房地產全程精細化管理

王增龍

【摘要】房地產全程精細化管理作為創新房地產管理模式，優化管理結構的重要手段，對房地產未來發展至關重要。通過對精細化管理理念的研究以及對房地產管理重要性剖析，客觀總結精細化管理中的不足，由此規劃更科學的管理方案，優化精細化管理模式，目的在于提高房地產全程精細化管理質量。

【關鍵詞】房地產行業;精細化管理;成本控制;融資途徑

房地產行業發展受到社會進步與市場改革的影響，傳統房地產管理模式已經不能滿足發展需求，積極對房地產全程進行精細化管理。認識到房地產項目的周期性特點，從整體性角度出發，針對土地審批、房地產建筑規劃以及施工、營銷、售后管理等所有環節均制定嚴密管理計劃，提高房地產全程管理質量的同時，增加房地產行業市場發展競爭優勢。

1、精細化管理理念研究

精細化管理理念主要是打破管理觀念、管理技術局限，以有效的方式將兩者充分結合，完善常規管理的同時，還要不斷融入新的管理理念，注重管理細節優化，降低資源消耗，縮減管理成本，提高管理質量。精細化管理理念的提出與實施于20世紀50年代末期，最初由日本提出并應用[1]。相對發達國家我國精細化管理模式應用起步較晚，很多方面還處于探索階段。改革開放后市場經營模式不斷革新，加上國家宏觀調控政策的實施，房地產行業進入大洗牌時代。缺乏改革創新力度，實力相對較弱、管理經驗不足的房地產企業逐漸被市場淘汰。房地產項目并非單獨個體，各個項目之間相互聯系，不管是項目計劃、施工設計或者材料采購、施工處理、質量檢驗還是后期的銷售與售后管理等，相互之間均會受到彼此影響，因此房地產對項目全程精細化管理十分迫切，這是提高房地產項目管理質量的重要手段[2]。

2、房地產全程精細化管理重要性剖析

房地產全程精細化管理的開展，是革新房地產全程管理模式的關鍵，利用精細化管理提高全程控制力度，確保所有管理環節均在掌控之內，由此取得更理想的管理預期效果，實現房地產經濟效益與社會效益最大化。精細化管理是優質高效管理的前提條件，利用精細化管理將建筑質量提高，使用壽命延長。精細化管理幫助房地產管理積累更多管理經驗，創新管理模式與管理理念，增加更多精細化管理手段，精細化管理對房地產未來發展意義重大[3]。

3、房地產全程精細化管理不足

房地產全程精細化管理中，因為傳統形式管理理念等影響，很多方面還在探索融合階段，所以在很多方面存在一些不足。

第一，精細化管理中項目前期管理階段可行性研究不充足。沒有對項目目標進行準確定位，對項目任務分解不科學，加上部分企業建設經驗缺乏，很多研究不夠細致全面。如此一來就會直接影響到房地產項目預期設計目標，功能得不到及時發揮，出現一系列問題。

第二，精細化管理資金不足，融資渠道少，影響到房地產企業資金鏈。融資不到位，直接影響到精細化管理方案的制定與執行，房地產企業受到融資限制，導致精細化管理作用無法激發。

第三，精細化管理人才不足，管理隊伍專業性有待提升。精細化管理模式涉及到很多新的管理方法，對管理人員專業性要求更高。精細化管理要求管理人員掌握基本管理知識的同時，還要對建筑設計、相關法律以及項目開發等有詳細了解。相對來講這方面人才比較短缺，所以還需要加大培養力度，打造更專業的精細化管理隊伍。

4、房地產全程精細化管理有效措施

4.1房地產全程管理信息化建設力度加大

房地產全程精細化管理的實施，需要信息化為基礎。建造專業管理隊伍，提高管理培訓的重視，創新房地產企業管理意識，改善房地產企業管理的薪資待遇，為人才提供更多深造的機會與空間。與此同時加快信息化建設步伐，精細化管理涉及到大量房地產信息，并且還需要及時進行數據計算等，信息化手段提高精細化管理信息處理的高效性。及時升級計算機硬件、軟件，增加網絡計劃方法，信息化管理水平提高的同時，精細化管理決策制定更及時準確。合同、成本、施工進度等管理信息化的實現，為精細化“自上而下”管理運行提供有利條件，從而增強對房地產項目全程管理的控制能力。

4.2成本管理的精細化優化

房地產全程精細化管理中，成本管理作為重要組成，控制著房地產資金鏈運行，決定著房地產施工成本，成本精細化管理是必然選擇。成本精細化管理中，必須縱觀房地產整體發展趨勢，市場調控政策等。

結合上述成本管理相關項目，及時對地產政策調控以及行業競爭情況深入調查，根據企業利潤趨勢，制定更具體的成本管理計劃。招投標管理以及竣工項目方面所涉及到的財務核算以及其他成本，必須加大在成本管理中的重視，調整成本管理與控制比例，準確計算房地產項目價值工程。具體計算公式為V=F/C，其中V為價值工程;F為功能值;C為功能費用。從成本管理角度出發，所有成本必須合理確定并資金流通過程要有效控制，還要及時對過剩投入以及多余資產等進行科學過濾，總結房地產成本精細化管理具體內容，關鍵詞詳見如圖1。

圖1 成本精細化管理關鍵詞

成本精細化管理幫助房地產實現項目全程的動態成本控制，及時對成本管理結果進行反饋，總結成本管理經驗，為未來房地產其他項目全程成本控制提供更多參考。

4.3提高項目可行性研究質量

全程精細化管理還涉及到房地產項目可行性研究方面，提高這方面的重視，完善可行性研究程序，及時了解房地產市場發展需求，并對房地產項目準確定位。加大管理計劃力度，針對項目目標展開全面性設計，科學規避暗箱操作等行為。靈活調整房地產項目設計圖，提高項目可行性研究的科學性與技術性。

4.4提高房地產融資、精細化管理能力

房地產融資以及精細化管理能力方面是精細化管理的重要內容。房地產必須改變單一的融資方式，拓展融資渠道。結合房地產融資與精細化管理中所體現出的資本密集性特點，靈活選擇融資途徑，增強房地產本身融資能力的同時，還要提高對資金申請報告相關內容的關注。精細化管理能力的提高，主要針對房地產本體建設方面，精細化管理中必須將房地產的個性化與施工管理、質量檢驗以及售后等所有程序的規范化特點突出，增加房地產在市場發展中的競爭優勢，突出房地產本體價值，滿足房地產市場發展需求，由此實現房地產精細化管理價值最大化。

結語：

綜上所述，房地產全程精細化管理是對傳統管理模式的創新，精細化管理綜合房地產全程管理情況制定詳細的管理計劃，成本、融資以及各方面管控能力明顯提高。優化房地產管理體系，升級管理技術，加大信息化建設力度，融資途徑增多的同時，成本管控更加規范，提高房地產管理質量，實現房地產社會效益與經濟效益最大化。

參考文獻：

[1]羅根弟.房地產項目全過程成本精細化管理與造價控制[J].現代物業（中旬刊），2020，No.487（03）：114-115.

[2]葛建昌.在房地產建設項目管理精細化管理中的應用分析[J].建材發展導向，2019，017（008）：349.

[3]楊珂.房地產企業工程的項目精細化管理探討[J].住宅與房地產，2018，No.496（11）：27.