淺議新形勢下房地產企業財務管理影響因素

李毅

摘要：財務管理是房地產企業內部管理的關鍵所在，而要想優化新形勢下的房地產企業財務管理，確保其能夠有序實現財務管理的目標，必須慎重考慮會影響財務管理的各項因素，這也是本文中筆者所要探究和分析的重點。

關鍵詞：房地產企業;財務管理;影響因素;財務分析

房地產行業的發展和人民大眾的生活品質有著莫大的關聯性，如果出現了問題，必然會對民眾的生活品質以及整個社會經濟的發展產生不可預估的影響。近年來，隨著我國社會經濟的發展以及城市化進程的不斷加快，房地產企業也生存在機遇和危機同存的時代背景下，需要在以往的管理基礎上實現必要的轉型，走向更加專業化、復雜化的境地。作為房地產企業內部管理的核心環節，正因為財務管理對企業的健康發展有著不容忽視的影響，判斷具體的影響因素并采取有力的措施減少消極影響、擴大正向影響，正是本文中筆者所要探究的重點所在。

1 新形勢下房地產企業財務管理存在的問題總結

1.1 房地產企業的籌融資管理略有不足

房地產企業作為資金密集型企業，其在實際運營管理的過程中必須不斷加大資金投入力度。但是就目前的實際情況來看，很多房地產企業本身的籌融資管理存在很大的問題，主要表現在這樣兩個方面：

一方面，房地產企業本身的財務管理能力相對薄弱，尤其是在融資方式、規模以及成本的選擇方面不夠科學、不夠規范，很大程度上加劇了企業潛在的風險和隱患;另一方面，當下我國房地產企業的融資渠道相對單一，很多時候都是通過向銀行借款的方式來維持日常運轉，自身的負債率相對而言較高——如此不僅加劇了內部資金運轉的緊張程度，對可持續發展也十分不利。[1]

1.2 房地產企業的成本管理和控制能力有待提升

因為成本管理對房地產企業的發展有著十分關鍵性的意義，所以在現階段必須正視其過程中存在的問題和不足，具體來說，這些不足主要表現在這樣三個方面：首先，房地產企業具體選擇的成本管理和控制方式相對落后，與新形勢下房地產行業的發展態勢并不契合;其次，現階段我國房地產企業普遍對內部成本管理和控制工作比較重視，但是針對其它連帶性環節的成本管理卻不夠關注。[2]

1.3 房地產企業財務管理制度不夠完善

現如今，國內很多房地產企業在財務管理方面存在著權責不清晰、不明確，制度不完善、有漏洞、隨意性強的情況，這對日常會計工作以及財務管理工作的開展，都會產生頗為不利的影響。

首先，很多房地產企業本身的財務管理制度不夠健全、不夠完善，已經成為制約行業發展的“頑疾”所在;其次，很多房地產企業至今沒有建立完備的財務管理系統，對于做好企業的財務管理規范化建設缺乏系統性、正確的認知。[3]

2 影響房地產企業財務管理的主要因素闡釋

正因為財務管理是影響房地產企業發展的關鍵所在，要想充分實現房地產企業財務管理的目標，就要考慮到各項影響因素，具體來說，影響因素有內外之分：

2.1 外部因素：環境與法律的雙重影響

其主要是指房地產企業在運營管理過程中，難以憑借主觀訴求去予以改變的外部環境、條件以及資源情況，其本身對房地產企業財務管理目標的制定產生了頗為嚴重的影響。

2.1.1 法律環境影響

在市場經濟條件下，政府用以市場調控的法律手段以及政策因素非常多，而房地產企業處于市場調控的大環境下，必然為其所影響、受其所制約，無論利潤的分配，還是籌資、融資行為，必然和企業的外部經濟系統產生關聯。

2.1.2 經濟環境影響

市場經濟體制改革、國民經濟發展的宏觀態勢對房地產企業財務管理的影響也是非常直接的。

首先，國家層面對經濟發展提出的優惠鼓勵政策，需要房地產企業予以高度重視，這不僅對企業本身的投資管理決策有益，而且能夠幫助房地產企業規避發展建設的弊端，真正意義上做到趨利避害;其次，房地產企業需要正確未來行業的發展趨勢，分散經營風險的同時，更實現資本的大眾化。尤其是對那些沒有采取上市操作的房地產企業而言，其要盡可能爭取發行股票，從證券角度著手做好資金籌劃，讓企業的價值可以遵循一定的市場足跡來得以實現;[4]最后，類似于利率波動、通貨膨脹以及商業競爭等外界因素，都會對房地產行業造成影響，影響存量房產處置、證券投資、市場規劃等一系列決策。所以為了快速實現財務管理的目標以及企業建設發展訴求，很多房地產企業會及時調整生產經營思路，提高自身的市場應變能力以及針對性。

2.2 內部因素：項目開發道路上的重重障礙

房地產企業財務管理過程中所面臨的各項內部因素，是直接影響企業投資回報率以及風險因素的根本所在。事實證明，任何投資都會有風險、任何決策的都不可能保證萬無一失，所以保障投資計劃的科學性、嚴密性，很大程度上可以減少其所帶來的風險和隱患。房地產企業有必要結合自身的實際情況，構建嚴格且合理的投資決策審議制度，不斷規范和約束企業的投資行為，通過對財務管理多項決策、對項目開發道路上的內容、程序、準則以及過程監督管理進行嚴格規定及明確說明，盡可能提升企業財務管理目標的落地效果和實現程度。

2.2.1 股利決策因素

股利決策的重要性主要是為這樣幾方面因素所致：

一方面，股利決策會直接影響房地產企業的資本預算以及融資計劃;另一方面，一旦股利減少留存盈余，很有可能導致企業的債務權益比率提升。通常情況下，房地產企業的鼓勵決策既要使所有者的財富得到最大化實現，又要為企業提供充分的融資。所以如果企業的獲利能力有所提升，可以使用“低正常股利加額外股利”的操作方式。

2.2.2 投資報酬率與風險因素

房地產企業股東財富的高低并不是由企業的盈利總額所決定的，而且在風險要素安全相同的情況下，投資回報率越高，股東財富也就越高。但是收益本身和風險存在著直接的關聯性，任何投資的選擇都是為了獲得更多的收益，因此房地產企業在進行決策時，必然需要在收益和風險之間做出利弊權衡，并采取行之有效的手段來控制風險。

首先，房地產企業可以多角度、多維度控制風險，在不同的投資產品之間進行選擇，確保利益和虧損彼此之間可以進行適度的調節，進而減少、規避風險;其次，房地產企業可以采用多種投資方式，分散投資風險，目標在于盡可能地擴大企業的財富呈現;最后，為了提高投資報酬率，房地產企業對于資金籌集等要使用科學的數學模型和分析算法，提高財務管理的決策質量 ，也幫助企業盡快實現財務管理的多重目標。

3 基于上述影響因素，優化房地產企業財務管理

基于以上的分析內容不難發現，房地產企業的財務管理目標容易被多重因素影響，但是就企業發展建設的具體需要來說，“企業價值最大化”實現是其唯一的出發點，所以為了減少這些因素對企業所造成的影響和消極沖擊，房地產企業必須在財務管理上下功夫，具體需要做到這樣幾點：

3.1 協調房地產企業內部的各項財務關系，確保資本結構的最佳和合理化

在房地產企業當中，債權人、股東以及經營者構成了最為初始的財務關系，由于股東是企業所有者，所以財務管理的目標本質上也是股東訴求的折射。所謂資本結構可以理解為企業當中所有者權益和負債之間的比例關系，倘若資本結構不恰當，房地產企業的效益會受到影響，增加運營管理的風險，而要想房地產企業價值得到最大化呈現，就要尋找最合理的資本結構，正確揭示房地產企業價值以及財務杠桿之間的關系。

3.2 采用正確的財務分析辦法

房地產企業需要正視財務管理的影響因素，充分利用財務分析判斷這些因素所帶來的影響，同時采取有力的措施積極發揮這些影響因素的正向作用。

首先，房地產企業在資金使用方面，要做出正確的投資預算，尤其在總量控制以及封閉追蹤方面，必須做到專款專用;其次，進一步改善和優化房地產企業的內部管理，通過對企業盈利能力、利潤分配以及籌資結構等進行分析，評價其經營成果和財務狀況，對企業未來的發展趨勢做出預測，幫助管理者進行決策的調整;最后，借助財務分析評價企業的盈利、償債以及抵御風險能力，及時找出企業財務管理過程中存在的問題以及不足，進而幫助企業在生成有益于資產收益率和應收賬款周轉率決策方面提供信息支持，幫助企業最終實現財務管理的目標。

3.3 最大限度地提升投資報酬率

管理和控制成本是提高房地產企業盈利水平的主要途徑，但是如果單純為控制而控制，本質上并不能改變企業在財務管理方面遭遇的風險、存在的安全隱患。綜合而言，房地產企業需要在項目開發方面進行可行性論證，在流動資金管理、投資管理、證券管理以及籌資管理等一系列經濟管理內容上，最大限度地提升投資報酬率。

一方面，房地產企業需要最大限度地控制成本、提高利潤，將企業的整體效益做大;另一方面，房地產企業必須考慮到利潤換效率——這樣一種操作方式，在充分考慮貨幣時間價值以及投資風險的基礎上，讓股東的投資報酬率得到最大化實現。

3.4 合理提高房地產企業的資產利用率，高度配合企業的戰略目標，做好財務計劃

對于房地產企業而言，其內部資產是有限的，而企業獲得利潤不僅體現在對資產的損耗、對成本的控制方面，也表現在對資產利用率的控制與提升方面。倘若房地產企業能積極有效地改變資產用途，確保以有限的資產開發更多高盈利的項目，也會講解提升企業的盈利水平。

首先，從房地產企業的戰略意義出發，不斷提高資產利用率是實現企業價值最大化的一種有效途徑，通過盤活存量資產來不斷增加產量，在不斷調整產品結構的基礎上，提高開發項目的市場需求程度，是一種非常行之有效的成本控制和利潤策略;其次，房地產企業需要基于自身的總目標以及發展建設要求，配合企業戰略的實施，這不僅是企業根本利益所在，也是需要財務計劃作為支撐的存在。嚴格意義來說，計劃的實施并不是一個單純意義的資金問題，必然需要對未來有可能出現的各類情況加以思索和考慮，確保不斷提升企業針對各種不確定事件的應對能力，進而提高收益水平;最后，在確定財務計劃之后，要將其落實到具體的步驟、環節進行實施，通過生成具體的財務預算，來為房地產企業財務管理目標的制定提供一定的標準和依據，確保其在房地產企業價值管理過程中發揮重大的作用和影響。[5]

4 結語

對于房地產企業而言，其內部財務管理工作容易為多重因素所影響，其需要正視這些因素所帶來的影響，同時采取有力的措施，減少這些影響的負面作用、擴大積極效應，不斷升級內部的財務管理工作，進而為企業的可持續發展保駕護航。當然隨著時間的推移以及我國房地產市場宏觀調控因素的動態性，現有的影響因素在未來還有可能面臨著改變和革新，需要廣大工作人員做好分析和應對。

參考文獻

[1] 韓偉東.房地產開發企業財務管理與稅務策劃[J].中國市場，2019（05）：107-108.

[2] 魏曉京.房地產企業管理會計職能與運用問題研究[J].財會學習，2019（05）：64-66.

[3] 王彩霞.探究房地產企業財務管理與成本控制的協同管理[J].商業觀察，2012（05）：72-74.

[4] 區遜.房地產企業加強財務管理研究[J].財會學習，2018（04）：31-33.

[5] 薛書馮.論新時期房地產企業財務風險及防范[J].中國總會計師，2019（01）：93-95.