CBD的前世今生

吳玲

CBD即中央商務區，這個概念最早起源于上世紀二十年代的美國，意為“商業會聚之處”。作為鼻祖級CBD，曼哈頓引得無數后來者競相“對標”。

對中國來說，CBD是個舶來品，國內出現 CBD的雛形至少是上世紀末的事了。以2000年作為分水嶺，之前CBD的概念在國內并不十分突出，各城市服務業聚集區的建設各自為政；之后主要城市迎來CBD建設潮。

每個城市，都渴望擁有一個CBD，已提出要興建CBD的城市不勝枚舉。據支點財經記者不完全統計，到目前為止我國已形成26個具有一定影響力的中央商務區。

高樓鱗次櫛比，人車川流不息，高端商務氛圍，一派繁華景象。一個成功的CBD究竟該具備何種氣質？演變至今，我國CBD建設呈現出怎樣的發展趨勢？傳統概念的CBD還適應城市新的發展需求嗎？

難以超越的曼哈頓CBD

20世紀五六十年代，發達國家的城市中心區制造業開始外遷，同時商務辦公活動不斷涌入，一些大城市在舊有的商業中心基礎上重新規劃和建設具有一定規模的現代商務中心，紐約曼哈頓、倫敦金融城、巴黎拉德芳斯、東京新宿和香港中環等多個世界級的CBD陸續誕生。

對于紐約人來說，曼哈頓就是富豪的天堂：最高的地價、最貴的酒店、加長的豪車、穿著昂貴私立學校制服的孩子們……香港商務人士謝立新曾多次到曼哈頓考察，在他眼中，那里摩天大樓的密集程度令人發指。他對支點財經記者說，國內同檔次酒店的價格在曼哈頓要翻十倍，還有金融巨頭搭乘飛機上下班，直升機場就設在離華爾街不遠的東河畔。

作為紐約的市中心，早期的曼哈頓就是個普普通通的商業中心，由于從事金融業的人眾多，在曼哈頓下城一條長僅1.54公里、面積不足1平方公里的區域內，集中了幾十家大銀行、保險公司、交易所以及上百家大公司總部和幾十萬就業人口，這里就是華爾街。

后來，其他許多非營利辦公機構，如工會、研究部門、專業團體、政府機構等，也都集中于此，相關的專職事務所如房地產、廣告業、稅務部門，以及商店、咖啡館、服務業也漸漸聚集在周圍，使曼哈頓島更加具有吸引力。

隨著發展，曼哈頓西部也建了許多辦公樓、住宅樓、展覽中心等，且修建了穿過市中心區的地鐵。后來，政府又頒布了曼哈頓南部規劃，在島南端建成了寬闊的環形高速公路、上萬套公寓及辦公樓，旨在為擁擠的市中心區分擔壓力。規劃機構加強了交通運輸網的建設，把地鐵和其它鐵路交通的出入口與新建辦公機構相連接，同時把人行道和商店設置在地下，并與地鐵出入口直接相連。

以金融業帶動現代服務業的發展，曼哈頓在20世紀70年代中期逐漸演變為中央商務區。曼哈頓CBD先是占盡了天時地利自發成形，是市場對資源優化配置的完美體現，后政府規劃參與進來，整個片區如虎添翼，成為紐約發展的催化劑。

整個曼哈頓聳立著超過5500棟高樓，是世界上最大的摩天大樓集中區，擁有紐約標志性的帝國大廈、洛克菲勒中心、克萊斯勒大廈等建筑；匯集了世界500強中大部分公司的總部，也是聯合國總部所在地；華爾街是世界上最重要的金融中心，有紐約證券交易所和納斯達克交易所。

憑借CBD的影響，紐約確立了國際城市形象，各種跨國企業和行業組織在此如魚得水。

國內CBD“華山論劍”

曼哈頓CBD成為紐約的榮耀與象征，這也為中國一線城市提供了借鑒。

我國CBD的建設最早始于上世紀九十年代，大多依規劃而建。當時，城市經濟發展上了一個新臺階，在各自經濟區域內有一定影響力的大城市都將CBD建設提上議事日程，并加快實施。不完全統計，到目前為止我國已形成26個較為知名的中央商務區。

由于所處區域和發展階段不盡相同，中國社科院將我國CBD網絡體系劃分為世界級、洲際級、國家級，以及大區級、地區級和項目級。

按其分級，目前，我國擁有一個世界級CBD香港中環，三大國家級CBD北京商務中心區、上海陸家嘴金融貿易區、廣州天河中央商務區。三大國家級CBD發展能級和區域影響力不斷提升。僅2021年一季度，北京CBD功能區實現收入3500多億元，新注冊企業3343家，稅收過億樓宇62座。

支點財經記者梳理發現，國內大部分CBD尚屬于地區級，經濟輻射范圍覆蓋所在城市及周邊區域，具有一定區域影響力。代表作有上海虹橋商務區、武漢中央商務區、杭州武林中央商務區、天津河西商務中心區、重慶解放碑中央商務區、大連市人民路中央商務區等。

項目級CBD一般仍處于發展起步階段，具有較好的區位條件和較高的規劃建設水平，是當地政府促進地區發展的重大項目和重要抓手。典型代表有西安長安路中央商務區、銀川閱海灣中央商務區等。

CBD作為高附加值、高成長型企業的高度集聚區，在經濟效益產出方面具有絕對領先優勢。

據中國社科院發布的中國商務中心區發展報告，2019-2020年，中國CBD的地區生產總值呈現明顯的梯度變化。廣州天河、深圳福田和北京商務中心區，地區生產總值均超過了1500億元。

中國房地產數據研究院院長陳晟告訴支點財經記者，僅看GDP排名是不夠的，CBD世界500強企業入駐率以及“畝產論英雄”的單體稅收億元樓甚至十億元樓，才是真正的產業經濟集聚的重大效果。

北京新世紀跨國公司研究所副所長丁繼華也持同樣觀點，他對支點財經記者稱，總部經濟和納稅貢獻最能體現CBD的含金量。

截至2019年，上海陸家嘴金融城的總部企業和世界500強數量分別達到600家和340家，居全國CBD首位；除北上廣深，重慶解放碑中央商務區的總部經濟發展情況較為搶眼，重慶在內陸地區的經濟開放度可見一斑。

同時，CBD納稅大戶通常都有著發達的樓宇經濟。其中，上海虹橋商務區和陸家嘴金融城均超過了300座，后者納稅過億元的樓宇超過100座，納稅過10億元的達到30座。

值得一提的是，位于中部地區的鄭州鄭東新區CBD，已建成投用的46座商務樓宇中有22座稅收超過1億元，10億元樓宇有3座。

高度復合功能CBD成新趨勢

從紐約曼哈頓到北京商務中心區，縱觀國內外CBD發展歷程，不難發現成功的CBD“配方”頗有相似之處，歸納起來即商氣和人氣。

首先是強有力的地方經濟支撐和政府的頂層規劃。

國內外專家一致認為，發展總部經濟和現代服務業是打造中央商務區的主要驅動力。一個地區的經濟基礎、產業結構以及市場化程度，直接決定了中央商務區的成敗。

同時，單純的市場力量是無法完成這一任務的，必須由政府牽頭或主導，進行大量基礎設施建設、項目招商及政策鼓勵。

上海易居房地產研究院總監嚴躍進對支點財經記者表示，目前全國各地CBD項目較多，比較看重優秀企業入駐和納稅貢獻。所以在產業聚集方面都會給予較好的招商入駐政策，這是具有積極導向的。

其次，合理的功能區分和以人為本的商務環境，也直接關乎CBD的生死。早期，規劃者們對CBD的想象比較單薄，大概就是鱗次櫛比的寫字樓群。

隨著CBD迎來建設熱潮，高度復合功能的CBD成為新的發展趨勢。

去年發布的《2020全球商務區吸引力報告》顯示，北京CBD排名上升到全球第七位，蟬聯中國榜首。它正由單純的商業中心向文化和經濟全能中心過渡。規劃顯示，北京CBD千萬平方米的建筑體量之中，寫字樓只占到一半，其余是白領公寓和居民區，以及商業配套和公共服務設施。

一般來說，中央商務區的寫字樓面積約占總面積的50%，商業餐飲占20%，住宅公寓面積占20%，其它商業配套和公共服務設施約占10%。

在陳晟看來，樓宇經濟是CBD的重要組成部分，但不能為追求規模盲目擴張，而是要有真實的產業空間需求。他還提到“摩天大樓詛咒”，這是一種將經濟下滑與摩天大樓關聯的奇怪現象，要注意過剩的商業體量對中國經濟的影響。

嚴躍進也指出，一些CBD建設確實存在問題，比如單純變為商業辦公區，千篇一律沒有太多特色；項目格局不是很好，容易出現空置或空城現象；動輒就是國際資源導入的過高甚至錯誤定位，導致產業不倫不類。從后續CBD發展來看，關鍵還是要吻合當前國家產業發展導向，尤其是要在大數據、新型制造業、醫療等領域形成商務資源。

丁繼華則認為，互聯網經濟的發展，加速了企業數字化轉型與在線辦公進程，可能導致企業向總部區域聚集降溫。不過，在政府招商引資思維方式沒有改變的情況下，短期內CBD規劃建設不會降溫。