技術被普遍的應用在各個領域中，對于房屋交易行業來說，應該加快房屋交易數據的建設，降低房屋交易過程中風險出現的情況。科學合理的采用網絡信息化技術，建立健全的房屋交易信息平臺，實現房屋信息資源的共享，同時可以隨地隨地的監督和管理房地產交易中的各種活動，對于一些違法違規的操作行為，及時進行調整和控制，從而保障房地產行業交易過程中的安全可靠。另外，可以在網絡監督和管理平臺上設立對應的問題反饋頁面，設計出買房者溝通交流的渠道，方便買房者進行根據房屋情況進行交流和溝通，實現信息共享，降低房屋在交易過程中各種風險的出現率，提高買房者的滿意程度。可以以月為單位或者季度為單位，收集平臺上消費者的反饋情況，并對其進行整理、總結、分析出問題的解決方案，從而為房地產行業未來的發展提供方向。

（四）提高相關人員的專業程度和綜合素養。

房屋交易中介機構在房屋交易過程中起著調節作用，其人員需要具備較高的專業知識、清楚的了解房屋交易的法律法規，同時要具備一定的綜合素質，能夠及時的發現和規避交易風險，及時為買房者提供安全可靠的購房信息。房屋交易機構，應該結合實際情況，不定期的對相關人員進行相關法律知識的培訓，培養相關人員的法律意識，從而保障房屋中介人員在工作中不容易受到利益的誘惑。另外，為了提高房地產工作人員的專業能力，應該對相關專業知識進行考試、評估，同時要提高工作人員的綜合素質，從根本上避免交易風險的出現。除此之外，房屋中介機構可以幫助工作者確立正確的價值觀、金錢觀、和道德觀，不斷提高企業的文化建設工作，并將理念融入到培訓當中，從而為買房者提高高質量、高效率的服務。

（五）落實健全的政府管控制度。

在調節經濟體制時主要依靠市場的自律性，但與其他行業不同，房屋交易行業具有其獨特的特征，其交易金額大，房屋波動頻率高。基于此種情況，為了能夠加強房屋交易過程中的規范性和可靠性，政府部門應該利用各種調控方式、制定健全的調整控制方案、降低房地產行業因波動性大而造成的不好影響。進行調控時，應該關注各個地區的區別，結各地區的特點進行調節和控制。從整體上增加金融的監督和管理力度，建立抑制房屋交易中出現投機的長期機制[5]。

（六）增強行業的監督和管理，建立完善的監督管理體制。

房屋在交易過程中，應該對交易過程、交易結果采取相應的管理制度，加強各個交易過程的管理和控制，建立完善的管理制度，保障政府調控方案的實施。構建健全的交易管理體制，對于房屋買賣，不但要對預售許可、房屋銷售情況進行監管，還應該對房屋的質量進行審查，從而保障交易過程中各環節的規范和標準。

結語

總而言之，伴隨著市場經濟的發展，人們對房屋的需求量越來越多，但是房屋在交易過程中存在各種風險，因此，我們應該保障房屋交易的規范性、安全性和可靠性，建立健全的房地產交易法律法規、加大誠信觀念的宣傳力度，幫助開發商樹立誠實守信價值觀念、構建完整的房地產交易數據資料、提高工作人員的專業程度和綜合素養、全面落實政府的管控制度、建立完善的監督管理體制，從而避免房地產交易過程中出現的風險幾率，保障房地產行業的健康持續發展。

參考文獻：

[1]蔣鈺惠， 倪云珍， 王樹鋒. 中國房地產企業財務風險防控策略研究[J]. 社會科學前沿， 2021， 10（12）：9.

[2]范建偉， 程春梅， 李麗. 房地產項目開發前期風險管理研究和實踐[J]. 建筑與預算， 2020（5）：3.

[3]徐鴻瑩. 基于風險管理的房地產資金管理問題對策研究[J]. 企業改革與管理， 2021（12）：2.

[4]李穎. 房地產企業內部控制和風險管理研究[J]. 企業文化（中旬刊）， 2020， 000（005）：228-229.

[5]葉靜雯. 房地產價格評估管理的規范化策略探討[J]. 房地產導刊， 2019， 000（015）：221.