房地產企業合作開發模式下財務管理重點問題探討

陳鳳珍

由于改革開放的助力，我國的經濟水平得到了高速的發展，且經濟發展的模式也日益呈現出了全球化的趨勢，這一良好的勢頭也給房地產行業提供了更好的發展空間。房地產行業作為我國的國民經濟的支柱性產業，與人們的生活有著千絲萬縷的聯系。但是，伴隨著國民經濟的迅速發展，近些年來，房地產行業也在自身的發展過程當中遇到了諸多的問題和挑戰。尤其是近幾年以來，國家為了更好的保障民生，陸續出臺了一系列有關于房地產項目的投資與調控政策，正因如此，房地產開發項目的成本也逐漸呈現出了持續上升的趨勢，最終導致房地產行業內部的競爭愈來愈激烈。如果在復雜多變的經濟市場中仍然處于孤軍奮戰的狀態，那么由于受到多重因素的影響，只會大大增加房地產企業的開發風險，而房地產合作開發模式作為目前房地產企業在運作過程當中所采用的主要方式之一，能夠在很大程度上降低房地產項目的開發風險。在分析房地產企業合作開發模式下，對如何有效加強房地產企業的財務管理工作，進行了一些調查與探究，為大家提供更為優質的參考。

伴隨著社會經濟的飛速發展，我國的城市化進程也正處于不斷加快的狀態之中，于是大量的資金投入到了房地產行業當中。房地產行業作為我國的國民經濟支柱產業，無疑是占據著極其重要的地位，房地產企業的發展狀態也日益呈現出了專業化與復雜化的趨勢，并且與人們的日常工作和生活產生了極為緊密的關聯。但是，即便我國的房地產行業正處于不斷發展之中，實質上它也正面臨著諸多的沖突與挑戰，因此在房地產企業合作開發的新模式下，對財務進行嚴格的把控和管理就顯得尤為重要。在此種狀態之下，各大房地產企業不僅需要保證企業內部的財務管理工作能夠順利展開，還需要努力加強與其他企業之間的良好合作。唯有如此，才能夠真正使得我國的房地產領域保持健康可持續發展的狀態。所以，在企業合作開發的新模式下，做好財務管理工作，切實提高企業內部的財務管理水平，對于房地產領域的長遠發展而言，其意義是極其重大的。雖然，目前我國的房地產企業在財務管理方面也取得了比較大的進步，但是其中仍然存在著比較多的問題和不足，為了使得房地產企業能夠在合作開發的新模式下得到更好的發展，我們必須針對具體的問題找出根本性的解決措施。

一、房地產企業合作開發的模式有哪些

（一）引入投資商模式

引入投資商模式通常都是以房企項目運作為主，投資商需要投入足夠的資金即可，一般情況下不需要參與到項目的管理與運作當中，只需要委派企業內部的財務人員對費用的開支與資金的使用進行監管即可，開發完成之后按照先前擬定的利潤分配方式進行分紅，又或者按照分期的方式取得固定的收益。

房地產企業在采用引入投資商模式的時候，最好是選擇一個投資能力比較大的投資機構進行合作，因為此類機構對于開發過程中的出現的具體問題不會進行過多的干預;在擬定引入投資商模式的合作協議時，應該明確投資項目的基本情況、資金需求計劃、開發計劃、房屋銷售辦法與原則、工程發包辦法與原則、投資人監管辦法、風險分擔方法、利潤分配方法、利息計算與支付辦法、投資款的返還條件與節點安排、各方對應義務的違約責任等。協議的內容越詳細，在執行與監督任務時越方便，更加不容易引發不必要的爭議與糾紛。

（二）聯合開發模式

聯合開發模式通常都是由合作各方共同出資、共同管理、共同運作、共擔風險、共享利潤，最終按照先前的協議所約定的比例進行分紅。房地產企業在采用聯合開發模式時，最好是選擇一個既有投資實力，其內部管理又比較好的企業，因為此類企業通常都具備良好的規則意識，在項目運作過程當中不容易引發合作糾紛。

聯合開發模式的合作協議中，不僅要先擬定引入投資商模式中的基本合同條件，還需要事先約定好項目實施過程中所需要的決策機制、房屋銷售決策機制與定價機制、工程施工發包規則、費用支出管理辦法、合作各方的分工和人員委派、項目開發完畢的決算辦法以及對應的違約責任等。如此方能夠促使合作各方的駐場項目管理人員認真準備工作、相互監督、良性互動，使得一切具體的事務在處理時都有章可循，一切矛盾與分歧都能夠進行化解。

（三）項目開發權轉讓模式

項目開發權轉讓模式一般都是由房地產企業提供開發用地，以投資人為中心進行開發，提供開發用地的房企能夠運用分期的方式、按照固定的數額取得銷售收益與投入成本，還可以按照實現的利潤分配紅利。

在擬定項目開發權轉讓模式的合作協議時，不僅要明確投資商模式下的合同內容，還應該明確各方投資款的具體返還條件與節點安排、風險分擔辦法、利潤分配辦法以及其利息計算與支付辦法等。除此之外，還應該記賬規范，明確合作各方的工作配合、項目分戶賬的管理以及供地房企的監管辦法等。如此才能夠有效防止項目投資人將項目擱置，或者以房地產企業的名義從事一些具有重大風險的民事行為，避免給房地產企業帶來更多潛在的風險。開發權轉讓模式類似于掛靠經營，因此，房地產企業應該重點做好項目的宏觀管控工作。

二、房地產企業合作開發模式下財務管理問題分析

（一）企業管理成本不夠

無論何種企業在進行管理時都需要具備一定的成本，房地產企業在進行管理時通常都比較容易將成本放在工程招投標、獲取土地以及施工等方面。在選擇具體的設計方案時，如果是由于房地產企業自身的因素，而沒有對每一個影響因素進行全面的考慮，那么很有可能會使得實際施工與先前的設計方案存在比較大的偏差，這無疑會給工程的開展以及建設的進度造成比較大的影響。在進行項目投標時，成本與標價之間一般都會存在一定的差別。房地產企業不夠重視管理成本是導致這些問題出現的最重要原因，而正是因為這些影響因素的普遍存在，大部分房地產企業會在項目開始之前都很容易忽略造價的控制，使得管理過程出現失誤，導致成本的預估出現問題，最終給整個工程的順利進行造成比較大的麻煩。

（二）企業融資壓力大

房地產行業作為資金密集型行業，整個行業對于資金的依賴程度都是比較高的，如果資金的周轉與運行速度普遍偏慢，那么房地產企業將會長時間處于融資壓力過大的狀態之中。在我國，有相當一部分房地產企業都存在財務管理能力過于薄弱的情況，因此在融資時很容易出現問題，具體情況如沒有對融資規模進行嚴格要求，沒有控制好融資的成本，沒有選擇科學合理的融資時機等。除此之外，我國的房地產企業的融資渠道還存在著比較單一的特點，其中大部分運行與周轉資金都是通過銀行貸款來獲取的，這種情況也導致了企業資金壓力過大，房地產企業負債率較高的特點的出現。在房地產企業合作開發模式這一新的經濟形勢之下，國家正努力對房地產企業的財務進行宏觀調控，嚴格把控資金在房地產行業的流動，所以當前整個房地產企業的融資壓力都是比較大的。

（三）財務管理人員不夠重視存在的風險

大部分房地產企業的財務管理過程中，內部管理人員并沒有深刻的認識到財務風險問題的重要性，僅僅只是簡單地將房地產企業的財務管理與其他企業的財務管理混為一談。如在房地產企業合作開發模式下的財務管理中，僅僅重視形式化的工作，做做表面功夫，是不能夠真正認識到相關房地產所特有的財務風險的，這無疑會對企業的財務管理工作帶來不利影響。如果在項目運行過程當中某個環節出現了問題，僅僅憑借管理人員的一己之力是很難規避與解決問題的，這無疑又增加了風險出現的概率，明顯會阻礙房地產企業的發展。

三、房地產企業合作開發模式下應該如何進行財務管理

（一）加強房地產企業的成本管控工作

房地產是一個資金需求量大的產業，因此所有房地產企業在經營過程當中都應該要統籌全局，進行嚴格的成本管理、預算管理、監督管理、風險管理。成本管理作為房地產企業合作開發模式下財務管理的重要組成內容，應該注意控制措施的設定，加大風險防范力度。

內部財務管理人員在房地產工程項目的開發階段應該盡量將公司的實際狀況與市場動態進行全面、深入的分析，而后再根據分析結論著手設計初步開發方案。在確定項目時，應該綜合考慮整個項目的周期、預期成果等、人員結構等因素，如此才能夠提高工程造價的準確性。

（二）財務人員需增強風險防控觀念

房地產企業應該完善自身的管理體系，加強企業財務的內部控制，建立健全財務管理制度，對企業財務人員及其業務往來、資金賬號等進行嚴格的考核與監督，除此之外，還應該定期對其培訓，加強財務人員對于問題與風險預測的敏感度。其次，房地產企業還應完善財務監督與獨立審計制度。如此才能夠減少不可控的損失，實現財務管理目標，保證企業平穩運行。

（三）加強對財務風險防范與控制的力度

在房地產企業合作開發模式下，房地產行業應該根據當前市場經濟的發展變化，建立現代化的企業財務管理制度，提高外部經營的風險管控能力。房地產企業可根據具體情形增加多種融資方式，例如股權融資、債務融資、民間借貸等，這對于分散公司的融資風險是十分有利的，還能在一定程度上避免因資金鏈條發生狀況而導致無法如期還貸情況的發生。與此同時，房地產企業還應該要防止一味擴張行為的出現，嚴格按照公司的經營狀況與市場環境來確定公司的經營發展策略。

四、結語

財務管理是房地產企業合作開發模式下的重點內容，雖然當前我國房地產企業的財務管理水平并不高，財務管理機制仍然需要完善，但是房地產企業應該具備充足的信心，同時對企業內部的財務管理工作作出更多的關注，在實際的運行活動當中不斷進行改革，做好財務管理與風險防控工作，完善并且落實各項財務管理機制，努力提高房地產企業的內部管理能力，促使我國房地產平穩發展。

（作者單位：佛山市美的房地產發展有限公司）